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中古マンション投資で起きがちなトラブル事例とは?対処法を確認!

公開日:2021/09/01  最終更新日:2021/08/30


中古マンション投資では、管理会社や不良入居者の対応などさまざまなトラブルが起こります。トラブルを解決できるように、この記事では中古マンション投資で起きがちなトラブル事例とその対処法について解説します。すでに問題が起こってしまったという方のためにトラブルが発生した時の対処法も取り扱っています。参考にしてください。

中古マンション投資で起きがちなトラブル事例

まず、中古マンション投資でどのようなトラブルが起こるのか、具体的にご紹介します。

サブリースによるもの

中古マンションを購入した場合はその管理を行わなければなりません。その際に建物の管理から住民の管理まですべてを一任できるサブリースを検討される方もいるでしょう。しかし中古マンションの投資を行う上ではサブリースはあまりおすすめできません。

おすすめできない一つ目の理由としてサブリースなどの仲介会社を利用するとオーナーに入ってくる金額は満額の約80%~90%になってしまうというデメリットがあります。これでは投資のメリットが打ち消されてしまいますよね。

おすすめできない二つ目の理由に、サブリースは売却時に問題が発生しやすいという面があります。サブリース契約を結んだ物件は、賃料の減額があったり、解約時に違約金が発生したりするため問題が起こります。そのため物件を売却する際に進んでサブリースの物件を購入する方が少なく、売れずに手数料や固定資産税のみがかかってしまうケースも少なくありません。

以上のような問題がサブリースによって起こるため、サブリース契約はあまりおすすめできないのです。

■問題がある住居者への対応

問題がある住居者とは、家賃を滞納したり近隣の住民に迷惑をかけたりするような人たちのことをいいます。サブリースのような管理会社に委託している場合はその対処は管理会社が行いますが、そうでない場合はオーナー自身が問題解決をしなくてはなりません。

また管理会社の対応が不充分である場合は問題が一向に解決しないなんてこともあります。このようなことがないようにする方法としては、入居希望者の面談はオーナー自身行う、管理会社から入居希望者の資料を一度確認するなどの審査を怠らないことが必要です。なお家賃滞納が続く場合には「債務不履行」とし、一定期間の催告を経て、滞納が続く場合には強制退去や損害賠償金を求めることができます。

■修繕費用の問題

中古マンションの場合は配管や設備などが古くなっているため、修繕費がかかる場合があります。売り主から説明されていないようなひびや、破損は「契約不適合責任」として買い主は売り主に代金の請求が可能です。

しかし確証が取れていないまま売主に請求すると、双方の食い違いから問題に発展するケースもあります。穏便に済ませられるようしっかり建物の状態や損傷の度合いを購入前に見ておくようにしましょう。

中古マンション投資のトラブルを防止する方法とは?

中古マンション投資のトラブルを避けるには、自分自身がある程度中古マンションの知識を知っておく必要があります。ここではトラブルを防止するための方法はどんなものがあるのか紹介します。

■投資と中古マンションについての知識を身に着けておく

中古マンションの投資を行うということは、不動産関連の資産運用を行うことになります。そのため書籍や講座などを利用し、一般人以上の知識は最低限身に着けておきたい所です。中古マンションの投資は比較的簡単とされており、初期投資費用も安く済むため始めやすいですが、初心者が多く参入してくるため不動産会社のカモにもなりやすいです。不動産への投資は多額のお金が動くものになります。自分の資産を守るためにも充分な準備を行いましょう。

■管理会社選びは慎重に

不動産の投資は管理会社の選定がとても重要です。管理会社には建物を管理する「建物管理会社」と入居者を管理する「賃貸管理会社」の2つがあります。

一つ目の建物管理会社の選び方は、点検や工事が定期的に実施されているか、建物の状態がキレイに保たれているかが重要です。また内見の状態をキレイに保ったり、住居者の需要に答えられたりするような会社がベスト。キレイな状態を保っているマンションであれば入居者も過ごしやすく長期的な契約につながります。

二つ目の賃貸管理会社は入居募集を徹底して行ってくれることや、管理実績がある会社を探すようにしましょう。しっかりした体制が整っている会社は建物管理会社同様、入居者の居心地のよさにつながり住み続けてくれることが多くなります。オーナーにとっては連絡の丁寧さや管理手数料も管理業者選びのポイントとなるでしょう。

■不動産会社・物件は自分で選ぶ

不動産投資では自分でマンションを選ぶ場合と、不動産が選定したものの中から選ぶ場合があります。どちらにせよ中古マンションの投資を行う場合は、多角的な視野を持ちさまざまな物件を選定することが大切になります。今の時代はネット上のサイトが優秀なため、大手のポータルサイトを活用し自分の購入したい物件や、条件のいい物件をいくつか確保しておきましょう。

それらをもとに不動産会社や仲介会社を利用して検討していきます。またその地域の不動産会社であればエリアでよい物件を探してくれるため穴場を見つけやすいこともあるでしょう。得られる情報を大いに活用し自分の知識で物件は選びましょう。

仮にトラブルが発生してしまったら?

ひとつ前の見出しで紹介したような対策を行っていても問題が起こってしまうことがあります。そういったときはどうすればよいのでしょうか?ここからはトラブルが発生してしまった場合の対処法についていくつか紹介します。

NPO法人の利用

NPO法人とは「NonProfitOrganization」の略で、非営利目的の会社を指します。NPOにはさまざまな職種に対応した会社が設立されており、もちろん不動産関係のNPOも存在します。NPOでは無料で相談を受け付けていることが多く、気軽に相談できますよ。

日本マンション管理士会連合会

日本マンション管理士会連合会はマンションの管理士制度の普及や周知、管理士の研修や調査を主に行っている団体です。マンション紛争解決センターを配属し、さまざまなトラブルに対応しています。日本マンション管理士会連合会は全国にあるマンション管理士会を集めたものであるため、相談する場合は各地域にあるマンション管理士会にすることになります。

宅地建物取引業協会に相談

宅地建物取引業協会では、不動産に関する相談を受け付けています。宅地建物取引業は不動産取引の安全と住民の生活の質の向上を図るために活動している団体です。不動産だけでなく、税務や重要事項の説明なども相談できるためトラブルが発生した際は心強い味方となってくれるでしょう。宅地建物取引業協会は全国各地に存在するためその都道府県や市区町村にあった協会に相談するのがおすすめです。

裁判の視野に入れる

上記のような団体に相談しても解決しない場合や、相手が裁判を望む場合は、弁護士に相談するほかありません。裁判は基本的にお金がかかりますが、弁護士を介した話し合いにより解決する「民事調停」も存在します。この方法で解決するようであれば比較的費用も少なく、物事を丸く収めることができるでしょう。しかし双方が話し合いによる解決を望まない場合は法廷での裁判をすることになります。

 

今回は中古マンション投資で起きやすいトラブルの事例と対処法について解説してきました。中古マンション投資は、多くの人が関わるため問題が発生することも多いです。事前に対処する方法を身に付け、適切に資産運用ができるとよいですね。

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