東京で中古マンション投資・収益物件売買をするなら!相談におすすめしたい評判の不動産投資会社をランキングでご紹介!

中古ワンルームマンションをリノベーション投資!メリットはある?

公開日:2022/11/01  最終更新日:2022/10/14


通常、中古マンションは築年数が経過するごとに価値が下がってしまいます。しかし、物件をリノベーションすることで価値を高めたり、付加価値を加えたりして賃貸物件として貸し出す方法もあります。そこで本記事では、中古ワンルームマンションをリノベーションして貸し出す場合のメリットやコツについて解説します。

中古ワンルームマンションのリノベーション投資とは

通常、マンションは築年数が経過するごとに価値が落ちてしまいます。ワンルームマンションでも同様に、同じ大きさ、立地の物件でも新築の方が賃料は高くなります。ワンルームマンションを投資物件として購入する場合、新築が購入できればいいですが、新しい分物件の価格も高くなります。

そこで、手の届きやすい価格の中古ワンルームマンションを購入し、リノベーションする方法があるのです。リノベーションすることで内装を新築のようにできたり、新たな付加価値を加えられたりして、築年数の短い物件と変わらない賃料で貸し出せます。

リノベーション投資のメリット・デメリット

中古マンションをリノベーションして貸し出すのは、メリットもあればデメリットもあります。

まず、メリットとして挙げられるのは空室リスクを減らせることでしょう。不動産投資の最大のリスクともいえるのが、空室状態が続くことです。個人の不動産投資家の大半はローンを組んで物件を購入し、賃貸として出すことでローンの差分の収入を得ます。しかし、入居者が見つからないと、ローンをオーナーが自己負担で支払わなければなりません。リノベーションをして入居者にとって魅力的な物件になれば、空室リスクを軽減できるでしょう。

また、築年数が古い物件でも、高めの家賃に設定できることもリノベーションの魅力です。通常、物件は築年数が経過するごとに価値が下がってしまいます。しかし、リノベーションをすることで利便性の高い間取りや設備に変更でき、物件の価値を上げられるのです。リノベーションの内容によっては、築浅物件と変わらない家賃にできるでしょう。さらに、リノベーションをした物件は資産価値も高まるため、銀行から融資を受けやすくなるというメリットもあります。

このようにメリットの多いリノベーション投資ですが、デメリットもあります。たとえば、リノベーションをしたとしても、築年数が短くなるわけではないという点です。賃貸物件を探している人の多くは、築年数の短い物件に絞り込んで検索する傾向にあります。そのため、築年数から検索除外にされてしまい、そもそも検索に上がらないケースが多いです。

また、投資効率が予想以上に高まらない可能性があるのもデメリットでしょう。たとえば100万円かけてリノベーションを行い、賃料を1万円アップできたら年間12万円のプラスになります。しかし、100万円をかけて1万円しか賃料が上がらなければ、満室状態が続いてもリノベーション費用を回収するのに8年以上かかります。入居者が見つかりやすい、賃料がアップしやすいとはいえ、投資効率から考えると賢い選択ではない可能性があるので注意しましょう。

リノベーション投資を行う前に知っておきたいこと

ワンルームマンションをリノベーションして投資をする場合、投資家として知っておくべきポイントがいくつかあります。

まず、リノベーションをするにも費用がかかるため、限られた予算のなかで、何に手を加えるかを入居者のニーズから逆算することが大切です。入居者に人気の設備は、インターネット無料やオートロック、エコキュート、ウォークインクローゼットさらには独立洗面台が挙げられます。どこに手を加えるべきか分からない場合は、入居者のニーズから考えてみるとよいでしょう。また、ワンルームマンションを所有するということは、部屋のみを所有しているだけであって、共用部分はほかのオーナーとの共同管理になることに注意しなければなりません。

そのため、共用部分に対して勝手に手を加えられないのはもちろん、専有部分も制限があるケースが多いです。たとえばフローリングの変更や水回りの配置変更などは大がかりな工事になるため、専有部分であっても許可されていないケースがあるのです。物件を購入してから思うようにリノベーションできずに困るケースも多いため、専有部分を明確にする、制限があるのかを確認するようにしましょう。

リノベーションは自分で行う?リノベーション済の物件を購入する?

リノベーション投資は、ふたつの選択肢があります。すでにリノベーションされた物件を購入する方法と自分でリノベーションを行う方法です。

すでにリノベーションが完了している物件を購入するメリットは、工事期間を無くしてすぐに賃貸として出せることです。入居者がスムーズに見つかれば、購入からすぐに家賃収入を得られるでしょう。ただし、リノベーションのデザインや箇所、間取りなどを決められないのがデメリットです。

一方、自分で物件のリノベーションを行う場合、予算やデザイン、修繕箇所などを自由に決められます。自分が住む物件ではありませんが、オーナーとして自分で手を加えたい方におすすめの方法です。ただし、物件を購入してから工事が完了するまでは賃貸に出せません。ローンを組んで物件を購入する場合は、自己負担でローンを返済しなければならない期間が一定期間あるでしょう。また、知識のない状態でリノベーションを行うと、入居者のニーズを掴めず、空室リスクが高まる可能性があります。

中古ワンルームマンションのリノベーション投資で失敗しないコツ

不動産投資に限らず、投資には必ずリスクがあります。ただしギャンブルとは異なり、運で損得が発生するものではありません。きちんと知識をつければリスクを軽減できるため、仕組みを理解したうえで始めるようにしましょう。中古のワンルームマンションを投資物件とする場合、ますは立地と周辺環境が大切です。ワンルームマンションを借りる人の多くは、学生または若い人、単身者などでしょう。

そこでビジネス街にアクセスしやすい駅近物件や、大学が集中しているエリアを検討するのがおすすめです。周辺の利便性や駅へのアクセスを考慮して物件を選定しましょう。また、いくら安い中古物件とはいえ、状態が悪すぎると多額の修繕費用がかかります。リノベーションにかかる費用や周辺の家賃相場を加味し、物件の適性価格を見極めましょう。

さらに、リノベーションを自分で行う場合、プロのサポートを受けるのがおすすめです。リノベーションすることを前提として中古物件を購入する場合、リノベーションにかかる費用を想定しながら物件を探さなければなりません。どのような費用がかかるのか、どのような家賃で貸し出すのが適当なのかなどを総合的に判断する必要があるでしょう。投資経験のない素人が判断するのは難しいため、専門の業者に相談すると失敗を防げます。

まとめ

マンションは築年数が経過するごとに価値が下がりますが、リノベーションすることで資産価値を高める方法があります。空室リスクを避けられる、賃料を高めに設定できるなどのメリットがありますが、リノベーションにかかった費用によっては、費用対効果が無くなってしまうケースもあります。どのような費用がかかるのか、賃料をいくらに設定するのか、さらには入居者にとって魅力的な物件かを考えたうえで、投資を検討しましょう。

サイト内検索
東京の中古ワンルームマンション投資会社ランキング!
第2位 日本財託
日本財託の画像
リズム(REISM)の画像
記事一覧