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中古マンション投資のワンルームは失敗しやすい?

公開日:2020/03/01  最終更新日:2020/04/10

東京で中古マンション投資をするのに興味を持っている人にとってワンルーム投資はどうなのかは気にかかるポイントでしょう。ブログなどで情報を調べてみると失敗して大損をしている話がしばしば見つかります。一棟マンション投資をするのと比べてリスクが高い不動産投資なのでしょうか。

失敗しているケースが多いのはなぜなのか

ワンルームのマンション投資は少額資金でもできるのが魅力で、不動産投資に少し興味を持った人が取り組んでいるケースが増えてきました。多くの場合には中古ではなく新築マンションの投資になっているものの、中古マンション投資という選択肢もないわけではありません。

ただ、成功しやすいか失敗しやすいかという点について言えばリスクはかなり高めの投資なので気をつけなければなりません。東京ではマンションの需要が高いのは確かで、単身の社会人がたくさんいるだけでなく大学生や専門学校生もよく利用しています。中古マンションの場合には新築マンションに比べて築年数が古くて設備も一時代前のものが多いのが特徴で、賃貸物件としての価値はあまり高くありません。

そのため、新築や築浅の物件比べて選んでもらえるようにするためには家賃を下げなければならないのが一般的です。家賃を下げれば収入がなくてできるだけ安くしたいと考えている学生から喜んで選んでもらえるようになり、まだ収入が少なくて生活に苦しんでいる新社会人からも利用してもらえるでしょう。

家賃を下げれば入居してもらえる可能性は十分にありますが、投資による毎月の収入が下がってしまうことは否めません。家賃収入が少なかったとしても中古なら新築に比べて購入価格が低いからローンを払うのにも問題はないのではないかと考える人もいるでしょう。

当初は確かに大きな問題がない可能性はありますが、だんだんとマンションの価値が周囲に比べて低くなっていったときにさらに家賃を下げなければならなくなるリスクもあります。ローンの返済が難しくならないように家賃を設定して何とか入居者を確保できる状況だったとしても、年度末などに一定期間は空室ができてしまうことは珍しくありません。

一部屋しかないと収入は家賃全額かゼロのどちらかになってしまい、空室リスクの影響を大きく受けてしまうことは否めません。これを回避するために管理会社と契約してサブリースするというやり方も一般的な不動産投資では通用しますが、中古マンションの場合には一棟丸ごとでないとなかなかサブリース契約をしてくれるところが見つからないのも事実です。

仮にサブリースできたとしても家賃をみるみるうちに下げられてしまってローンの返済が難しくなってしまうリスクが高いでしょう。このような状況があることから、失敗しやすいのではないかと考えるのももっともなことなのです。

修繕に関するリスクがあるのも事実

中古マンションに全般的に共通するリスクとしてよく知られている修繕に関する問題はワンルームの場合でも影響を受けます。かなり古いマンションの場合には昔からずっと修繕積立金を確保していなかった場合があり、入居者から少しずつ回収して対策をしている段階のことが珍しくありません。

入居者からは管理費として毎月大きな金額を回収しなければならないことから入居者の視点では月額費用が高めの物件となってしまうのが問題点です。家賃はやや低めでも管理費が高いと、家賃が高くて管理費が安い物件と同じような月額費用になってしまうことがあります。

そうなると家賃が少し高くても魅力が大きい物件を選ぼうと決断するのはもっともなことでしょう。このような形で不利な立場で賃貸経営をしなければならないリスクがあるのが中古マンションです。

また、単純に経営している部屋のリフォームが必要になることもしばしばあります。ワンルーム投資の場合にはマンション全体は管理会社に任せることができるものの、各部屋は各オーナーに任されているのが普通です。購入時点では大丈夫そうに見えた設備も入れ替えや修理が必要になることも珍しくないのでそのための費用も確保しておかなければなりません。

入居者があまり集まらなくなってしまったときにはリフォームをして魅力的な部屋にしようと考えるかもしれませんが、このときには一部屋だけしかないことが問題になるケースもあります。管理規約によって間取りの変更ができない、水回りを動かせないなどのルールが決まってしまっていることがあるのです。

一棟マンションを最初から経営し始めたのであればこのような状況を想定して柔軟にリフォームできるような規約を作っておくことができますが、中古の場合にはすでに決まったルールでずっと運営されてきているので変更が効かない場合が多くなっています。一棟購入した場合にはまだ可能性がありますが、たった一部屋しか持っていないオーナーの場合にはあまり発言権がなく、管理規約を改正できることはあまりないのが実態です。

物件選びに慎重に取り組むのが成功の秘訣

このように失敗してしまう原因になるようなリスクがたくさんあるのを知ると、東京の中古ワンルームマンションで投資するのは失敗しやすいと思ってしまうのは当然でしょう。しかし、あくまで今まで説明してきた内容は一般的な傾向です。

どの物件もこのような条件を全て満たしているというわけではなく、きちんと修繕費が積み立てられてきた物件もあります。そもそも学生しかほとんどいないような地域であれば古くてもとにかく安い物件に人気があり、空室対策についてあまり気にしなくても長期的に経営できることもあるのも事実です。

重要なのは物件選びに慎重に取り組むことで、物件そのものの情報だけでなく周辺の物件やニーズに関してもしっかりと調べて選ぶようにすると成功できる可能性が大幅に高まります。物件選びに慎重になる必要があるのは中古ワンルームマンション投資に限ったことではありません。一棟の中古マンション投資でも、新築マンション投資であっても同じことです。

ただ、注意しなければならない点が違うので、例えば一棟マンションへの投資と同じ考え方でワンルームマンションに投資してしまうと失敗するリスクが高くなってしまいます。不動産投資への関心が集まってきた頃にはまだ一棟マンション投資ばかりの状況だったので、投資のノウハウは一棟マンションに投資したときにいかにすれば成功できるかというものがほとんどでした。

その情報に基づいて中古ワンルームマンションに投資した人が失敗してしまったというケースが多いのです。きちんと中古ワンルームマンション投資のリスクを理解して物件を選べば成功できるので、前向きに取り組むようにしましょう。

 

中古マンション投資でワンルームを選ぶのは大きなリスクがあるのは確かですが、他の不動産投資であっても基本的にはリスクがあります。どんなリスクがあるのかをきちんと理解しないで投資したために失敗していた事例が多かったというのが事実です。一部屋しかないと空室の際に受ける収入面のデメリットが大きいことや、中古マンション投資全般に共通する修繕に関わる問題について理解したうえで成功できる物件を選び出しましょう。

慎重に物件選びをするという不動産投資に共通する基本を押さえておくことさえ忘れなければ、東京では中古マンションの需要が高いので十分に成功できる可能性がある投資方法です。

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