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中古マンション投資で儲かるコツはある?

公開日:2020/01/01  最終更新日:2020/02/06

東京で中古マンション投資をする場合、儲かるコツはあるのでしょうか。投資である以上「絶対」はありませんが、やり方によっては不動産投資は資産形成に大いに役立つ手段であることは間違いありません。

ただし、儲かる・儲からないという二極で考えるのではなく、投資対象として相応しいか否かという目線を持つ必要があります。いったいどのように投資すれば、中古マンション投資は「成功」と言えるのでしょうか。

キャピタルゲインを狙わないのがコツです

中古マンション投資は儲かるか儲からないか、あえてその質問に答えるなら、「キャピタルゲインを狙うと儲からないが儲かるコツはある」です。中古マンションに限らずマンション経営で利益をあげる方法は、ご存じのとおりキャピタルゲインを狙うかインカムゲインを狙うかの2択です。

キャピタルゲインは購入した不動産を購入価格以上で売却することで得られますが、中古マンションは900万円程度でも買えますので、それを1,000万円で売れば100万円がキャピタルゲインとなります。インカムゲインは、購入したマンションを運用することで得られますので、入居者に貸して毎月家賃を10万円得れば、それがインカムゲインとなります。

中古マンションは比較的低価格で買えるため近年投資人気が高まっていますが、その際にキャピタルゲインを狙うと思惑が外れやすいのでおすすめできないのです。マンションを買ってすぐに売って差益で儲けるという方法はまさにバブル期に盛んにおこなわれた手法ですが、今は当時のように購入物件が高くなることはほとんどなく、すぐに売ることも叶いません。

もっともバブル期のやり方のほうがイレギュラーであり、不動産は短期で売買するような商材ではなく、長期運用して安定的な資産形成をすべきものです。もし中古マンション投資でキャピタルゲインを狙おうと考えているなら、あまりにリスクの高い投資手法と言えます。

それが例え東京の一等地であっても、今は冷静に考えるのが基本です。不動産の価値は恒久的なものではなく、バブルが崩壊したあと土地価格がどうなったかを考えればその結論はわかるでしょう。

ただし特に焦って売るつもりはなく、もし希望額で売れるようなら売ろうというくらいのスタンスで投資ができるのであれば、キャピタルゲイン目的で中古マンションを買っても、成功を収めることはもちろん可能です。

インカムゲインで資産形成するのが儲かるコツです

あえて言うなら、中古マンション投資はじっくり運用してインカムゲインで資産形成するのが儲かるコツです。インカムゲインは長期で安定的な収入を期待できますし、中古マンション投資の場合は購入額が比較的抑えられるためそれが強みになります。

一攫千金を狙って一度に大きく儲けたいと考える人には向きませんが、例えば月々10万円の家賃収入があり、年間120万円の不労収入を継続的に得られるなら、いずれ投資額を回収し、利益を得られるでしょう。

地味な儲けと感じるかもしれませんが、家賃は乱高下するようなものではありません。社会の景気にあまり左右されず、空室にならない限り基本的には何もしなくても収入が得られます。計画が立てやすいのもメリットで、きちんと事業計画を立てて運用すれば、安定的なキャッシュフローが見込めるでしょう。長い目で見ればこれは儲けですので、中古マンション投資では儲からないと言ってしまうのは誤りです。

また、中古マンション投資はローンを利用して投資ができる特性があります。手元にほとんど資金がなくても、おおむね100万円程度の頭金があれば1,000万~2,000万円程度のローンを組んで投資を始めることができます。頭金をそのまま運用しても大した利回りは望めませんが、資金が1,000万円に増えれば収益も増えます。

もちろん空室リスクや滞納リスクなどを考える必要がありますが、物件を慎重に選ぶこと、よい管理会社を見つけることでリスクに備え、ローン返済しながら運用することは可能です。

もちろん家賃収入をローン返済にあてることで、ほぼ持ち出しなく資産形成できるのが大きな魅力でしょう。繰上返済をすることで金利上昇リスクにも備えつつ、資産形成スピードを加速させることができます。

例えば2,000万円のローンを組み毎年100万円繰上返済した場合、13年でローンを完済できます。繰上返済で1,300万円をつぎ込みますが、結果2,000万円の不動産を短期間に手に入れることができるうえ、完済後は収入がまるまる手に残る計算です。

投資に長けた人はこうして手に残る現金を元手にさらなる物件を購入し、どんどん所有物件を増やしていくことで儲けを加速していくのです。投資用ローンの金利は1.65%~2%程度ですが、いつ急騰するかわからないため積極的に元本を減らすことは非常に有効です。ただし、1棟投資など借入金が多額になると繰上返済の効果はほぼなくなりますので注意しましょう。

中古マンション投資は儲からないのでしょうか

正直なところ、投資家の中にはマンション投資は儲からないという人も少なくありません。不動産は投資対象にならないという声も聞かれますが、それは確かにいわゆる投資の「儲かる話」や「うまい話」ではないからです。

例えば家賃収入から管理会社に支払う費用や組合への修繕積立金の支払いなどを差し引くと、ローン返済したあとに手元に残る金額は多くて1万円程度です。目の前に残る金額に魅力を感じられないのも無理はありませんが、それでもローンの元本返済は着実に進み、少しずつ資産が拡大し続ける点を忘れてはいけません。

株式投資やFXは瞬時にまとまった金額を得られるときもあるため、そちらのほうが即物的なのは確かでしょう。ただ永遠に勝ち続けることはほぼ不可能ですし、不動産投資のような着実な資産形成は難しいと言わざるを得ません。

不動産投資で成功するコツは、とにかく中長期の計画を立てて実行すること、随時計画を見直して有利な状況を作り続けることです。手取り額しか見ない人には見えない儲けですし、計画を立てるのが面倒な人にも向かないやり方です。また、元をとるまでの期間が長すぎることを懸念する声もありますが、その場合は売却も視野に入れることでスピードアップも考えられるでしょう。

少子高齢化社会で人口が減るのに空室リスクが高いとする声もありますが、それこそエリアを選べば問題はありません。例えば東京都内の物件であれば人口は長期に渡り安定して推移していますし、これは日本全体の人口が減少しても変わる流れではないでしょう。もちろん投資に絶対はありませんが、他のエリアから人口が流入する大都市圏を選ぶことで、リスクは大幅に回避できます。

不動産で儲からないと考える人は、短期間に持ち出しなく一攫千金をしたい人です。やり方次第で成功も失敗も有り得ますが、投資の性質をよく知って、正しい知識を持って臨めば堅実な資産形成は可能です。

 

中古マンション投資に限らずマンションなどの不動産投資は、短い期間に一攫千金を狙うような性質の投資ではありません。一気に大きく儲けたい人には不向きですが、逆に堅実に計画をもって資産形成したい人は成功しやすい投資と言えます。

特に中古マンションは比較的リーズナブルな価格で購入が可能ですし、頭金なしでローンを組むこともできるため誰もが始めやすい投資でもあります。買ってすぐに売るようなキャピタルゲイン狙いではあまり期待できませんが、しっかり運用してインカムゲインを狙うのが儲かるコツと言えるでしょう。ただし、空室リスクには十分備える必要がありますので、東京都内など大都市圏の物件を選ぶことは重要です。

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