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中古マンション投資で詐欺にあわないためには?

公開日:2020/04/15  最終更新日:2020/04/10

東京の中古マンション投資で詐欺が横行し、社会問題にもなりました。これから中古マンション投資をはじめようと考えているなら、まずはその手口を知って被害に遭わないようにすることが第一です。ここでは詐欺から身を守るための知識について解説します。

若手サラリーマンを狙う詐欺が増えている

一部の悪徳業者による投資被害が社会問題化し、特に若手サラリーマンを狙ったワンルームマンション投資の詐欺が一時横行しました。多くの場合、比較的審査のゆるい住宅ローンで融資を引き出し投資させるという手法で、これはれっきとした契約違反にあたります。銀行側は違反がわかれば融資額の一括返還を求めますので、急に千万単位の請求に遭い、窮地に陥ることになります。

悪徳業者側は銀行をあざむくために一見居住したように見せかける偽装工作まで持ちかけて融資を引き出させますが、結局こうした偽装はバレるため、乗せられた契約者は自己破産に追い込まれることになるのです。偽装の内容は住民票を購入物件の住所に移す、表札を契約者の名前にするなどといった小手先のことですが、結局金融機関から呼び出され、家賃収入もなくなり、業者も逃げるため手の打ちようはなくなります。

若者が狙われる理由は、多忙な毎日でも給与が低く、昇給の見込みもなく将来に大きな不安を抱える世代だからです。悪徳業者の甘言は家賃30年保証や頭金不要といったもので、投資経験があれば理解できる噓でも、若者には夢のような儲け話に感じられてしまうことが被害の拡大した理由とされています。

事実、中古マンション投資は投資案件の中でも比較的安定しており、正しく運用すれば将来を明るくしてくれる個人事業になる期待はあります。20代30代のうちに将来に備えて投資の勉強をはじめることは、非常に有意義なのは間違いありません。

ただ、こうした悪徳業者からの甘言に乗せられ、自分の与信や財産を傷つけるようなことになっては大問題です。悪徳業者の投資勧誘は毎年新入社員を迎える新年度の時期に急増することがわかっていますので、あらかじめそうした被害のあることを念頭においたうえで、正しい知識を得ることが重要です。

被害に遭った人の事例や手口を紹介

それでは実際にあった被害の例を知り、身を守る術を身につけましょう。まず「必ず値上がりする」という言葉を信じて購入した物件が、下落して大きな損を生んだ例があります。不動産会社の営業マンが土地開発や新駅開設計画などの情報を持ち込み、物件価格が高騰するから売却益が得られると言って契約させる事例です。

実際に開発計画がある場合もありますが、まったくのでたらめの場合もありますので、言葉を鵜呑みにすると想定した収益が見込めないばかりか価格が下落する損害になります。どんな物件でも確実に値上がりするなどということは絶対に有り得ないことを認識し、儲け話に乗らないように気をつけましょう。

場合によっては契約後も「断定的判断の提供」に該当することで契約を取り消せる場合もありますが、取消権の行使は契約締結から5年以内、誤認に気付いてから1年以内となっています。

次に「手付金だけ先払い」と言われ、支払ったあと不動産会社と連絡が取れなくなる事例があります。契約締結後に手付金が発生することは通常でもありますが、契約もしていないのに手付金だけ請求されることはありません。

まず相手の身元を調査して、登録を受けている宅地建物取引業者であるか国土交通省のWebサイトで確認し、契約書を取り交わしてから手付金を支払う必要があります。また、必ず領収書を取ることも基本中の基本です。

次に「サブリースだから安心」という甘言に乗せられ、引き渡し後に管理会社が計画倒産するという事例もあります。サブリースは仕組みを正しく理解してから契約する必要があり、運用を始めてすぐ想定外の損失を生むリスクもあることを知りましょう。サブリースのすべてが悪いというわけではありませんが、なにも知らずに聞きかじっただけで信用するのは誤りです。

そして、中古マンション投資をはじめる際「このマンションは全室満室なので空室リスクがない」と言われて購入した物件が、実は入居者全員がサクラだったという詐欺があります。満室なら当分家賃収入が安定すると考えますが、実際にはまるで人気のない物件という場合があります。サクラまではいかなくとも、ほとんどがすでに退去を予定しているのにそれを隠していたケースや、賃借人がその不動産会社などというケースもあります。

こうしたトラブルを回避するには、まず賃貸借契約書の原本を確認して入居者の実態を知ることが重要です。そして最後は利回り計算の巧みな詐欺です。利回りが高い物件として購入を勧められたものの、実は満室を条件に想定した家賃の利回りであり、結局は一度も満室にならないため予定を大きく下回るというケースがあります。

利回りの数字のみを見せて儲け話を持ち掛ける詐欺ですが、これはまず当該地域の利回り相場を自分で掴んでおくことが重要です。例えば東京都ならマンション投資の利回り平均は4~6%が相場となります。相場と比較して逸脱した高さになっていないか、具体的にどのような計算で算出したものか、数字を見る場合は表面利回りと実質利回りを確認することが重要です。

不動産会社の身元を確認するのは基本中の基本

中には、海外不動産の高利回りで勧誘し、実際にはまったく架空の会社だったという例も増加しています。代理人や仲介人を通じて購入できると言われ、お金を支払った直後に海外逃亡されたという事例もあります。金融庁など公的機関から委託を受けているなどという大噓もありますが、公的機関が投資勧誘を民間業者に委託するなどということは有り得ません。

どうしても代理人や仲介人を利用するなら身元確認のため免許やライセンスの実物を見ることが重要ですし、売主や金額の内訳など徹底的に調べる必要があります。場合によっては自分で現地に行って確認するなど、海外投資には慎重になるのが基本です。

また、近年多いのはクラウドファンディングを悪用した資金を集めです。正当な不動産クラウドファンディングは、商業施設などを個人投資家が集まって共同購入し、投資額に応じた配当を受け取る仕組みです。現在人気のある仕組みですが、資金だけ集めて逃亡する詐欺が横行していますので、当該会社の信用性を調べることが重要です。

「不動産特定共同事業者許可一覧」なども確認しつつ、身元確認をおこなう姿勢を守りましょう。詐欺の手口はどんどん巧妙になり、見分けることが困難になって来ているのも事実です。ただ、まず大前提として不動産会社の身元を徹底調査するのは基本中の基本ですし、なにもせずに話を鵜吞みにすることだけはしてはいけません。

どうしても判断がつかないならフィナンシャルプランナーに相談するという手段もあります。長期的な収支計画書を出してもらうことも有効ですが、何よりうまい話だけに心を奪われない理性が必要でしょう。それでも万が一詐欺に遭ってしまったとしたら、弁護士に相談することです。

 

中古マンション投資の詐欺に遭わないためには、実際に被害に遭った事例を知り、自身で十分に気をつけることが重要です。まず相手の身元確認を徹底的におこなうことは基本中の基本で、できる範囲であらゆる角度から情報を分析する意識を持ちましょう。ほとんど場合、甘い話やうまい儲け話に心を奪われ、窮地に立たされています。

毎日が忙しく、将来にも大きな不安を持つ人にとっては、普段のような冷静な判断ができなくなってしまう瞬間もあるかもしれません。まずは安易に契約しないこと、安易にお金を支払わないことを意識して、判断に迷うようであれば第三者のフィナンシャルプランナーに相談することも有効です。

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