中古マンション投資で事故物件を購入するメリット・デメリット

キャッシュフローが見込める場合は、事故物件でも購入することは可能です。しかし、中古マンションは新築のマンションよりも空室リスクが高くなります。それよりもさらにリスクが高くなるので、初めて不動産投資する人には向いていないでしょう。不動産業者と連携して、空室にならないようにすることが大切です。

事故物件とは？

さまざまな出来事が原因で、入居希望者が募りにくくなっている物件を指します。

事故物件とは

誰でも一度は耳にしたことがある用語ですが、詳細について知らない人もいるでしょう。これから中古マンション投資を始めたいと考えている人は、こちらの用語について理解を深めておく必要があります。事故物件とは、主に心理的瑕疵のある物件を指します。

事件や事故などが発生した物件のことで、次に入居したいと思う気持ちがあまり湧いてこないのが一般的です。心理的に抵抗があるので、たとえ立地や部屋のタイプが優れていても、そのような事情を知ってしまうと入居を断る人もいます。

あえてそのような物件で生活を送ることを希望する人もいますが、全体的に見てもそのような人は少ないので、これから中古マンション投資を始めるときの物件がそのような場合、上手くいくのかどうか確認してみましょう。

所有している物件を事故物件にしないことも大切

自分が投資している不動産が事故物件になってしまうと、入居希望者を募っても希望者がなかなか見つからない場合があります。一般的な中古マンションと比較すると、厳しい状況に追い込まれるでしょう。事件は突発的に発生してしまう可能性があるので、防止するのは難しいですが、そのほかの場合には損害賠償請求を求めることが可能となる契約書を、入居するときに締結しましょう。

契約書の作成方法が分からないときは、弁護士にスポット契約することで作成してもらえます。事故物件になってしまうと、少なくとも数年間は不利益を被ることになるので、事前に準備を整えておきましょう。そして、孤独死などが発生したときに、どのように対処すればよいのか管理会社に確認しておきます。まったく発生しないとは言い切れないので、そのときになって慌てないようにしてください。

中古マンション投資で事故物件は購入してもいい？

キャッシュフローが見込める場合は、問題なく購入できます。どのように魅力的な物件にするのか計画を立てていきましょう。

投資用物件として購入の対象になる

リスクが伴いますが、事故物件でもキャッシュフローが見込める場合は、投資用物件として購入できるので安心してください。一般的な中古マンションよりも割安で購入できるので、利回りが高くなる可能性があります。ただし、入居者を募るのが難しいので、入居率が低い状態が長い間続くことも予想しておきましょう。

告知義務の有無

法律で入居者に事故物件であることを告知しなければいけないとされています。こちらの義務を怠ると、入居者から訴えられる可能性もあるので違反しないようにします。ただし、定義が曖昧なところがあるので、事故が発生してからどれだけの期間は告知しなければいけないのか明確になっていません。明らかに嘘をつくのはよくありませんが、個人の裁量に委ねられているところもあるので、分からないことは不動産業者に確認しましょう。

心理的瑕疵の度合い

テレビなどのメディアに取り上げられた事件が発生した物件では、入居希望者が現れない可能性があります。その一方で、近隣住民であっても事故物件となっている場所で、孤独死が発生したことを知らない人もいます。そのため、心理的瑕疵と一言で表現しても、感じ方や受け止め方には個人差があります。事実を知らない人や気にしない人は、それについて何も感じていない可能性もあるので、それでも問題ないと思える人は入居を希望するでしょう。

リスクが高くなることは知っておく

安く購入できるメリットはありますが、家賃収入が入ってこないと収益が0円になってしまいます。テレビなどのメディアに取り上げられた事件が発生した物件では、入居希望者が現れにくいので、収益が0円の状態がしばらく続いてしまうかもしれません。収益が0円でもローンや管理費などの出費は免れないので、損失のほうが大きくなります。物件を売却しようと思っても、一般的な中古マンションよりも資産価値が低いので、売却益が期待できません。このようなリスクを抱えながらビジネスを行うことを知っておきましょう。

事故物件を購入するメリット・デメリット

デメリットばかりではありませんが、リスクは高いでしょう。新築のマンションよりも空室リスクを抱えている中古マンションですが、それよりも厳しい状況になるのは避けられません。空室を減らすための対策を講じましょう。

物件を割安で購入できるメリット

初期費用をできる限り抑えたい人にはおすすめです。すぐに入居者が表れると利回りが高くなるでしょう。自己資金だけでビジネスを始めたい人にも適しています。

空室率が高くなるデメリット

空室の期間が長くなる可能性が高いので、それについて不動産業者に相談しておきましょう。いつまで告知義務を行うのか明確にしておくことも大切です。

イメージアップを図ることが大切

どのような対策を講じても、魅力的な物件にはならないと決めつけるのはよろしくありません。その分、イメージアップを図る努力を怠らないようにしましょう。たとえば、カメラ付きインターホンを設置する、宅配ボックスを設置する、防犯カメラを設置するなどのように、入居者に寄り添った設備を設けることが大切です。

入居者の年齢層や家族構成に合わせた設備を提供しましょう。費用が発生しますが、何も対策を講じないと家賃が安いだけで、そのほかに魅力を感じてくれません。それではこのような状況は改善しないので、できる限り早く魅力的な物件になるようにすることが大切です。

リフォームやリノベーションを行うなどの工夫が必要

最新の設備を導入する、壁紙がクロスを張替えるなどのリフォームを行いましょう。都心部などの中古マンションでは、最新の設備を導入して、インターネットを無料で利用できるなどのサービスを提供しているのは珍しくありません。一般的な中古マンションでもそのような取り組みを行っているので、自分が所有する中古マンションに入居してもらうために工夫してください。

資金に余裕がある状態のときに購入する

リフォームやリノベーションなどで物件を購入したあとも、引き続き費用が発生する可能性があります。キャッシュアウトを防止するために、事故物件を購入するときは、資金に余裕がある状態のときにしましょう。数か月は収益が0円でもビジネスを継続できるだけの資金力が欲しいところです。

不動産業者に相談しておく

経験が無い人でも事故物件を購入できますが、ノウハウが無いので不動産業者に相談しましょう。不動産業者のスタッフのなかには、事故物件を取り扱った経験がある人もいるでしょう。どのように入居者に告知しているのか、告知期間はどの程度なのか、費用を抑えてリフォームすることは可能なのかを確認します。自分が保有している知識だけではおぼつかないところもありますが、分からないことは積極的に相談することで、不安の解消にもなるでしょう。

まとめ

魅力的な物件にするために、リフォームやリノベーションに力を注ぎましょう。オーナーは、そのための費用を負担しなければいけないので、ある程度の資金力が求められます。初めて事故物件を購入する人は、ノウハウが分からなくて困ることもあるでしょう。そのような人は、不動産業者に相談して空室のリスクを低減させましょう。