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中古マンション投資で組めるローンの上限と借り方

公開日:2021/08/15  最終更新日:2021/08/30


東京で中古マンション投資をするときには、資金が必要です。多額の資金を手に入れるために、不動産投資ローンを組むべきなのか悩んでいる人もいるのではないでしょうか。結論を先にいうと、不動産投資ローンは組んだ方がお得です。実際ローンを組むときにどれくらい借りることができるのか、借り方はどうするのかを詳しく解説しましょう。

与信や属性によって借入金額の上限が決まる

東京で中古マンション投資を利用するときに、人により借りられるローンに上限がついています。上限は属性によって変動するようになっているため、自分がどれくらい借りることができるのか把握しておく必要があります。借り入れ時に重要になるのが与信と呼ばれるものです。与信とは借り入れできるのかどうかを判定するための信用度に値する要素です。与信力が高いほど借り入れできる金額もアップします。

さらに、与信は借り入れする人の属性によって決定します。属性とはお金を借りる人の経済的・社会的背景という意味の言葉です。中古マンション投資は、一般的な住宅ローンよりも収益が出ます。そのため、融資難易度は住宅ローンよりは低めです。

しかし、中古マンション投資をした後に本業の収入が少なくなってしまう可能性もあります。そうなると投資用の資金を生活費に充ててしまうことも考えられます。そうなれば銀行側は融資金額の回収が難しくなってしまうため、与信を重視した借り入れを行わなければいけません。個人的な収支を確認して、一般的な生活をするための資金は確保できているのかなどの判断をするという理由から利用者の属性が重要視されます。

属性にはいくつかの種類があるので知っておこう

与信の判断を行うとき、重要になる属性がいくつかあります。それらの属性の1つだけで判断するのではなく、総合的な評価を見てどれくらい借り入れができるのかを判定します。たとえば不動産融資を受けるときには、利用者の収入が重要になってきます。収入に関する属性を確認するときには、勤務先の状況や継続してどれほど働いているのか、年収などを確認します。

他にも家族構成という属性が設けられています。毎月どれくらいの出費を行っているのかをチェックされます。家族が多ければその分生活費が必要です。金融資産の額は、自分の持っている総資産のことです。総資産額によって借り入れできる金額は変化します。たくさんの資産があるのなら、銀行側の貸し倒れのリスクが少なくなるため、借入上限が上がります。

ちなみに、ローンの返済が滞ってしまったら、すぐに資産を売却して現金を回収されるわけではありません。資産を換金して返済できる可能性があるのかという部分を判定されます。ローンを利用するのなら、自分の属性を事前に調べておくとどれほど借りられるのか判断できます。

属性によって評価のポイントがある

銀行では、借り入れをする人の属性をどのように評価しているのでしょうか。基本的に信頼度の高い職業ほど限度額も高く設定されています。たとえば職業属性で一番信頼度の高いのが医師や公務員です。これらの職業は高収入なことと、定年がないという意味で評価が高いです。

開業医の場合は、自営業に含まれることになるため収入がどれくらいあるのかで評価されます。公務員の場合は一般的な企業のサラリーマンと比較して、リストラされる可能性が低いです。また倒産などのリスクも非常に少ないため評価は高めです。仮に収入が低い公務員でも、一般のサラリーマンよりも収入が減少するリスクは少ないため、借り入れできる金額も高めです。

職業という属性をチェックするときに、一番重要になるのが安定しているのかという部分です。安定している職業ほど、借り入れの上限もアップします。ちなみに経営者の場合は、会社に規模によって借り入れできる金額の上限が変化するので注意しておきましょう。たとえば大企業の経営者ほど信頼度があり評価も上々です。

属性評価は上がったり下がったりする

ローンは属性評価が高いほど融資額も増えます。そのため、東京の銀行でたくさんお金を借りたいときは属性を上げる必要があります。属性を上げる方法はいくつかあるので知っておきましょう。たとえば対象の企業で継続して働いている年数が多いほど属性の評価は高くなります。

継続して20年ほど働いているのなら、評価が1割ほど増える銀行もあるくらいです。年齢が50歳を超えると融資が難しくなってしまうため注意しておきましょう。また、経営者の場合は会社の規模によって変化します。黒字が長期間続いている企業なら、融資の上限は高くなる傾向があります。

上場企業ならさらに限度額は増えるため、会社が大きいほど有利です。中には住宅ローンを借りた状態で、不動産投資ローンを利用したい人もいるのではないでしょうか。住宅ローンを借りていても、評価がマイナスになることはありません。しかし返済滞納がある場合は、審査に大きく影響するため注意が必要です。とくにカードを利用している場合は属性評価が落ちるため気をつける必要があります。

借り入れの上限を上げる方法がある

一般的なサラリーマンで融資の上限を上げたいときは、属性評価を上昇させる方法を知っておくと便利です。基本的にクレジットカードを利用している方は限度額を下げることを考えましょう。クレジットカードの残債があると、借り入れ金額は下がります。中古マンションを購入するための資金も少なくなってしまうため注意が必要です。たとえばクレジットカードの限度額が200万円ある人と100万円の人なら、後者の方が評価が高いです。

実際にカードを使用していなくても、将来限度額200万円を使う可能性があると判断されます。お金を貸す側はできるだけリスクを少なくしたいという理由があります。そのため、クレジットカードの限度額は下げておくのが無難です。

東京で中古マンション投資を行う際に、属性評価を上げることが重要になります。自分自身の収入を増やし安定させることも考えることが大事です。年収を高くするために副業を行う人もいます。しかし、副業は安定収入とはみなされないため注意が必要です。よほど規模の大きな副業でないと評価対象にはなりません。ただし、預金が多ければ評価も高まります。

ローンの具体的な借り方について

東京の銀行で不動産投資用のローンを借りるときには、頭金を用意しましょう。頭金は物件価格の10%から20%くらいが目安といわれています。基本的に頭金を入れたほうが融資を受けやすくなるため、用意しておいて損はありません。頭金が用意できたら、次に事前審査を受けます。事前審査では物件と自分の資産状況を確認されます。本審査では物件と属性が重要視されるので注意しておきましょう。

ちなみに対象の銀行と属性などが合っていると審査に通過しやすいです。単純に金利が安いという理由だけで銀行を選ぶのは少し気をつけたほうがよいです。融資してもらいやすいかを目安に決めます。

本審査においては、銀行の方と面談をします。面談では、資料に書いていることの確認や資産状況の把握がメインです。また資産運用をする目的についても聞かれます。このとき長期運用の賃貸事業目的と応えるようにします。融資が決定したら、金銭消費貸借契約を行うといった流れです。自身の実印と身分証明書を提示して問題なければ、不動産投資ローンが利用できます。

 

東京の銀行を利用して中古マンション投資を行うときには、借り入れ金額の上限が属性によって変化することに注意をしなければいけません。基本的に社会的信用度の高い人ほど融資してもらえる金額が増えます。そのため自分自身の評価を上げることが大事です。また、融資を受けるときは頭金を用意しておくと審査に通過できる可能性が高いです。

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