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中古マンション投資はいくらからできる?

公開日:2020/05/01  最終更新日:2020/05/20

老後に2000万円の蓄えが夫婦で必要と言われていて、世間が騒然となりました。この2000万を働くだけで貯めるのは難しい人も多いでしょう。そこで目をつけるべきは投資です。株やFXもありますが、日本人に比較的馴染みがあるのは不動産投資なのではないのでしょうか。

中古マンション投資なら東京が一番手堅い

中古マンション投資を考えているのであれば、東京が一番良いでしょう。なぜなら、地方は人口流出が進んでいるからです。地方都市でも人が比較的多い一面がありますが、少子高齢化にあたって、人口は減ってくるでしょう。したがって地方にある中古マンションに投資しても、人口減からうまく借り手がつかない可能性があります。中古マンション投資にも2通りあります。

まず1つは安く購入してから高く売るという形で転売する方法です。そしてもう1つは家賃収入を得る方法です。入居者がいる限り、家賃という収入が入るのが魅力的な一面でしょう。基本的に人間は住むところは必要ですので、持ち家がなければ必然的に賃貸住宅を借りる形になります。だからこそ家賃収入を狙った不動産投資は、立地さえ間違えなければ、手堅いと言えるのではないのでしょうか。

しかし賃貸経営をするにあたっては、住む場所としての需要がなければ成立しません。地方では需要がなくなっていき、住む人が減るリスクが、深刻化すると言われています。そこで狙うべきは東京の中古マンションです。首都は人口が減るばかりか、人が増えていっている一面があります。地方から来られるかたも多いので、首都であれば不動産投資は良いと言われています。 できれば東京も23区内であれば、より人口が集まりやすく、収入を見込めるでしょう。

マンション投資はいくらからできるか

東京で中古マンション投資をするにあたって気になるのは、いくらから投資ができるのかという点です。首都の賃貸物件の家賃の高さについて、知っているかたも大変多いことでしょう。東京のワンルームで築年数が20年以上のようなところの家賃と、地方の駅近の新築2LDK程度の家との家賃が同等であるケースも多々あります。それがスタンダードであることから、マンション投資について不安を抱いているかたも多いことでしょう。23区内の中古マンションの物件を見る辺りで、探せばワンルームで350万円程度のマンションもあります。

なぜそれぐらいの値段なのかと言うと、その物件によりけりでいろいろな事情があります。例えば、安い中古物件の理由としては、部屋が狭い、バストイレが別ではないなどが挙げられるでしょう。首都においてバストイレが別ではない安い賃貸物件は多くありますので、そんなに珍しいことではありません。家賃をどうしても節約したいけれど、東京に住みたい人の需要があります。その点からして大きな欠点ではないと言えるでしょう。

そして部屋の形がいびつであるというケースもあります。例えば台形のような形の部屋であったり、三角の部屋というケースもあるのです。いびつな形ではあるものの、首都で安く住みたいからという理由で、そのような部屋を選ぶ人もいるでしょう。地方だと難しいような条件でも、東京だとそうでもない可能性も非常に高いです。

このように、物件にどのような短所があるのかも気をつけておくべき点です。もちろん賃貸物件においては、ボロボロの家よりかは綺麗な家に住みたいというのが、借主のかたの心情と言えるでしょう。そこで、リフォームを加えていく形になります。リフォームの値段は傷んでいる箇所が増えるごとに増えていくのです。

が、多く見積もってリフォームを1000万円とすると、おおよそ1500万円もあれば、どうにかマンション投資ができるのではないのでしょうか。その一方で今現在は家が余り気味であると言われています。したがってそれもよりも、もっと安くマンション投資ができる可能性もあります。

マンション投資で許容できるリスクを考えよう

中古マンション経営の楽しみは、どれぐらいの利益を得ることができるのかを考えることです。多ければ多いほどに良いというのが人間の当然の心理でしょう。しかし当然ながら、利益を得ることができる投資ですが、その分リスクも許容する必要があります。したがって中古マンション経営で、どれぐらいのリスクがあるのかを考える必要があります。

ではどのようなリスクがあるのかについて複数見ていきましょう。まず一つは何よりも、空室リスクが考えられる点です。賃貸物件は借主の人が好きなタイミングで住み、好きなタイミングで引っ越すことができるのが非常に魅力的です。昨今はそのような自由さが良いと、あえて持ち家を持たない人もいます。

だからこそ、ずっと住み続けるとは限らない一面があります。ワンルームであれば、さらにその移動率は高いことでしょう。大学生のかたが一人暮らしをするのであれば、大学卒業すれば退去される可能性が非常に高いです。そして仕事をしていても給料が上がったから、もっと条件のいいところに住みたいと引っ越されるケースも多いです。

それに比べ、1LDK や2LDK などファミリー層のかたが住むことが想定されているお部屋であれば、まだ比較的安定的な一面があります。しかし持ち家購入をきっかけに引っ越したり、小学校入学をきっかけで引っ越されるかたも多いでしょう。

この空室リスクに関しては、もし不動産業者の仲介を入れるのであれば、サブリース契約を結ぶなどで対処をしましょう。サブリース契約とは、いわゆる家賃保証の契約です。

次に考えられるリスクは、借主のかたがお部屋の中でお亡くなりになる事態があったとしたら事故物件になってしまう可能性がある点です。このときは清掃代などが非常に高額な可能性が高いとされています。連帯保証人のかたに請求することも可能であるとは言われていますが、心情的に難しいでしょう。

ある一例ではその持ち出し分は、30万円ぐらいになったそうです。そして事故物件であると告知義務があります。その部屋で誰かがお亡くなりになったということで、心情的に入居をためらう人が多く、結果的に家賃の引き下げが必要です。賃貸経営における最大のリスクは、事故物件だと言われています。

そのリスクを下げるために、お年寄りの入居を避けるというケースもあるでしょう。しかし、突然なんらかの事情でお亡くなりになることは、20代や30代でもあり得ることです。したがってリスク回避は難しい一面があるでしょう。

また自然災害のリスクも考えられます。自然災害のリスクに関しては、保険をかけておくことで金額的なカバーが可能です。そのためにも賃貸経営をしようと考えているところの立地が、どのような災害のリスクが高いのかをハザードマップで確認しておきましょう。

水害に弱い家であれば、水害に対する保険に入っておき、土砂災害のリスクが高いのであれば土砂災害に関する保険に入っておくと間違いないです。特に水害の保険は、高額になる傾向にあります。そのために水害の少ないところでの賃貸経営を考えるかたも多いでしょう。しかし、最近はゲリラ豪雨などもありますので、安全のために水害保険も入っておくと良いでしょう。

 

人口が減っていくと言われている日本において、不動産投資は難しくなってくるでしょう。なぜなら入居者がいないと、賃貸経営による家賃収入が見込めないからです。その一方で、首都であれば地方からも人が来られますし、海外から来られるかたが入居する可能性もあります。その点から、東京は日本で唯一不動産投資として望ましいです。だからこそ中古マンションの不動産経営をお考えであれば、是非検討してみましょう。

ただその一方で、投資をするからにはリスクのことも考えなくてはなりません。自然災害もありますし、事故物件になってしまう可能性もあります。そして不動産経営をしていると避けられないのが空室リスクです。このようにいろいろなリスクがまだあります。が、その都度対策をしていくことによって、リスクが降りかかってきたときに「こんなはずではなかった」と後悔することはなくなってくるでしょう。

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