中古マンションの建て替え・再開発の最適なタイミングは？

数ある不動産投資手法の中でとくに人気があるのが中古マンション投資です。少ない金額から比較的低いリスクで始められるため、不動産投資の入り口として選ぶ人も多いでしょう。今回はそんな中古マンション投資を行う上で避けては通れない老朽化という問題を、建て替え・再開発のタイミングという切り口から考えてみましょう。

中古マンションの未来

まず中古マンションの将来性について説明していきます。

■中古マンション投資の出口戦略

中古マンション投資を行う上で考えなくてはいけないことの一つに「出口戦略」があります。物件をどこかのタイミングで売却するべきなのか、それとも保有しつづけるべきなのか。この判断に迷う人は多いはずです。築年数を重ねたマンションであれば老朽化により定期的なメンテナンスが必須になり、家賃も下げざるを得ない状況がやってきます。

「この物件をこのまま持ち続けるのは正解なのだろうか」と不安に感じるようになってくるでしょう。しかし入居者に利便性が高い物件には保有しつづけるメリットが多く存在します。

主なメリットとしては

①築年数が経った物件でも賃貸需要が旺盛で安定した家賃収入が期待できること
②好立地物件であれば将来の「建て替え」でさらに収益性を高められる可能性があること

が挙げられます。2つめの建て替えについてさらに深堀して解説していきます。

■老朽化が進めば修繕だけでは対応できなくなる

マンション経営で物件の老朽化対策としてまず行うのが修繕でしょう。築10年目ぐらいから水回り設備の部品交換などが必要となってきます。また築15年以上経過すると各種機器の交換、築年数が20年以上経てば外壁や躯体といった建物全体に渡る修繕を行わなくてはいけなくなります。

しかしさらに老朽化が進めば修繕で乗り切ることが限界をむかえ始め、取り壊しや建て替えを検討する必要が出てきます。

■建て替えが選ばれるのはどんな場合か

取り壊しではなく建て替えが行われる理由は大きく2つあります。

1つめは戸数増や高層化によって収益性を高められる物件だからです。建物が狭い物件や低層物件では建ぺい率や容積率に余裕があるケースがあります。こうした建物は建て替えを行うことで、建物の戸数を増やしたり、入居者に利便性の高い共用スペースを設けたり、建物を高層化させることで多くの入居者を確保でき、収益性を大幅に高められる可能性があるのです。

2つめは耐震性の問題です。あまり知られていないかもしれませんが、1981年以前に建築された建物の中には現在の耐震性基準を満たしていない建物が多く存在しています。これは1981年に耐震性について定めた建築基準法の改正が行われ、より厳しい耐震性へと変更されたからです。

現在、耐震性の基準を満たしていない物件の補強工事は努力義務となっています。しかし入居者から見たら耐震性に不安がある物件にわざわざ住みたいと思う人は少ないでしょう。建物の所有者から見れば高額な費用を払って補強工事をするよりは、いっそのこと建て替えてしまおうと考えるケースが多いようです。

■中古マンション投資にとっての建て替えメリット

中古マンション投資家にとって物件の建て替えは大きなチャンスといえます。もし駅近の老朽化した物件が建て替えによって高層化された最新のマンションに生まれ変わったとしたらどうでしょう。

投資家は少ない自己資金で大幅に資産価値がアップした物件を手に入れられる可能性があるのです。建て替え後に売却してもよし、家賃が大幅にアップした新しい物件から賃料収入を得るのもよし。中古マンション投資にとって建て替えとは大きな可能性を秘めた選択肢といえるでしょう。

実際に建て替えがなかなか進まない理由

いいことばかりに聞こえる建て替えですが、あなたの周りで老朽化マンションが建て替えられたケースはほとんどないと思います。なぜ老朽化マンションの建て替えは進まないのでしょうか？その大きな理由となっているものを3つご紹介します。

■高額すぎる建築負担金

建て替えが進まない最大の理由は費用の確保です。建て替え費用は物件によって差はありますが、一般的に60m²のマンション1室で1,000～2,000万円かかるといわれています。国などによる補助金制度もありますが、この金額を入居者各々が負担するのは非常にハードルが高いといえます。

またマンションの建て替えにあたっては入居者の4/5以上の賛成が必要となります。ほぼすべての入居者が建て替え費用の支払いに同意をし、必要な費用の確保ができなければ建て替えは実現しないのです。

■建て替え実現には戸数増・高層化が欠かせない

実は建築負担金はあまりに高額すぎるため、全額入居者の負担だけで建て替えが行われたケースはほとんどありません。建て替えが実現したケースの多くは物件戸数を増やし、その分譲費用を建築負担金に割り当てることで費用を賄っています。

物件戸数を増やすといっても、数戸程度の増加では高額な費用を賄うには大した効果はありません。大幅な戸数増のための高層化が必須であり、そのための建ぺい率・容積率の条件を満たす物件でなければなりません。このハードルはかなり高く、東京23区内の駅近物件など対象となる物件がかなり限られてしまいます。

■建て替えまでのプロセスが煩雑すぎる

建て替えに向いている物件だとしても、実際に建て替えが行えるようになるまでには非常に煩雑な手順を踏まなければなりません。まずはマンション管理組合が物件を建て替えるべきなのか、それとも修繕によって乗り切るべきなのかを検討します。この判断は専門的知識も必要となるため、マンション再生の専門家を呼び勉強会を行って検討を進めていくことになります。

管理組合で建て替えの意見がまとまると、次は理事会を招集して「建て替え推進決議」を行います。その後、どのようなマンションに建て替えていくか具体的な計画を盛り込んだ「建て替え決議」を作成。入居者の4/5以上の賛成を得て可決されれば建て替えが決定します。いざ建て替えを実施するとなると、マンション建て替え組合の設立や新しい建物での所有権持ち分割合の調整、住宅ローンの引継ぎ手続きなど難しい問題が続きます。

こうした手順を踏んで初めてマンション建て替え工事に着工できるのです。また手続きの要所では住民同士の合意や協力が不可欠です。合意を形成するのに時間がかかる内容も多いため、計画の長期化は避けられません。また意見の対立が発生すれば計画頓挫の可能性も高く、建て替えの実現を阻む要因の一つです。

建て替えのタイミングは慎重に選ぼう

中古マンションの建て替えは、条件が合えば収益性を大きく高められる一方で、実際に完成するまでに乗り超えるべきハードルはかなり高いです。

また高いハードルを乗り越えたとしても、適切なタイミングで行わなければ充分な効果は得られません。ではいつが建て替えを行うべきタイミングなのでしょうか？そのタイミングを次の3つです。

■空室率が高まったとき

募集をかけても部屋がなかなか埋まらないときはその物件の魅力が低くなってしまっている状態です。築浅のときはすぐに入居者が現れた物件でも、外観や設備の老朽化によってその魅力はどんどん低下していきます。築年数が20～30年以上経過し、常に空室となる部屋数が増えてきたタイミングが建て替えを検討する時期でしょう。

■減価償却費の計上がなくなったとき

節税対策としてマンション投資を行っているのであれば、減価償却費の償却期間が過ぎたタイミングが建て替え時期といえます。建て替えによって新たな減価償却費を発生させ、所得税・住民税の節税を効率的に行いましょう。

■大規模修繕が近づいているとき

物件の経年劣化にともなって必要となる修繕ですが、とくに建物全体に及ぶ大規模修繕については約10年に1度のペースで必要となります。大規模修繕後の建物は外観や設備が新しくなって、修繕前に比べ入居者を集めやすい物件となります。

大規模修繕後すぐに建て替えをしてしまうと、その効果を発揮することなく費用だけを無駄にしてしまうことになります。建て替えのタイミングとしては、次の大規模修繕の時期と同じ時期に行われるのが理想的といえるでしょう。

中古マンションの建て替え・再開発は、投資家にとっては大きなチャンスとなるイベントです。老朽化が進んで入居率が落ちた物件が収益性の高い魅力的な物件へ生まれ変わるかもしれないからです。実際に建て替えされたマンション事例はまだ少なく、対象物件は建ぺい率・容積率などの立地条件や複雑な手続きをクリアできた物件に限られてしまっているのが現状です。改善点をしっかりと把握して計画することで、建て替えというイベントで成功する可能性を大きく高めることができるでしょう。