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中古マンション投資でキャッシュフローをプラスにする方法

公開日:2020/02/15  最終更新日:2020/04/10

近年では不動産の価格が高騰していることから、中古マンション投資でキャッシュフローを考える人が増えてきました。しかし、収支をプラスにするにはどの物件を購入して長期的な投資として考えるのがいいのか、ポイントを絞らなくてはいけません。

土地の価値を投資するにはタイミングを考える

多くの人が集まってくる東京では、憧れの街というイメージから海外からのビジネスマンも暮らすインターナショナルな感覚のほうが強いかもしれません。また都心部はもちろんですが湾岸エリアなども人気があるのは、暮らしを考える場合に利便性が高いこともメリットとなっています。

そのためにマンション価格の高騰がおこっていることもいわれているので、投資価値が高いということも多くの投資家のターゲットになっていることもいえます。この投資家としては日本人だけではなく海外からの投資目的もあることから、土地やビル、マンションの所有者が外国人ということも特徴です。

マンションにおいては新築だけではなく中古マンションにまで投資の特需がおこっていることもあり、人気エリアに関しては値上がりをしていることも投資できる土台となっています。この中古物件が人気の理由としては、富裕層向けのタワーマンションなどの高級マンションには手が出せないが、中古マンションなら大丈夫ということです。

中古マンションでも築年数10年くらいのマンションであれば物件としても価値がありますし、また価格も大きく変動する物件も多くあります。企業の社長や投資家という位置の人では投資目的として新築マンションも対象になりますが、サラリーマンなどは投資対象としての価値を考えた場合にリスクが先行します。投資にはリスクはつきものですが、いかにそのリスクを回避することができるのか・キャッシュフローを作ることができるのかが焦点です。

東京においてはマイホームを考えるタイミングとしては、後回しにしてもいい時期ですが、投資ということになると今のタイミングがベストといわれています。投資利益を得るためにやることは、いかに先読みしてどのようなタイミングで権利を得ることがベストなのか、そこに尽きるといえます。

中古の特徴とキャッシュフローの計算

東京の土地事情がわかったところで、中古マンションの投資がいかに先見の明があるのかというと、経済の中心となっていることもあります。これからの社会情勢で考えるとインターナショナルな価値観が大きく左右する時代となっていることからも、人が集まるだけではなくコミュニティとしての機能も重要です。

このコミュニティというのは地方から出てきて、東京で培った技能や技術、資格や情報をもとに地方へ帰って成功をするパターンになります。そうなってくると東京で生活する目的として一生涯暮らすというマイホーム感覚よりも、一時の土地活用ということでは中古マンションでも賃貸などを利用する人が増えてきます。

賃貸利用であればいつでもほかの地域に移動もできますし、税金との関係も大きなリスクを背負うこともありません。そのために中古マンションに投資して賃貸活用させておくことは、利用者も増えてくる傾向がありますし物件によっては人気のところもでてきます。

物件によって違いが出てくるのは東京が23区あり、すべてにおいて人口の推移と比較してもマンションなどの投資物件が存在することも理由です。特に8年くらい前から不動産バブルといわれていることから、人気のある区では港区があり麻布十番や青山では治安や交通便が利用しやすいところとして人気があります。

ではキャッシュフローで収益を上げることができるのかというと、それにはマンションから得られる利益をどうやって考えるといいかを知らなくはいけません。

まず間違ってはいけないのは家賃収入が利益ではなく、そこから引かなくてはいけないのは「ランニングコスト」と「ローン返済額」があります。この2つの費用を引いて初めて利益になっているということなので、イメージとして家賃が即収入という安易な考え方をしないということです。

特にランニングコストは修繕費や管理費、固定資産税があるので無視できないところでもありますし、削ることができないといえます。これらはキャッシュフローのなかでも税引き前の計算となっているので、これから税引き後のキャッシュフローの計算をしなくてはいけません。

この計算方法は税引き前から「不動産所得にかかる税金」を引いた金額になるので、所得の金額によって5%から45%までの幅があります。計算が苦手だったり税金の話は難しいと感じる人もいますが、絶対に知っておくことでわかりやすいです。

最終的な収入を考えることが目標

中古マンションに投資をする場合には税率を計算することプラス、どのようにしてキャッシュフローを維持することができるのかを考えることになります。

まず人が借りなくては何も生まれないことからも立地は重要なポイントを占めていますが、立地がいいところは購入するにも難しいことも多いです。しかし周辺環境などと合わせて築年数と物件の外観状況をチェックして、壁が腐食していないかひび割れなどがないということであれば問題ないこともあります。

重要なポイントでは内装がどのようになっているのかをチェックすることも挙げられるので、リビングルームの壁紙からキッチンやバストイレまで水廻りの状況を確認することです。これらのポイントを押さえることによって人が入る賃貸物件になり、間取りも利用しやすいと空きがない賃貸になります。

そしてキャッシュフローをプラスにするには、家族で使うファミリー向けよりもワンルームのほうが回転率も高く、費用も安く手に入れることができます。

先ほどの話のように短期間の利用ということでは、1年から2年の利用で新しい人が入ることになりますし、学生に人気の立地であれば進学新入学のタイミングで空きがないようにできます。ある程度の目安となる転出の時期が予想できることは、安定した不動産投資をしていくにも大きなメリットになりますし、レバレッジを高めることも可能です。

入居率が高いことは常にキャッシュフローの計算ができるので、投資する不動産会社を選ぶにも目安となることは間違いありません。そして近年増えてきているのはリノベーションによって不動産価値を高くしている物件になり、築年数が経っていても新築かのように見せることで入居率を高めています。このリノベーションをすることによって清潔感があり新しい雰囲気を見せることで、入居者が気持ちよく暮らすことができる配慮がなされています。

 

マンション投資を考えるにはタイミングが大事になり、東京などの大都市において特需があるうちに勝負に出たほうがベストです。また中古マンションに投資することによって費用を抑えることができるのと、物件によって立地や外観からの人気があるものやキャッシュフローが発生しやすいものも多いといえます。

まず考えなくてはいけないのは、利益を出すための税金やキャッシュフローの考え方になり、また物件の条件を把握することです。ワンルームなどな新入学のタイミングで新しく入居率をみることができますし、中古でもリノベーションをすることで清潔感があり人気の物件にすることができます。

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