中古マンション投資はハイリスク・ローリターン？堅実に投資する方法

新築マンションよりも中古マンションに投資したいと考えている人もいるでしょう。中古マンションの魅力は、値段が安くて投資しやすいことに加え、利回りが高い傾向にあることです。ただし、新築マンションよりも、物件価格が下落するリスクと修繕費などの出費が発生するリスクがあります。堅実に投資しましょう。

中古マンション投資のリスク

3つのリスクを紹介します。新築マンションよりも修繕費などが発生するでしょう。

収益を得にくいリスク

入居者からの家賃収入が収益となるので、どの程度の収益が期待できるのかシミュレーションを欠かさないようにしなければいけません。

しかし、実際に不動産投資を行ってみると、計画通りに進行しないことがほとんどです。なかなか振るわない入居率でも、毎月管理費やローンの支払いがあります。入居率が0％でも、支払いは待ってくれないので損失になってしまいます。

そして、中古マンションは新築マンションよりも空室のリスクが高くなるので、さらに収益が得にくくなります。そのようなことにならないように、立地や設備などにこだわりましょう。

ただし、家賃をやみくもに下げても、入居率が高くならない場合があります。周辺環境の相場よりも安いと、安い理由が隠されているのではないかと考える人が存在するからです。家賃を下げるとその分、収益が少なくなってしまうので、そのような行動をとる場合は、何かしらの狙いを持つようにしましょう。

物件価格が下落するリスク

築年数に応じて資産価値が低下します。新築マンションの場合は、すぐに資産価値が低下することがありません。

しかし、中古マンションでは物件価格が下落するリスクを抱えているので、将来的に物件を売却したいと考えている人は注意しましょう。物件を売却するタイミングを誤らないようにします。ただし、抵当権を抹消するためには、ローンの支払いをすべて終えなければいけません。

そのため、すぐに売却したいと考えていても、現実的に難しいことが多いでしょう。しかし、漠然と売却するタイミングを考えるのもよろしくありません。固定資産税を支払い続けなければいけないことに加えて、資産価値が低下し続けてしまうからです。

修繕費などの出費が発生するリスク

新築マンションであれば、入居してすぐに備品が破損するなどのトラブルが少ないでしょう。しかし、中古マンションであれば、入居してすぐに水道管が破裂して床下浸水の被害に見舞われることも珍しくありません。

そのときの修繕費が高額になってしまうので、出費の負担に備えなければいけません。また、すぐに適切に対応しないと、入居者が退居してしまうことも考えられます。トラブルは発生してほしくありませんが、いつ何が発生しても対応できるようにしましょう。

中古マンション投資の魅力

初期費用が安く抑えられます。また、利回りが高い傾向になっているので、きちんとシミュレーションできる堅実な人に適しています。

値段が安くて投資しやすい

新築マンションと比較すると、値段が安いので投資しやすくなります。なかには自己資金だけで投資できる人もいるので、誰でも気軽に始められます。そのため、新築マンションよりも参入障壁は低いと考えられるでしょう。

ただし、参入障壁が低いということは、多くの人がチャレンジしていることになります。なかには上手くいく人もいれば失敗する人もいるので、これから不動産投資を始める人は、成功する人はどのようなことに取り組んでいて、どういう理由で成功しているのか研究するようにしましょう。

利回りが高い傾向がある

不動産投資で発生した費用を回収できなければいけません。その期間はできる限り早いほうが良いでしょう。新築マンションよりも利回りが高い傾向にあるので、きちんとシミュレーションしてください。ただし、入居率は外部環境の影響も受けるので、自分の希望ではなく現実的な数字で考えるようにしましょう。

堅実に投資できる中古マンションの選び方

失敗するリスクもありますが、成功している人もいるので、失敗しないように取り組みましょう。

情報収集を怠らない

どのような物件を購入しようか自分で考えてみましょう。不動産業者のサポートを受ける場合でも、自分が納得して購入することが大切です。インターネット上の情報だけではなく、チラシやポスターなどの情報にも触れておきましょう。

過疎地域の物件を選択しない

空室のリスクをできる限り抑える方法が有効です。マンションの需要が無い地域や、人口が減少している地域で不動産投資にチャレンジしても失敗する確率が高くなります。立地や設備が魅力的でも、入居者が見つからなければ収益はゼロです。これからは、都心部や駅から近いマンションに暮らす人が多くなるので、そのような地域に狙いを定めてください。

家賃収入が少ない物件は選択しない

経営の収支バランスを、適切に保つようにしましょう。入居者は、1円でも安い物件を好んで選択するでしょう。しかし、入居者も相場を知っている人がほとんどなので、あまりにも家賃が安すぎると、何か隠していることがあるのではないかと考えてしまいます。オーナーは、修繕費や管理費なども負担しなければいけないので、そのことも考えて価格設定してください。価格競争に巻き込まれないようにすることが大切です。

ワンルームを選択する

こちらは無難な選択になります。ファミリー向けの物件も魅力的ですが、単身者向けの物件よりも、空室リスクが高くなります。子どもを連れて引っ越ししない家族もいるので、ワンルームマンションを選択しましょう。ワンルームマンションであれば、単身赴任者、学生、独身者が入居者になります。

築年数が古い物件に注意する

地震が発生したときに、建物が倒壊しないようにしなければいけません。1981年よりもあとに建てられた物件では、耐震基準を満たしていますが、それよりも前に建てられている物件は耐震基準を満たしていません。そのような状態では入居者を募集できないので、工事が必要になります。

入居者になったつもりで物件を選択する

オーナーの目線で物事を考えていると、絶対に入居者が物件に魅力を感じてくれるはずだと考えてしまいます。しかし、入居者の目線で考えてみると、駅からのアクセスはよいけれど、線路を走る電車の音が深夜まで聞こえるデメリットがあるかもしれません。

また、周辺に街灯が少ないので、帰宅するときに不安を覚えている人もいるでしょう。入居者にヒアリングできると良いですが、それは難しい場合があるので、自分で気づけるようにアンテナを高くしておきましょう。

物件に不具合や故障が発生していないか確認する

一見すると問題無さそうに見える物件でも、不具合や故障が発生していないか確認する必要があります。たとえば、ドアの開閉がスムーズにできない、トイレの水が流れない、水道管から水漏れしているなどのトラブルを見つけるようにしましょう。

小さなトラブルは大きなトラブルに発展する前に対処しなければいけません。また、あまりにも不具合や故障が多い場合は、そのような物件を選択しないことをおすすめします。修繕費の負担が大きくなることが予想されるからです。

まとめ

初めて中古マンション投資に取り組む人のなかには、頭で理解していても行動に移すのが難しいと感じている人もいるでしょう。焦って行動すると失敗するリスクが高くなるので、まずは情報収集から始めるようにしてください。そして、堅実に投資できる方法を復習して、着実に取り組むようにしましょう。この際、経験者からアドバイスをもらえるときは参考にしましょう。