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東京の一等地で中古マンション投資は可能?

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/12/24

中古マンション投資はマンションの数室や1棟を購入し、貸すことによって家賃収入を得る方法です。住み替えする際現在住んでいるマンションを賃貸に出しても、中古マンション投資と言えるでしょう。

物件の利回りは資産価値をはかる物差しになり中古マンションは資産運用において優秀な商品と言えます。

購入価格が安く利回りが高い

中古マンション投資にはいろいろなメリットがあり、例えば新築マンションと比較すると購入価格がかなり安く利回りが高いということがあげられます。比較的新しい中古物件なら家賃設定をやや高めに設定することができたり、物件を安く購入し家賃収入を多く得ることによって高い利回りで運用することが可能です。

マンション投資の利回りについて、実質利回り=(年間家賃収入額-諸経費)÷物件購入価格で計算することができます。家賃を新築とそれほど変わらない水準に設定することができるなら、購入価格が安い中古マンションの方が利回りは高いということです。

しかし、物件価格の安さや利回りだけを見て判断すると失敗するかもしれません。地方ではかなり安く売り出されている中古物件がありますが、東京の一等地や人気のある土地になると価格は高くなることがあります。空室が多いということはその地域において需要がないということもあり、価格が安いからといって状態の悪い物件を購入すると修繕費に費用がかかるでしょう。

表面利回りが高くても諸費用が多くかかると、実質利回りは低下するものです。建物の状態や周辺環境などを十分確認してから購入する方が良く、築年数だけでは判断できないので実際物件を見学することをおすすめします。

新しい入居者が決まりやすい物件を選ぶ

中古マンション投資で失敗しないよういくつかポイントがあります。いろいろなリスクをいかに回避できるかが重要で、空室リスクを無にすることができませんが、新しい入居者が決まりやすい物件を選ばなければいけません。

東京でも学生が多いエリアならワンルームにしたり、女性が多いエリアならセキュリティ設備などがしっかりした物件がおすすめです。ファミリー層が多いエリアならファミリー向けの物件を選択するなど、その地域において需要に合った物件を選択することが大事です。

管理やメンテナンスなどがどれぐらい行われているかや、建物の状態などに関して確認することをおすすめします。次の大規模修繕がいつ頃実施されるのかもチェックポイントです。

いざという時に備えて地震保険や火災保険などにも加入しておき、無理のない収支計画を立てたり多額のローンを組まないよう注意が必要です。中古マンション投資は価格が安く、高い利回りを期待することができます。

しかし中古特有のリスクが少なからずあります。建物の品質について素人が良し悪しを把握するのは難しいので、信頼できる不動産会社などを探すことも中古マンション投資でミスをしないポイントになります。

リスクを理解することが大切

中古マンション投資において成功するには、どのようなリスクがあるのか理解することが大切です。マンション投資はその物件を購入したら終わりではなく、安定して運用することが重要です。運用するにあたって中古特有のリスクがいくつかあり、リスクを知っておくと反対に中古のメリットをいかすことができます。

例えば空室が発生すると、家賃収入が得られなくなるので注意が必要です。それでもローンを支払うことは継続されるので、空室期間が長くなれば長くなるほど経済的負担が増加します。中古マンションの場合は入居中の入居者が引越しした後、次の入居者がスムーズに決まらないことがあげられます。

近隣に新築マンションが建ったり安いマンションがあると、入居希望者が他の方流れてしまうケースがあるでしょう。入居者を確保するため、家賃をどれぐらい設定するか重要な要素です。中古マンションの需要が少ないエリアの場合、家賃を下げても入居者を募ることもあります。

東京などの競合が激しい地区において他の物件に対して競合優位性を確保するため、家賃を下げなければいけないこともあるでしょう。一般に築年数と一緒に家賃相場も下がるので、退去する人の居住期間が長いほど金額の下げ幅が大きくなるケースもあります。

設備が古いなら新しいものに交換しよう

中古マンションの場合、設備が古くなっているので故障する可能性があります。水廻りやエレベーターなどの共有設備のトラブルが発生するかもしれません。工事が必要になることもあり多額の修繕費を支払うかもしれません。

点検やメンテナンスを日頃からしっかりと行っていたかで、設備の状態は大きく異なるものです。壊れていなくても設備が古いと、新しいものに交換したり最新式のタイプを揃えることになります。

近隣の物件はカメラ付きインターフォンが設置されているのに、購入した中古物件は呼び鈴だけだと差がついてしまいます。最新の設備に交換することも検討しなければいけません。建物は築年数と一緒に価格が下がるのが一般的で、中古マンションを売却しようとした時に不動産価格が下落していて損をしてしまうかもしれません。

特に抵当権が設定されているような物件を売却する場合、ローンを完済することが必要です。しかし不動産価格が下落し、売却価格よりもローン残高の方が多くなるとその差額を補填することになります。

その差額を補填できない場合、売りたくても売れないケースになるかもしれません。不動産を所有するだけで固定資産税を支払うことになるので、負担にならないよう購入するにはいろいろな調査が必要になります。

リスクに対してきちんと対策しよう

地震や台風などの自然災害にも注意が必要で、建物が損傷する可能性があります。中古マンションの場合は現行の耐震基準などを満たしていないことが多く、マンションの管理状態によって火災のリスクも高いでしょう。階段といった共有部分において物が乱雑に置かれていると管理が不十分になるので、放火される危険性もあります。

中古マンションにはいくつか想定されるリスクがあるので、これらに対してきちんと対策することによっていろいろなメリットを得ることが可能です。中古マンション投資を行うことによって、資産価値が安定しているので最悪でもゼロになることはありません。

一般的に賃料は安定傾向にあるので、急激に下落することは少ないでしょう。毎月安定した収入を得ることができたり、既に賃貸に出している物件の場合は実際の利回りを把握することが可能です。資産価値が安定しているということは中古物件ならではのメリットで、築15~20年以降の物件になると資産価値の下落率は緩やかです。

新築と比べると売却する時の差損を少なくすることができるでしょう。東京都心などの人気エリアにあったり一等地にあるなら、リフォームを利用することで物件価値を高めることが可能です。

都市部の単身向け物件がおすすめ

中古マンション投資を始める場合、東京都などの都市部の単身向け物件がおすすめです。例えば築20年以上で20平米以下の場合、東京では1千万円以下で購入することができます。マンション投資初心者に向いていて、都市部は学生や独身者が多いので単身用マンションに対して需要が高いです。

東京都は空室率がかなり低いので、空室リスクを減らすことができます。中古マンション投資を行う場合、立地利便性が重要です。単身者向け物件がメインとなるマンションの場合、駅や都心部へのアクセスが便利だったり、近くにスーパーやコンビニエンスストアがあることが条件になります。

立地利便性が何より重要なポイントになるので、昼間自宅にいることがあまりない単身者の場合は日当たりや周辺の静けさを重要視しないケースが多いです。一般的な中古マンションや一戸建てに対する条件とは少し違っていて、小学校や幼稚園が近いという条件はファミリー向け物件にとって大きなメリットですが、単身者の場合は子供の声がうるさいと感じる人もいます。

ターゲットをどの層にするかによって、求められる条件が異なってくるので立地利便性の価値も人によってそれぞれです。一般的に駅が近かったりスーパーマーケットが近くにある物件は、資産価値の目減りが少ないので投資向けと言えるでしょう。

 

中古マンション投資は購入価格が安く利回りが高いです。新しい入居者が決まりやすい物件を選んだり、いくつかあるリスクを理解することが大切です。設備が古いなら新しいものに交換したり、きちんと対策することが求められます。都市部の単身向け物件がおすすめで、ターゲット層によって求められる条件が異なります。

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