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中古マンション投資を始める前に知っておくべきこととは?

公開日:2020/05/15  最終更新日:2020/05/20

現在個人投資を始める人の中で、比較的安定している中古マンション投資に注目が集まっていることはご存じかもしれません。ハイリスクハイリターンの投資ではなく、安定的に長期運用が見込める中古マンション投資は確かに魅力的です。ただし当然のことながら、不勉強なままで成功するほど不動産投資は簡単ではありません。

まずは中古マンション投資の目的を定めよう

中古マンション投資を始める前にすべきことは情報収集です。どの地域で運用するかは非常に重要ですし、それによってパートナーとなる不動産会社選びも変わってきます。もちろんこれからが期待できる地域はねらい目ですが、聞きかじった情報だけに流されたり、不動産会社の言いなりになったりするのはリスクです。とは言え、何から始めたらいいかわからない状態で闇雲に情報を眺めていても、必要な知識を得るのは難しいでしょう。

そこでまず意識したいのが、自分の目標を明確に定めることです。何のための投資なのか、もちろんそれはお金を稼ぐことでしょうが、中古マンション投資で利益を得る方法には2通りあります。1つは人に貸して家賃収入を得ること、そしてもう1つは売却して差益を得ることです。実はこの2つの目的は物件を選ぶ際に道を大きく分ける点であり、最初に強く意識しておくべきこととなります。毎月一定の家賃収入を得るためには、空室リスクが極めて低い物件を選ばなければなりません。

一方、売却益で儲けるためには、購入金額から大きく値上がりが期待できる物件を選ばなければなりません。そして、家賃収入目的にせよ、売却益目的にせよ、投資後どれくらいの期間でどれくらいの金額を得たいのか、資産形成についても具体的に決める必要があります。投資は事業であり、事業をおこなうにはまず計画ありきです。

投資家になるのであれば、まずはその意識をもって事業計画を組み立てることが重要と言えます。それを踏まえたうえで次に大切になるのが、パートナーとなる不動産会社選びです。自分の事業計画がしっかり定まっていればそれを実現できる企業を選ぶだけですが、パートナーとして必要なのは投資用不動産に強い仲介業者と、管理事業に強い管理会社です。

両社が1社で兼ねられる場合もありますが、特に管理を一任する先は非常に長い付き合いになるパートナーです。オーナーと入居者との間に立ち、入居者の快適な生活と建物の安全を守り、あらゆるトラブルも迅速に処理できる頼れる相手である必要があります。

特に家賃収入をメインとする場合、万が一にも滞納が起きてしまうと投資計画に大きな悪影響を及ぼします。人が生活する物件を長期運用する中では、大なり小なりさまざまな問題は日々起こり得ますので、ささいなものでもスピーディーに対応し、適切に処理できるノウハウを持つパートナーを選ぶことが重要です。

物件の選択では投資目的の条件から判断しよう

パートナーとなる不動産仲介会社を選んだら、具体的に相談しながら該当する物件探しが始まります。こちらの事業計画を正しく理解している不動産会社であれば、目的の条件に見合う投資物件を仲介してくれるでしょう。例えば家賃収入メインであれば価格が多少高めに振れても空室リスクが低い物件を、売却益狙いであれば将来価値の上がる期待のある物件を仲介するはずです。

信頼できる会社からの仲介であれば提案に乗っても問題はありませんが、いざ買うとなるとどれも魅力的に見えて迷うのが人間の心理です。熟考したくなるのも当然ですが、勘違いしてはいけないのは、決して自分が住むマンションを選んでいるのではないという点です。

より重要なのは自分が気に入る・入らないよりも、利回りなど投資目的の条件に見合うかどうかだと認識しましょう。当然すべての条件に見合う物件などありませんので、一定レベルをクリアする物件が見つかったら即断することも重要です。

また、これと決めたらそれで終わりではなく、購入後の事業計画を立てる必要があります。特にローンを組む場合、キャッシュフローは重要です。毎月のローン返済と家賃収入のバランス、万が一の空室や家賃滞納などで収入が得られなかった場合キャッシュフローはどうなるか、収支バランスを見ながらリスク込みのシミュレーションを実施します。

物件を決めただけで安心してしまうと、結局資金繰りがうまく行かなくなり、財産を減らしてしまうことになりかねません。ありがちなのは、魅力的で心惹かれる高額物件をあきらめきれず、無理をして購入した挙句破綻してしまう個人投資家です。気に入るかどうかで判断すると失敗しますので、とにかく収支計画に見合うこと、自分の身の丈に合う投資であることが大前提であると意識しましょう。

また、購入したい物件は自分の目でしっかり確認することも重要です。自分の足で最寄り駅から歩き、五感をフル活用して物件を確認しましょう。ただしここでも自分が住む場所を内覧するのとは異なりますので、あくまでも投資物件として見る意識が必要です。初めての場合はどこを見ればいいかわからないかもしれませんが、駅からの距離、建物の見た目や雰囲気、メンテナンスの必要性などをビジネス目線で見て判断することが重要です。

堅実な黒字経営をすることが重要

売却目的で中古マンション投資を始めるなら、やはり気になるのが今後の価値の上昇具合いでしょう。当面は家賃収入を見込むとしても、将来価値が上がるなら売却益も得たいと考えるのは当然です。確実に高くなる物件がわかれば最高ですが、残念ながら中古マンションの価格の将来は誰にもわかりません。不動産仲介会社も、アナリストも、どんな専門家も確かな予測がつかないことは事実です。

一般論で言えば、マンションに限らず建築物の価値は年数とともに下落し、その資産価値を失っていくのが道理です。ただ過去の事例で価格が急に上がる物件も実在するため、なんとも言えない状況と言えます。例えば大規模都市開発がおこなわれる、路線が敷かれる、道路が建設されるといったように、地域全体が変わるほどの変化があれば価値基準が変わる可能性もあります。

とは言え、確かな情報が流れてくるころにはすでに主要な物件は企業に押さえられていたり、手ごろな投資物件がなくなっていたりするのも実情です。聞きかじった巷の情報に踊らされるよりも、実際に物件を見て自分の頭で考え、分かっている条件下で安定した収支計画が立てられる物件を選ぶほうが堅実でしょう。

中古マンション投資で必要となる初期費用は、一概に言えませんがおおむね100万円ほどが相場です。中古の場合頭金の要らないフルローンでスタートできますが、例えば1500万円のローンを組むのに必要な初期費用は、登記費用25万円程度+銀行諸費用40万円程度、その他管理費で20万円程度です。

税金については固定資産税・都市計画税のほかに所得税と住民税とがあります。固定資産税・都市計画税は建物を所有するだけで必要となりますので、例え家賃収入が一切なくても確実に持っていかれる税金です。合わせて1.7%ですので覚えておきましょう。ただし小規模住宅用地などは軽減され、実際は購入金額の0.5~1%程度になるのが一般的です。

所得税は、給与所得者なら給与と不動産所得の合算に5%~45%まで累進課税されます。住民税は所得金額の10%です。こちらも収支計画シミュレーションに組み込んでおくべき数字ですので、数字を把握しておいてください。

節税ではありませんが、必要経費と認められる仲介手数料や固定資産税、その他火災保険や減価償却費、補修費など運営上必要な経費は赤字計上もできますので、そこは覚えておきましょう。とは言え、そもそも赤字になっては投資の意味がありません。中古マンション投資そのもので安定収入を得ることが何より重要ですので、赤字で税金対策を考えるのではなく黒字経営ができる経営を実現してください。

 

中古マンション投資を始める前に知っておくべきことは、不動産投資の原則です。何を目的に投資をするのか、その投資でどれくらいの利益を得たいのか、事業をおこなう以上事業計画は必須ですし、それをもとにすべてが始まると理解しましょう。パートナーとなる会社は不動産仲介会社と管理会社ですが、立てた事業計画を実行できる相手を選べば間違いはありません。また、選ぶのは自分が住む家ではなく投資先ですので、あくまでも投資家としての目を持ち、収支のバランスもしっかり計算して黒字経営とすることが大切です。

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