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東京の中古マンション投資は立地が重要!最寄り駅に注目しよう

公開日:2019/09/15  最終更新日:2019/08/23

東京で中古マンション投資を検討する場合には色々と大切な要素がありますが、中でも立地については成果を左右しうる大きな要素となりえます。

せっかくの投資資金を無駄にしないためには、立地条件は深く考えることが重要です。

この記事では駅からの距離や最寄り駅に関してなど、掘り下げて考えて行きますので参考にしてみて下さい。

中古マンション投資の成果は立地の良し悪しが決め手になりえる

東京で中古マンション投資を成功させるためには、立地の良し悪しが決め手になることも少なくありません。特に立地が悪い場合には入居率が悪化してしまい、清算が取れなくなる可能性が大きいです。このような危険性を抑制するためには、入居者のニーズをしっかりと読み解き、使いがっての良い物件を選んでいくことが欠かせません。

どれくらい重要なのかと言う点については、物件自体の設備よりも重視されることがあるので、これは念頭においておきましょう。設備も確かに優れている方が有利ですが、多少のグレードダウンがあっても暮らしやすいエリア、利便性の高い場所と言うものが選ばれることは多いのです。つまりこだわるのならば設備のグレードよりも、周辺環境や土地の利便性を重視したほうが、良い結果に繋がりやすいと言えるでしょう。

それでは立地を考える際には、どのような要素を検討すべきかですが、これは最重要なのが駅に関してです。都内は特に自動車交通に難がある箇所が多いため、電車利用者が少なくありません。これを基軸にして、他の面についても検討していくようにしましょう。

中古マンション投資は駅を基軸に

都内で不動産投資を考える時には、物件と駅の関係は重要項目の一つとなってきます。全国各地で沿線付近の物件が人気なのは言うまでもないのですが、東京では更にこの傾向が顕著です。なぜならば都内は世界屈指のハイレベルな鉄道網が敷かれており、これは大きな魅力となっています。

鉄道の利便性は最先端の水準にあり、特に都心部においては非常に柔軟なアクセスが可能です。これに対して道路の面では不便さが目立ちます。都心部は都市として発展する過程で鉄道が主役になってしまい、結果的に自動車道は使いにくいものになってしまったと言われるようです。見通しが悪いエリアや運転が難しい箇所も少なくないのですが、地価が高いので駐車スペースにも事欠く状況となっています。屋根なしの月極でも月あたりの費用は数万円になることも珍しくはありません。

したがって東京で物件を選ぶ際には、まずは駅に注目することが重要と言えるのです。最寄り駅はどこなのかや距離についてなどが重要な要素ですので、これらをしっかりと見極めて行くようにしましょう。

物件の最寄り駅は重要度がかなり高い

都内で投資用不動産を考える上では、まずは最寄り駅についてチェックしていきましょう。特に都心部においては車を使わない方が多いので、使いやすい駅を選ぶことが至上命題になることも稀ではありません。もちろんステータス性で選ばれることもあります。

入居者には色々な目的がありますので、これを読み解いていくことが大切と言えるでしょう。都内で最寄り駅を考える上では、幾つかの選択肢があります。まずは都心にアクセスしやすいタイプで、池袋や新宿に数分から20分程度で到達できるようなものが好ましいはず。

池袋や新宿は競争が激しく、物件も入手しづらいのです。これに対して都心部から離れると物件は入手しやすくなる上、鉄道網の利便性が高いものも見当たるので、これが狙い目となってきます。このような立地では将来の開発で人気が高まる可能性も高いため、チェックしておくと良いでしょう。資金が潤沢なら競争の激しいエリアで勝負するのも悪くありません。ただしエリアによってニーズが異なってくるので、これには注意が必要です。

エリアによって特色が違う点には要注意

都内には発展した綺羅びやかな印象があると思いますが、実はエリアによって特色が大きく異なります。オフィスビル街・繁華街・住宅街と多彩なカラーがありますので、ターゲット層も自然と異なってきます。家族で暮らすのに向いたエリアでしたらファミリー物件を、逆に単身赴任や学生を狙うならシングル向けのものを探すと言った考え方がセオリーになります。

具体的な注目エリアについて見ていきましょう。赤羽や北千住と言った駅付近は住宅地としてのニーズが高く、ファミリー物件も狙えます。これに対して品川駅などでは単身赴任者からの人気があり、シングル向けの物件が選択肢になってくるでしょう。練馬区には学生が多いので、大学に通うために一人暮らしをしているような人がターゲットになってきます。このように多彩なエリアがあり、それぞれにニーズが異なってくる点には気をつけましょう。

駅については通学に便利なのか、それとも買い物に使いそうかなどを考えていくと具体的なイメージが湧いてくるかも知れません。もちろん土地事情に詳しい不動産会社にアドバイスを求めるのも有益な部分です。

駅からの距離を考えるのも大切なテーマ

都内ではどこの駅に、どのような特色があり利便性がどうなのかを考えてくことが大切ですが、これに加えて距離を検討することも欠かせません。いくら便利な最寄り駅であっても、到達するのに30分かかるような状況では、デメリットが生じてきます。

この点で駅近物件はやはり人気が高いです。電車を使いやすいと言うものもありますが、沿線付近は積極的に開発が入るので各種施設や店舗も多くなる傾向にあるのも理由です。電車に乗るついでに買い物ができたり外食を楽しめたりするので、魅力が大きくなってきます。

特に単身赴任や学生の一人暮らしでは、駅近を好む傾向があるように考えられます。これに対して一定の距離があった方が良いと言う考え方も根強いです。遠すぎると逆効果ですが、例えば10分程度の距離があると利便性は失われにくく、かつ電車の騒音・振動問題を回避できるわけです。こちらは特に落ち着いた環境で生活したい方からのニーズがあります。閑静な住宅地エリアを狙う時には、このように電車のトラブルを避けたい方がいることは念頭においておいても良いでしょう。

駅以外のチェックポイントも見ておこう

立地を考える時には駅は重要ポイントですが、他にも検討しておきたい点は幾つかあります。色々とありますが都内では治安を気にする傾向があるので、これは押さえておきましょう。特に女性の一人暮らしでは安全性は大きなキーワードになってきます。文京区などは治安が良いと評判ですので、積極的に狙っていっても良いかも知れません。

他には公共施設や病院などの充実性も大切なポイントです。市役所や郵便局の他に薬局などがあると利便性が向上するので、よりニーズに応えやすくなります。単身赴任や学生向け物件では、コインランドリーも近くにあったほうが高ポイントでしょう。

最後に戦略的な話になりますが、立地上では他の投資用物件の多寡も重要です。近くに同じような物件があると利用者の取り合いになるので、デメリットになってきます。かと言って少なすぎると、これは人気のないエリアな気もしてきますから、これも気になる点のはず。この辺りは慎重な見極めが大切です。なお投資用物件が集中していても、設備などで差別化することで勝負を仕掛けることは可能ですから、これも検討してみてはいかがでしょうか。

 

投資用不動産と立地の関係性について、駅を中心に見てきました。人気の駅を最寄り駅に選び、ニーズによって距離を考えていくのが、大切なテーマと言えそうです。ただし個人で地域事情を詳しく知るのは、難しい面もあります。思いがけない事情が存在することもあるので、頼れる不動産会社から情報を引き出していくのがおすすめです。

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