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築年数の古い中古マンション投資の注意点

公開日:2019/12/01  最終更新日:2020/02/06

首都圏では新築マンションと中古マンションが乱立している状況の中、高額な新築マンションよりも、手に入りやすい価格帯の中古マンション投資に人気があります。ただし築年数によっては、隠れた瑕疵や建物自体ではなく配管などの老朽化などで、投資後に思わぬ損失を被ることもあるので注意が必要です。

魅力的な中古マンション投資で注意したいこと

首都圏、特に東京には、新築マンションや築浅マンションに加えて、築年数がかなりいった中古マンションが多いのが実情です。都内の新築マンションを投資対象とするには、相応の資金を用意する必要があり、通常のサラリーマンでは簡単に手を出すことは難しいでしょう。

そこで人気なのが、比較的手を出しやすい価格帯の中古マンションです。中古マンションのメリットは、なんと言ってもその安さでしょう。しかも、新築マンションよりも安定した収入が得られる場合が多いのが特徴です。中古マンションは投資には適した物件だということが言えるでしょう。

もっともそのように利点の多い中古マンション投資には、反面、注意したい点もあります。中古マンション投資を始めるにあたっては、その諸注意をしっかりと頭に入れておくことが大切になってきます。では、注意したい点とはどのようなものがあるのでしょうか。

まず、中古マンションの場合には、築年数がどのくらい経過しているのかを確認することが当然大切なことになります。年数がそれなりに経過している場合には、建物自体は大丈夫でも、配管や給水設備には注意が必要です。これらが劣化しているような場合には、購入してそれほど時間が経過しないときに、その劣化がもとで、思わぬ出費が生じてしまう場合があるからです。

そのため、購入にあたっては、修繕履歴や積立修繕金の状況、さらにマンション管理組合の修繕計画の状況などを確認しておくことが大切です。契約にあたっては、これらの点を、しっかりと聞き出しておきましょう。

さらに、建物に隠れた瑕疵が存在する場合には、民法上、売主は買主に対して、瑕疵担保責任を負うことになっています。ただし、中古マンションの購入にあたっては、売主が宅建業者かそれとも単なる個人かによって、その扱いが異なってきます。

宅建業者から購入した場合の瑕疵担保責任に関しては、宅地建物取引業法によって、瑕疵担保責任は、買主が引き渡しを受けてから最低でも2年間は必要とされています。民法では、買主が瑕疵を知ったときから1年以内、という規定と合わせると、宅建業者から購入する場合には、買主が瑕疵を知ってから1年以内で、かつ、引き渡しから2年間以上の間が瑕疵担保責任の責任期間だということになります。ここで、2年以上とありますが、具体的な年数は特約によって決まります。

他方、売主が業者ではなく個人の場合ではどうでしょうか。この場合には、売主と買主との話し合いで決まります。一般的には1〜3ヶ月あたりが多いようです。素人である売主の場合には、宅建業者などのような専門的な知識がないため、隠れた瑕疵に対する責任まで負わすのは酷である場合が多いので、そのような物件を購入する買主側にも相応の責任を負わせるのが妥当だとされているのです。

これに対して、宅建業者など専門の知識を持つ業者の場合には、隠れた瑕疵が存在しそうな場所や年月が経った建物においてはどのあたりに瑕疵で出やすくなるのかを知っている場合が多いため、特に責任を重くしているといってよいでしょう。

法律による守りが少ない中古マンション

住宅の品質に関しては、住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下、品確法)によって、瑕疵担保責任の期間が長く設定されることになりました。この法的な安心は、購入者にとっては大きいと言えるでしょう。

しかし、売主の会社が倒産したような場合には、担保期間の途中で瑕疵が発見されることがあっても、もはや売主に損害賠償ができなくなってしまいます。特に、記憶に新しい構造計算書偽装問題が随所に出てきたようなときには、多くの売主企業が倒産することになり、瑕疵をかかえたまま買主は自らの負担で瑕疵を修繕する必要が出ました。

しかし、これでは、瑕疵担保責任の責任期間を長くした意味がないために、品確法を補完する意味で制定されたのが、住宅瑕疵担保履行法です。この法律は、平成21年10月1日から施行されています。ところが、この法律は「新築住宅」に対して適用されることが明記されています。

ここで言う「新築住宅」とは、新たに建築された住宅で、また居住用に提供したことのないもので、新築されてから1年以内のもの、とされています。したがって、中古住宅は含まれていないので注意が必要です。同様に、中古マンションではなくても、築後1年以上売れ残ってしまった物件もこの法規の対象からは外されます。

不動産投資の場合は立地条件も大切

人口が増え続ける東京は特に単身世帯が増加傾向にあります。また、東京の物価水準が、ニューヨークやシンガポールなど世界の大都市に比較した場合、まだ割安である点などを含めて、発展する都市としては引き続き魅力的な都市であり続ける可能性が高いことで知られています。

そのような中、比較的安価な中古マンションを購入することで、安定した家賃収入が継続して得られることは大きな魅力となっています。人口減などによって地方都市が経済的発展の道を模索しているこの時代にあって、資産価値が高止まりできる可能性がある東京の中古マンション投資には、その点、大きなメリットがあると言えるでしょう。

マンション経営は、とにかく入居率が高いことがもっとも大切なことです。人口が増加傾向にある都市では、この点で入居率も相応に高くなります。また、建物自体の経済的価値は、同じような物件ならば、都市部のほうが高くなりがちです。

地方都市にあるデザイナーズマンションなどが空室リスクが高いのも、一度は住んでみたいデザイナーズマンションではあっても、立地によって、購入者の選択肢に入らない可能性が高くなってしまうのです。このように、都市部と地方を比較した場合、同じ物件でも経済的な価値に差が出てくることは不動産投資を始めようとする人にとっては知っておくべきことなのです。

一般的には、郊外にあるほうが建物比率が高いということで減価償却などに有利だという発想を持ちやすいのですが、このように立地による経済価値の落ち方の小ささという点を考慮した場合には、都心の立地のほうが、地方都市よりもかなり有利な面もあるのです。これらの点を総合して考慮しながら、投資対象としての中古マンションは選びたいものです。

 

安定した家賃収入で投資に向いている中古マンション投資ですが、瑕疵担保責任に関しては注意したい点があります。また、建物自体の瑕疵よりも、配管などの腐食がどの程度進んでいるのかを確認することは、中古マンションを購入する際には大切なことになります。

住宅自体の品質に関する法律は買主保護の観点から強化されてきましたが、中古マンションはその適用外である場合が多い点にも注意したいポイントです。

中古マンション投資を始めることに決めた場合には、築年数という点もさることながら、東京など大都市圏に存在する物件と地方都市や郊外の物件とで悩む場合もあるでしょう。その際、空室リスクの軽減という、不動産投資の収益の安定には欠かせない要件を前提にすれば、立地という点は大きいのです。中古マンションの経済的な価値の目減りができるだけ少ないことも大切な条件になります。

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