中古マンション投資は節税効果がある？知らなきゃ損する仕組みとは

中古マンションは物件価格が新築マンションよりも安いため、始めやすい投資の一つです。また、中古マンション投資は節税メリットがあるというのを聞いたことがある方も多いでしょう。しかし、節税に関してはやややこしい部分も多くあります。そこで本記事では、中古マンション投資での節税について解説します。

中古マンション投資は節税できる？

中古マンション投資とは、中古マンションを購入して賃貸として出すことで、家賃収入を得るというのが基本です。不動産は価格が高額なためローンを組んで購入する方が大半ですが、毎月のローン返済費用よりも高い家賃に設定することで、ローンの差分を収入として得られるのです。

ただし、ローン以外にもマンションオーナーとして支払わなければならない費用があるため、その分も加味して家賃を設定するのがポイントです。なお、中古マンションを購入し、購入価格よりも高い金額で売却する投資方法もありますが、あまり主流ではありません。物件は古くなるほど価値が下がってしまうため、購入時点をピークに少しずつ資産価値が減ってしまうケースが多いからです。

そして、不動産投資を通じて得た所得には所得税や住民税が課されます。しかし、ただ税金を支払わなければならないのではなく、節税する方法もあります。知らなければ損をしてしまうので、不動産投資を始める際は税金の知識も持っておくようにしましょう。

中古マンション投資が節税につながる仕組み

日本は累進課税制度を導入しています。そのため、不動産投資で得た所得に限らず、高収入になるほど税金額・税負担率も大きくなります。何もしなければルール通りの税金を支払わなければなりませんが、節税対策をすることで納税額を抑えることもできます。そこで節税対策として中古マンション投資を活用する方法が注目されています。中古マンション投資では相続税と所得税の節税が可能です。

まず、相続税についてですが、現金を相続するよりも、現金を不動産に変えて相続する方が節税につながります。というのも、2015年に相続税の法律が改正され、2015年以前は基礎控除が「5,000万円＋1,000万円×法定相続人数」とされていましたが、法改正を受けて「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」に変更になったのです。たとえば子どもが一人で親の遺産相続をする場合を想定すると、2015年以前は「5,000万円＋1,000万円×1人＝6,000万円」までが基礎控除額でした。しかし法改正後は「3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円」までしか基礎控除を受けられないのです。基礎控除を超える額を現金で相続するとなると、多額の税金を納めることになるでしょう。

一方、不動産を相続する場合は固定資産評価額をもとに税金がかかります。固定資産評価額は時価の3分の1程度の評価額になるため、3,000万の物件を購入すれば1,000万円ほどしか課税対象にならないのです。現金で相続すると多額の相続税がかかる場合は、中古マンションを購入して相続する方が増えています。また、中古マンションを購入することで所得税を節税する方法もあります。所得税は総収入金額から経費を差し引いた額に対して課税されます。

中古マンションで経費として計上できるのは、修繕費やローンの利息、さらには減価償却費などです。減価償却とは、不動産を購入した金額をその年の経費として一括で計上するのではなく、何年もかけて徐々に計上していく方法です。購入価格を一括で経費として落としてしまうと1年分しか節税できず、節税できる金額にも限りがあるためあまり大きな節税効果はありません。

一方、何年も経費として計上すると、長年節税の恩恵を受けられるのです。たとえば、木造の物件は22年分割、軽量鉄骨プレハブ造は鉄の分厚さによって19～27年に分割できます。また、不動産投資で経費として計上できるのは固定資産税や都市計画税、印紙税、火災保険料などがあります。経費として計上できたのに計算に漏れてしまったということにならないよう、減価償却費も含めて間違いのないよう経費計算をしましょう。

節税効果が高いのは中古と新築のどっち？

マンション投資を始める際、新築物件と中古物件のどちらを購入すればいいのか分からない方も多いでしょう。空室リスクがないかどうか、周辺の家賃相場はどうかなどさまざまなポイントを検討しなければなりませんが、節税効果も検討ポイントの一つです。所得税の節税を考えるなら、減価償却費用が大きく関わるため、新築と中古物件のどちらが減価償却費が高くなるのかを考えるのがおすすめです。

まず、減価償却が可能な期間は、構造躯体に使用されている素材の耐用年数によります。たとえば木造住宅の場合は22年、RC造が47年などと決められているのです。中古で築10年の木造マンションを購入した場合、減価償却費を差し引ける期間が12年しかありませんが、その分毎年の減価償却費は高くなります一方、新築物件の場合、耐用年数として決められている全期間を減価償却として活用できますが、減価償却費は少なくなります。

そこで新築と中古マンションで同じ構造・工法で建てられた物件の減価償却費を比較してみましょう。減価償却費の計算は「減価償却費=取得価額×定額法の償却率」で算出できます。2020年にRC造で建てられた3,000万円の新築マンションの場合、減価償却費は66万円となります。

一方、2020年に築20年のRC造で建てられた物件を3,000万円で購入したとすると減価償却費は99万円となります。そのため、耐用年数は中古マンションの方が短いものの、減価償却費は新築物件より高くなるのです。減価償却費が高くなれば所得税の節税効果も高くなります。ただし、築年数や購入物件の価格、工法によって減価償却費は変わります。中古物件のほうが必ずしも節税効果が高くなるわけではないので注意しましょう。

中古マンション投資で節税対策を行うときの注意点

中古マンション投資を節税目的で始める場合、節税だけに注目するのはおすすめできません。中古マンションの本来の目的は、購入した物件を賃貸として貸し出し、家賃収入を得るまたは売買益を出すことです。

もちろん上手に活用すれば節税効果がありますが、節税のためにあえて維持費や減価償却費が高い物件を購入するのはやめましょう。税金を支払いたくないためだけに物件選びをしてしまうと、魅力的ではない物件を購入してしまい、投資としての利益が生み出せなくなってしまう可能性があります。また、不動産会社の中には、節税効果を高くなると節税効果につながるとアピールし、相場よりも高い価格で物件を販売しようとするところもあります。

投資は利益を得られる可能性もありますが、リスクも伴うものです。とくに不動産投資はハイリスクハイリターンの投資方法のため、常に客観的な視点で物件選びをすることが大切です。節税メリットはあくまで仕組みとして認識し、投資物件として価値があるかを見極めることをおすすめします。

まとめ

中古マンション投資は相続税や所得税を節税できます。知らずに損をするよりも、投資家としてきちんと情報収集し、可能な節税対策を取り入れていきましょう。とくに所得税の節税に大きくかかわるのが減価償却費です。場合によっては新築物件よりも中古物件の方が、減価償却費が高くなる可能性があるので、事前に計算しておくことをおすすめします。ただし、節税だけを目的に中古マンション投資を始めてしまうと本末転倒になる可能性があります。投資物件として価値があるかどうかを見極めたうえで物件を購入しましょう。