東京で中古マンション投資・収益物件売買をするなら!相談におすすめしたい評判の不動産投資会社をランキングでご紹介!

悪質な中古マンション投資会社の手口とは?知ることが防止につながる!

公開日:2021/10/15  


中古マンション投資をはじめたいときに頼りになるのが中古マンション投資会社です。良心的な不動産会社はどんなマンションを購入したらよいかアドバイスをしてくれます。しかし、悪質な中古マンション投資会社が存在しているのも事実です。事前に彼らの手口や特徴を知り、身を守れるようになりましょう。

悪質な中古マンション投資会社の特徴

・不利な情報を伝えない
中古マンション投資も投資である以上はリスクがあります。そのリスクがあたかもないように説明をする不動産会社には注意しましょう。たとえば、管理費以外にも修繕費・火災保険料、税金等多くの費用がかかること、築年が経つと入居率や家賃が下落していくことを説明しない、リスクを考慮しないシミュレーションを提示してくる不動産会社が当てはまります。

おとり広告を表示する
物件の住所すら記載されていないような広告は悪意のあるおとり広告です。魅力的だからといって、安易に飛びつかないようにしましょう。

事務所がない、事務所が雑居ビルにある
このような不動産会社は、何か不都合なことがあればすぐに姿を消すことができる、グレードの高い建物に入居できる実績がない。という点で注意すべきです。

悪質な中古マンション投資会社の常套句

節税になる
法人化すると飲食代や宿泊費などを経費化でき、サラリーマンの給与として合算して所得税や住民税を下げたりできます。しかしこれは赤字の状態でなければ意味がありません。優良な物件は利益が出た分だけ税金を払う必要があるからです。つまり「節税効果が高い物件=儲からない物件」ともいえるのです。

・不動産投資は年金対策になる
年金対策として不動産を買ったとしても、定年で仕事をやめ、年金を受給するころには建物の資産価値はほぼゼロに近い状態になっていることがあります。古い建物は老朽化により大規模な修繕も必要になります。結果的に老後の大きなマイナスになることもあるのです。

・不動産投資は保険がわりになる
投資用不動産を購入する場合、融資を受ける条件のひとつに団体信用生命保険への加入が義務づけられています。この保険は不動産オーナーが万が一死亡または高度障害者になった際に、保険金でローンの残債がゼロになるという仕組みです。ローンの残債がなくなること自体は助かりますが、空室を出さないための努力や、物件が古くなったときの修繕などを行うことは必須です。この不動産運営にかかる出費と労力を考えると保険がわりとはいえないのではないでしょうか。

・高利回りの不動産を買えば儲かる
利回りが高すぎる物件は何らかの問題を抱えている危険性があります。たとえば、支出が多かったり、入居づけが難しいエリアだったり、空室が埋まらないというケースがあります。

・家賃保証をつければ安心
サブリース家賃保証にも注意が必要です。サブリース会社がオーナーと入居者の間に入り不動産運営をし、満室でも空室でもサブリース会社からオーナーに一定額が支払われる仕組みです。実際には経年劣化による賃料改定が何度も行われ、オーナーが受け取る保証額がどんどん下がっていきます。それを考えると、保証になるとはいえません。

将来値上がりする可能性がある
不動産投資は毎月の収支予測がある程度立てられます。そこは株式投資やFXとは違う点です。しかし、予測ができるのは家賃収入だけの話です。将来の値上がりまでは予測は立てられません。確実性はどこにもないのです。

悪質な中古マンション投資会社の具体的な手口

相場より高い値段で売りつける(原野商法)

将来的に値上がりするからという理由で、相場より高い値段で売りつける詐欺のことです。先述したように、その物件が将来値上がりするかどうかなど予測はできません。「リゾート開発が行われる」「高速道路が建設される」「再開発される」などと理由をつけてきます。中には開発予想図のパンフレットまで作成して信憑性を高めてくることがあります。自分でもその地域の相場を調べ、適正価格か判断しましょう。

地面師

実際には所有していない土地を所有者に成りすまして売却する、あるいは土地を担保に売却代金や借入金をだまし取る詐欺です。印鑑証明やパスポートを偽装する、弁護士や税理士と手を組む場合もあります。ここまでされるとプロでも見抜くのは難しくなります。

手付金詐欺

手付金だけ支払い、いざ契約となったら不動産会社と連絡がつかなくなり、手付金を持ち逃げされる詐欺です。不動産会社の事務所が実際に存在しているのか、存在していても退去しやすくないかなどをチェックすることである程度防げるでしょう。

家を建てられない土地を売られる

土地によって建設の制限があります。家を建ててはいけない土地もあるのですが、説明せずに売る悪質な不動産会社がいます。すでに家は立っているが建て替えができないという土地や、家は建てられるけど、水道やガスなどのライフラインは自分で引かなければならない土地もあります。

偽装満室運営

物件を売るために嘘の「満室」を装う不動産投資詐欺です。入居者が集まらない空室が多い物件に、あらかじめ詐欺グループのメンバーが入居することで物件資料に「満室」と記載します。不動産投資家に物件が売れた後に、入居していた詐欺メンバーたちが退去するので、たちまち空室になり見込んでいた家賃収入が得られないことになります。

しつこい電話営業

不動産会社から勤務先に営業電話がかかってくることがあります。勤務先であるため出てしまう人が多く、よくよく聞いたら投資用物件の営業だったというパターンです。電話口でいいくるめられて、利益の出ない物件を買って後悔する人が多いのが現状です。そもそもよい物件は営業をしなくても売れます。営業をかけてくるということは、その多くは質の悪いものだということです。

デート商法

婚活サイトなどで出会い、実際何度か会って相手から信用を得たうえで「不動産投資をやってみないか」と物件を勧めてきます。勧められた方は、相手への信頼や関係発展への期待があるため、簡単には断れず、物件を購入した後に連絡が取れなくなるという悪質な売り方です。

海外不動産投資詐欺

海外物件にも注意が必要です。現地の正しい不動産情報を知っている人は少ないため、実際の売買価格とはかけ離れた金額で物件を購入してしまうことがあります。

悪質な中古マンション投資会社を見極めるコツ!

次の項目をチェックしてください。

・店舗を構えて営業しているか
・昔から地域に根差しているか
・宅建業者の登録があるか
・質問には丁寧に答えてくれるか
・契約を急かしてこないか
・建物の内部までしっかり見せてくれるか
・業歴はどうか(10年以上が目安)
・業績が伸びているか
・口コミ、お客様の声の記載があるか
・グレードの高い建物に事務所を構えているか

これらをチェックポイントとし、あなたの目の前にある中古マンション投資会社が悪質かどうかを見極めてください。

 

中古マンション投資も投資である以上リスクはつきまといます。そのことを明言しつつ、今後のコストにも触れ、それをどうカバーしていくのかアドバイスしてくれるような会社がよい中古マンション投資会社です。これをひっくり返せば、美味しい話しかしない不動産会社は悪質である可能性が高いということです。うまい話に飛びつかず、「リスクは何かな?」「維持管理コストはどれくらいかな?」という視点を忘れないことが大切です。

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