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東京の中古マンション投資は儲かる?おさえるポイントを解説

公開日:2021/04/15  最終更新日:2021/02/08


東京の中古マンション投資は場所選びなどのリスクもあり躊躇してしまう人も多いかもしれませんが、コツやノウハウをわかっていれば儲かる事が多くあります。さまざまな投資の中でもとくに大きな金額が動くのが中古マンション投資ですので、事前に物件についてきちんと下調べをして利益が得られるかどうかをきちんと把握しておく必要があります。

駅に近い物件なら値崩れしにくい

東京は人口が1500万人もいる日本随一の大都市で、そのためマンションや住宅の数もかなり乱立している状態といえます。そして空き家の問題などもあるように、最近では都心でも空いているマンションが出てきてしまっているのが現状です。ところが、駅から近い物件は今でもやはり人気が高く、争奪戦になっている物件も少なくありません。

やはり家から会社までの時間を気にする人が多いので、いくら都会にある駅だとしても駅から家までの距離が遠いと通勤にも時間がかかってしまうため、敬遠されやすい物件といえます。夜間に女性が一人帰宅している場合などにも、駅からの距離があると防犯上不安があるという事もありますので、とくにセキュリティーなどのしっかりしている女性向けマンションの場合は駅から近い方がよいでしょう。

また駅からマンションなどの住宅への導線の間に、買い物できるようなスーパーやコンビニなどがあるかどうかも見るべき大切なポイントです。都会に住むメリットを享受できるような街であれば借り手が探しやすく儲かる物件といえます。

ターミナル駅の物件は人気がある

駅からの距離と同じように大切なポイントがその物件のある場所の駅がターミナル駅になっているかどうかです。ターミナル駅とは2本以上の電車が通っている事で、乗り換えに使う人がいたり、東西南北いろいろな方向に進む事ができるので会社の位置がどこにあっても通いやすいというメリットがあります。

またターミナル駅は街が発展しやすいので、駅の周りのショッピングスポットや飲食店など施設が充実しているという特徴もあります。分譲マンションなどにはマンション自体にジムがあったりお店などのテナントが入っていたりと付加価値となる施設が付いている場合がありますが、ついていない場合でも近所にあるだけでかなりマンションの価値が違ってきます。

中古マンション投資の際に考慮して気をつけなければならない点が、建築の古さを上回る住環境のメリットがあるかどうかという点です。どうしても新築ではないので物件の魅力は新築よりは劣ってしまいますが、そのエリアが魅力があれば充分にカバーできて儲かる物件になりえるため、物件以外の周辺に関する情報を集めておいた方がよいです。

リフォームやリノベーション物件

やはりどうしても中古物件と比べて新築物件のほうがキレイで設備も新しく使いやすいため人気があるように思いますが、中古物件であるというデメリットを逆手にとって、現代風にリフォームしたものやリノベーションされた物件を中古マンション投資に利用するという手段もあります。

最近ではDIYなどで自分でリフォームを行う事も人気があるため、借主がリフォームをすることを認める物件として貸し出すという方法もあります。コンクリート造のマンションなどの場合は、リノベーションすることで新築と見間違うような新しく現代的なイメージにできます。

ただし購入後にリフォームなどを行う場合には費用がかかるため、物件購入費用以外にリフォームの代金を見積もり予算に入れておく必要があります。とくにリノベーション人気が高まっている最近では、新築物件よりもむしろリノベーション物件を好むという人も多くなってきたので、予算次第ではありますが人気のスタイルにリノベーションしておくと借り手を探すのが難しくなくおすすめです。

リモートワークにより郊外の人気も上がっている

東京都心のターミナル駅や駅から近い物件は昔からいずれも人気があり続けていますが、最近では少し状況も変わってきていて、東京でも少し郊外のベッドタウンや駅から離れている物件でも、家賃を抑えられるメリットがあるため選びたいという人も増えてきています。

新型コロナウィルス感染症の流行や働き方改革によって急にリモートワークや在宅仕事が増えてきている背景があり、都心に住む必要がない人が増えてきているためです。週に1,2回しか出勤しないという場合は、わざわざ家賃の高い都心の駅近に住むのではなく、少し離れた郊外の駅から遠い場所でも構わないという人が多くなってきているのです。

今までは中古マンション投資には向かないと思われていたようなエリアでも社会動向の変化にあわせて検討してみる価値があるのではないでしょうか。とくに単身向けよりも家族向けの多めの部屋数の物件などは都心で借りるとかなり金額がはりますので、郊外エリアに見つけたい人も多く存在します。部屋のサイズや家族構成にあわせて場所も変えて考えるとよいです。

独身世帯用のワンルームや1DK

少子高齢化や晩婚化がかなりのスピードで進んでいる日本においては、今後ワンルームや1DKなどの独身世帯向け物件のほうが増えていく傾向にあります。また、子どものいないいわゆるDINKS(ダブルインカムノーキッズ共働きで子どものいないご夫婦)とよばれる夫婦も増えて居ます。

とくに東京都心はその傾向が顕著にあらわれてきているため、部屋数を余らせてしまう様な物件よりは部屋数が少し少ないと思えるぐらいのもののほうが、儲かる物件になりやすいです。賃貸に出す場合に儲かるためには、何よりも空き部屋を減らして稼働率を上げる事にほかなりません。

稼働率をあげるためにはなるべく多くの人の興味に惹かれるような物件であることが大切ですので、部屋の数が家族構成にあっているかどうかはとても大切なポイントとなります。マンション投資の場合はこの先何十年後の未来を予想しておく必要があるので、今だけではなく今後どのように社会の構図が変わっていくのかを情報を集めたり不動産会社に相談したりして考えておくとよいでしょう。

新築で買うよりもずっと割安で買える

やはり中古マンション投資が新築マンション投資に対して発揮する最大のメリットはその価格の安さです。新築マンションや新築物件は新築であるという事自体に付加価値が付いているため、どうしても割高になっている傾向があります。

もしその物件を投資として賃貸にだすのであれば、その付加価値時代が生きるのはたった1回のみであり、最初の賃貸人が退出してしまえばあとはずっと中古マンションとなりますので、その付加価値分の金額を回収するのはかなり難しいといえます。そのため、やはりかなり割安な金額で手に入れる事ができる中古マンションは魅力的な選択肢です。

ただし、あまりにも古い物件の場合は耐震基準が厳しくなる前に建てられているもので現在の耐震基準はクリアできていない物件であったり、外装の劣化などにより内装のリフォームだけでは追い付かない事もありますので、中古マンションは新築マンション以上に構造や築年月の確認を必要とします。専門的な知識がない場合には、業者に依頼をして確認してもらうなどの方法も検討するとよいです。

 

銀行貯金などの現金だけではなく、株式やため替や不動産など資産を分散して持つことが、今後起こりうる想定外のさまざまな社会動向のリスクを減らす事ができる方法の一つです。そのため投資用物件を持つことも近年注目が高まっている方法であり、資産運用に成功している人も多い手段となっています。ただし、エリアや物件の種類などで成功することも失敗することもありえるので、さまざまな情報を集めて事前に準備をしておくようにしましょう。

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