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中古マンション投資は東京と地方のどちらが成功しやすい?

公開日:2019/09/01  最終更新日:2019/08/23

マンション投資では新築マンションを中古マンションの2つの選択肢があります。現実として投資としてよく行われているのは既存のマンション、つまり中古マンション投資が中心です。

一方で中古マンション投資に限らず土地を活かした投資では、誰かが利用してくれる環境でなければ価値を生み出しません。

賃貸物件で資産運用は出来るのか?

アパートやマンションなどの賃貸物件への投資は、ほかの方法と比べると安定したものであるという認識があります。現実的に言えば需要があれば、投じただけのお金を取り戻すといったことは十分に可能です。反対に需要がないような地域では成功することが難しい事といえます。

これはどのような投資でも同じことであり、需要があって初めて価値が高まるというものであり、賃貸物件の場合には、その地域で住む場所を探している人が居ることが成功するためのカギといえるものです。

一方で、マンションなど賃貸物件は誰かが利用してくれることによって投じた資金を回収することはインカムゲインと呼ばれるものですが、購入した時の価格よりも高い価格で売却してその差益を得るキャピタルゲインも期待できます。賃貸物件で資産運用をする場合にはインカムゲインとキャピタルゲインの両方を考慮することが必要不可欠です。

また金融商品とは異なり賃貸物件を使った方法では、その価値がゼロになることはありません。このため、現物資産といえるものであり、この点で資産形成をするといった意味でも強みがあるものです。

投資は新築よりも中古であるべき理由は

資金運用のためにアパートやマンションなどの賃貸物件を手に入れる場合の選択肢に新築と中古の2つがあります。現実的に言えば、新築もいずれ中古になるもので、中古になることで起こるリスクが最初のうちは軽減されるだけです。

新築のメリットは、建物が出来たばかりであり良い印象を与えることができるので、入居者を集めやすいという点です。それに新築であれば家賃設定も高い水準ですから、収入も良く建設会社が負うべき瑕疵担保責任の期間内であることや問題が起こっても建設会社に修繕を求めることができるため急な修繕費が発生しません。新築の場合には銀行が融資してくれやすいので自己資金が少なくても行えるといったものなどもあります。

しかし最大のデメリットは中古と比べれば価格が高いことで、多額の資金が必要です。それに成功するとは限りませんから、失敗した時に受けるダメージが大きいこともリスクとしてあります。

一方で中古の場合には新築のようなメリットはありませんが、建物の状態によってはすぐに修繕費は発生しませんし、資金も少なくて済みます。そして何よりすでに利用者がいれば、実際の需要を知ることができるので、失敗するリスクが小さいといった点でも新築にはないメリットです。

資産運用に中古マンション投資をする

投資先として中古マンションが選ばれる理由は、すでに利用者が存在する建物であれば一定の需要を事前に知ることができること、また価格が安いので比較的手に入れやすいことなどがあります。特に需要のある地域においては、中古マンションの売買は盛んに行われていますから手に入れやすい環境にあり、それは同時に売却することも簡単に行うことができるものです。

賃貸物件に限らず土地を活かした資産運用の場合には、賃料収入などインカムゲインも重要ですが売却することで得る差益であるキャピタルゲインの方が将来を見据えれば優先されるべきものになります。東京のように不動産の流動性が多い地域であれば、これらはほぼ問題がない事と言えますが、地方の場合には売却が難しいところもあり、そのような事になればインカムゲインを得られても売却時に購入時よりも低い価格になれば、インカムゲインで得た収入を失うどころか投じた資金が目減りすることになります。

ただ地方が必ずしも悪いわけではなく、その地域の状況というものを十分に理解した上で、中古マンションを選ぶことが成功するための重要な鍵です。

中古マンション投資は利回りが高いが

中古マンションなど収益化された不動産を購入する時に参考とされるものが利回りです。これは販売価格に対して、1年間の収入を割ったものです。単純にいえば1,000万円のマンションの一室を購入してその賃料が10万円だとした場合には年間120万円の収入となり、利率は12%になります。単純に言えば約9年で元が取れるということですが、実際には事情は異なります。

表面利回りが実際に得られる収益よりも下回る理由はさまざまで、ひとつは経費を含めていないことで、マンションを維持していくためにはさまざまな費用が発生します。それらを差し引けば、当然ながら得られる収益も小さくなるものです。それに固定資産税や都市計画税といった税金も発生し、それを支払う義務は所有者にあります。

またこれは入居者が居た場合の話であり、表面利回りはその相場と販売価格によって決定されているもので、入居者が居なければ当然ながら家賃収入を得ることはできません。このため利回りを見て不動産物件を買うのは、意味のないこととも言えるものです。

マンション投資の利回りの相場は

マンション投資の物件案内などでよく見られる利回りとしては、新築が4%後半から5%前半で、築20年程度の中古マンションであれば、4.5%から6%半ば、築20年から35年程度であれば7%から10%です。さらに20%をこえるようなものは、築年数が40年以上経過したものが中心になります。

築年数が経過するほど高くなるのは、建物の価値が低下していることが原因で、価格が下がることによって起こるものです。また価値だけでなく建物自体が劣化していますし、古くなるとそれだけ入居者を獲得するのが難しくなります。

このため古いものほど利率は高くなりますが、実際には入居者を獲得できないといった理由で、実際に得られる収益は極めて小さくなるリスクがあります。このようなことから一般的に中古マンション投資では8%程度がベターな水準であり、それらを上回るような場合には建物の立地や価値を考慮しなくてはいけません。利回りが低くても立地が良いような場所であれば、将来的に持続的な収入を得ることができるため、それ以上の価値があるとされます。

東京か地方か?中古マンション投資の立地

不動産投資は必ず地元で行う必要はありませんので、住んでいる場所と離れたところで行うことも多いものです。一般的に中古マンション投資であれば東京などの大都市が中心とされます。理由は需要が高いことが挙げられます。地方になると、比較的土地に余裕が出てきますので、集合住宅よりも一戸建て志向が強くなる傾向があり、そもそも需要は低めです。

では、成功するのは東京のような大都市部でなければならないのかというとそうではありません。需要の高い地域では中古であっても相応の資金を投じなければならず、その上で利回りは地方とそれほど大きな違いがありません。投じた金額が大きいからこそ収入も多くなるわけですが、それは上手くいった場合の話で、失敗した際のリスクは高くなります。

地方の場合はより立地が重要となり、人口増加が見込まれる都市部であれば、需要も高いので魅力的なマンションであれば持続的な入居者の獲得も可能です。しかし、投資として見た場合に中古マンション投資が盛んではないので売却先を見つけるのが難しく、キャピタルゲインを求める投資としてはやや不向きです。

 

中古マンション投資に限らず不動産投資で成功するためには立地が重要です。このため東京の都市部が有利ですし、数多くの業者が存在しています。優良の業者を利用すれば、良い物件を手に入れることが可能です。また中古マンション投資にかかわるさまざまなサービスを利用することで、効率的に収入を得ることができます。

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