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東京で中古マンション投資をするなら23区内がおすすめ?

公開日:2021/05/01  


東京で中古マンション投資をしたいと思っている人も多いと思います。全国から人が集まる東京は、中古マンション投資を行うには最適な場所です。長期にわたって家賃収入を得られるので、老後の資産形成にも役立ちます。将来、公的な年金だけでは不安という人にもおすすめです。中古マンション投資を東京で行う場合は、23区内がいいのでしょうか。

立地がよい場所を選ぶことが重要

東京で中古マンション投資を行う場合には、立地が非常に重要な要素になります。利便性のよい地域であれば資産価値が下がりにくいので、まとまった資金が必要になった場合なども売却しやすいです。そのため物件を購入するのであれば、23区内にあるマンションを選ぶようにしましょう。

23区外にある中古マンションは、比較的割安に購入できることが多いです。安いので購入したくなってしまう人も多いですが、長期的に見ると空き室になるリスクが高いといえます。現在の日本では人口が東京に一極集中しており、その傾向は多少の変動はあっても今後も続きそうです。しかし、日本全体で見れば少子高齢化が深刻化しているので、いずれ東京都の人口が減って行くことも予想されます。

そういったときには、まず23区外など郊外から人口の減少が始まることは間違いありません。実際、23区内であっても地域によっては空き室が増えているというデータもあります。空き室になると家賃収入が途絶えてしまうので、投資をする上では大きなリスクになります。

23区内のとくに需要が高いエリア

23区の魅力は、企業の本社や支店などが集中していることです。オフィス街なども多数あり、商業施設も立ち並んでいます。そこで働く人がいる以上、賃貸住宅の需要も見込めます。家賃相場も下がりにくく、安定的な利益が期待できます。

23区の中でも新宿区・港区・中央区・渋谷区・千代田区といった地域は、都内のオフィスにアクセスしやすい地域になります。そのため賃貸住宅の需要も高く、入居者が多くなるというメリットもあります。家賃相場も下がらないので、中古マンションを保有していれば今後も利益をあげることができます。

ただし、これらのエリアは物件の価格も高騰しているので、利回りが悪化する面もあります。いくら需要があっても、家賃相場からかけ離れた家賃に設定するわけにもいきません。購入するときの価格が高過ぎれば、思うように収益をあげられないこともあります。

とくに駅から近い中古マンションなどは利便性がよいので、価格も高騰しやすいです。万が一、自殺者が出るなどの事故物件になってしまうと、資産価値が大幅に下がってしまうこともあります。

割安な価格で購入できる下町エリアも人気が高い

23区内の中でも台東区や墨田区、江東区などのエリアは下町の情緒が残る庶民的で親しみやすいエリアです。昔ながらの商店街が残っていたり、レトロな雰囲気の街並みが残るところもあります。その一方で駅前などを中心に再開発も進んでおり、今後も中古マンションの需要は高い状態を維持できそうです。

新宿や港区などのエリアと比較すると家賃相場は割安なので、中古マンション物件も割安に購入できます。空き室になるリスクは少なく、高い利回りが期待できる場合もあります。

ビッグターミナル駅の池袋駅がある豊島区などは、再開発が急速に進んだエリアです。外国人が増えた事もあり、賃貸需要も大きく増えました。外国人の入居者を受け入れることで、空き室リスクを減らすことができます。

ただし、外国人の入居者は生活習慣や文化の違いから、周辺の住民とトラブルを引き起こすこともあります。家賃を支払わないまま突然帰国してしまったというトラブルに見舞われる人もいるので、投資という観点ではマイナスになることもあるようです。

23区内ならファミリー向けよりワンルーム

23区内で中古マンション投資を行う場合には、ファミリー向けのマンションよりもワンルームマンションの方が安定的に家賃収入が期待できます。なぜかというと、東京では単身世帯が増加しているからです。昔は年をとると自分の子どもと同居する人が多かったのですが、現在では同居することは少なくなっています。

とくに都心部の方が田舎よりもそういった傾向にあります。夫婦二人暮らしをしていても、連れ合いを亡くせば一人で暮らすことになります。また、価値観の多様化などもあり結婚しないで独身を貫く人も増えています。

離婚をしてシングルになることもありますし、結婚して子どもがいる場合でも成長すれば独立して一人暮らしをすることが増えました。子どもの数そのものも減っていますから、単身世帯は今後も増えていくことが予想されます。そのため中古マンション投資をするなら、需要が見込めるワンルームマンションを選ぶのがおすすめです。新築のワンルームマンションは建築規制が行われているので、中古マンションが狙い目になります。

最寄り駅から近いマンションを選ぶ

23区内の中古マンションといっても、どういう基準で選べばいいのでしょうか。利便性のよい物件を選ぶことが鉄則ですが、ワンルームマンションであれば駅から徒歩5分以内が理想です。徒歩5分以内であれば、大きく価値が下がることはありません。都心部に暮らしている人は駅から近いということを重視することが多いので、最寄り駅から近いということが絶対条件になります。

最低でも徒歩10分以内には収めたいところです。その反対に徒歩15分とか徒歩20分といった物件は、あまり人気がありません。マンションの設備などはどんなに最新の設備を備えていても、数年もすれば古くなってしまいます。豪華な設備のマンションでも、年数が経過するにつれて価値が下がってしまうのです。

しかし、駅から近いというのは普遍的な価値がある条件になります。年数が経過しても変わることがありません。ですから中古マンションを購入する場合には、最寄り駅からの距離は非常に重要な要素になります。グレードの高い設備のあるマンションを購入するなら、一般的な設備の駅から近いマンションを選ぶようにしましょう。

中古マンションは新築マンションよりもお得?

不動産投資を検討している場合、新築のマンションを購入した方が入居者が集まるのではないかと考えがちです。確かにその通りですが、新築マンションの価格は中古マンションに比べると非常に割高に設定されています。とくに23区内の駅から近い物件は、プレミア価格になっていることも多いです。

マンションは一度人が入居して中古になると、一気に価格が下がってしまいます。新築を購入すると利回りがよくないので、割安な中古マンションを購入するのがおすすめです。といっても築年数が経ち過ぎた物件は経年劣化が進んでいることが多いので、築浅物件などを狙うのがいいかもしれません。

築年数が経過している物件を安く購入したいというのであれば、メンテナンス状況などをしっかりと確認するようにしましょう。メンテナンスを疎かにしていると、設備などに不具合が生じて資産価値が下がってしまいます。場合によってはリフォームやリノベーションをして、家賃を高く設定するといったこともできます。リフォームにお金をかけ過ぎると回収できないので、コストと収益のバランスを取ることが大切です。

 

東京で中古マンション投資を行うのであれば、需要が高い23区内で物件を探すのがおすすめです。23区外だと東京でも人口が減って行く可能性が高いので、空き室になるリスクが大きくなってしまいます。23区内であれば、今後も需要が見込めます。とくに単身者世帯は増加傾向にあるので、ファミリー向けよりもワンルームマンションがおすすめです。

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