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東京で中古マンション投資をするメリット・デメリット

公開日:2018/12/01  最終更新日:2022/09/05

不動産投資はアパートやビル、戸建投資などいろいろな種類が存在しています。

その中でも中古のマンション投資という方法があります。

中古の為サラリーマンなどでも、副業として適しているように感じられますが、投資にはリスクが伴います。

では中古マンション投資のリスクとはいったいどのようなものがあるのでしょうか。

 

中古マンション投資とはどのようなものか?

マンション投資は比較的一般的な投資方法ですが、もしも初心者がその投資を行おうとした場合には、新築のマンションを購入するのか、もしくは中古を購入するかで迷ってしまいます。

いったいどちらが投資としては適しているのでしょうか。

まずは新築の場合には、誰も使用したことのない物件を購入して、人に貸し出す方法です。

新築のメリットは外観も内装も美しく、中古に比べると入居者も比較的決まりやすいというメリットがあります。

しかし新築の場合には中古よりも購入費用、つまり初期投資額が大きくなるというデメリットがあります。

全額自己資金で購入できれば良いのですが、そのようにする人はあまりいません。

基本的に金融機関の借入金を利用して投資を行うものだからです。

そうしなければ投資の旨味が得られません。

不動産投資が他の投資と大きく違うのは、扱う金額だけではなくて銀行がお金を貸してくれるという事です。

他の投資ではそのような手段はとれません。

ですから借入金を上手に利用して、マンションに投資するという事になります。

では投資するマンションが中古である場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

東京で中古マンション投資をする理由

なぜ中古マンションに投資をするのか?あらゆる金融商品が低利回りにより運用投資としての魅力を失っていると言われています。
そんな中でも東京都内の中古マンション投資は高い利回りを実現しているのです。例えば1000万円を元手に運用した場合
国債 10年・0.05%の金利で年間受取利益が約4,000円
ゆうちょ 定期貯金5年で0.002%の金利で年間受取利益約160円
銀行A 大口定期10年0.002%の金利で年間受取利益約160円
マンション投資 東京都内中古のワンルームの場合、手取り利回り4%前後で年間受取利益400,000円
となります。
少し見ただけでも中古マンションの年間受取利益が多いことがわかります。そしてマンションは万が一のときに家族の生活を守ることもできます。
投資用ローンを組んで収益マンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入することが可能です。その為、返済中に万が一のことがあってもローンの残務は保険金で支払われご遺族は家賃収入を遺族年金として受け取ることができます。
また売却することも可能なのでまとまった資金を手にすることもできます。
そして何より相続対策に効果抜群な点でしょう。現金の場合、額面に対しての相続税が課税されますが、不動産の場合評価額に対して課税されます。
東京都内の中古ワンルームの場合時価の約3分の1程度の評価になります。
ではなぜ東京なのでしょう。それは人口減少傾向における日本で、東京以外の多くのエリアはマンション経営が成り立たないと考えられるからです。
他の道府県から若者の流入が続き賃貸需要が安定しているのは東京だけと言えるでしょう。

中古マンション投資のメリット1

マンションに投資をする場合には、まず1棟まるごと購入する「1棟買い」の方法と、マンションの部屋の一つだけを購入するという「区分所有」の方法の二つがあります。

新築であれ中古であれ、マンション投資のメリットの一つとして、区分所有で購入してマンション経営が可能であるという事があります。

ですから1棟まるごと購入するには資金が掛かるために、区分所有で購入すれば、借入金や頭金、その他の諸費用も安く済ますことが出来るのです。

そしてその区分所有で購入するマンションが中古である場合には、さらに借入金等を抑えることが出来ます。

さらに東京の場合では、マンション価格は高価な所が多いですが、少し都心から離れた中古マンションならば、サラリーマンなどにも手が届く金額で投資が出来る可能性があります。

このように中古マンション投資は、アパートやビル、マンションの1棟買いに抵抗のある初心者にとって、区分所有という比較的入りやすい投資であるという事です。

投資金額が抑えられればリスクも抑えられることが出来ます。

 

中古マンション投資のメリット2

マンションは基本的に頑丈なつくりであることが多いです。

木造のマンションというのは聞いたことがありません。

鉄筋コンクリート造りや重量鉄骨が一般的です。

ですから中古で購入したとしても、その後何十年にもわたって、長持ちすることが可能です。

建物には減価償却年数というのが構造別に決まっています。

例えば重量鉄骨ならば34年、鉄筋コンクリートならば47年という具合です。

木造の22年と比べると圧倒的な長さになります。

そして減価償却期間中のマンションを購入することによって、税金等で投資の旨味が出てくるというメリットもあるのです。

例えば築20年の中古マンションを購入した場合、あと27年間は減価償却年数が残存しています。

その間は減価償却によって、税金等の優遇が受けられるのです。

この減価償却は不動産投資をする上で、大変重要な言葉ですのでしっかり学んでおくことが大事です。

他にも中古マンション投資のメリットはありますが、マンション投資にはデメリットもあります。

それはどのようなものなのでしょうか。

 

中古マンション投資のデメリット1

まずは1棟買いした場合のデメリットから見てみましょう。

1棟買いをするという事は、中古のマンションとはいえ投資金額が大変大きくなる可能性があります。

ましてや東京のマンションであれば、その付加価値もつきますので余計に大きくなることが考えられます。

投資初心者がいきなり東京の中心地の中古マンションを1棟買いすることは、リスクが大きいと言わざるを得ません。

全額自己資金で購入するような場合を除いて、借入金を利用するので入居者がつかない場合には返済が不能になるケースも考えられます。

そうなった場合には持ち出しになるか、最悪の場合にはマンションを手放さなくてはいけなくなる可能性も出てくるのです。

東京の場合には地方と違い、人口も多く入居もつきやすいという事は考えられます。

しかしマンションやアパートが乱立しており、需要よりも供給量が多い街の場合には、そうは言っていられません。

ですから購入する場合には、きちんと立地調査を徹底的に行い、人口動向を把握することなどをしなければなりません。

それ以外にもたくさんの投資の勉強が必要になります。

 

中古マンション投資のデメリット2

今度は区分所有で購入した場合のデメリットを考えてみます。

区分所有の場合には金融機関からの借入金も比較的少なく、安心して購入できるイメージがあります。

ところが区分所有投資の最大のデメリットは、入居者が入らない場合には、入居率が0パーセントになっていまうという事なのです。

つまり区分所有は0か100のどちらかという事になります。

もしも全額自己資金で中古マンションを区分購入した場合には、入居者がつかなくても、管理費や税金等の支払いだけで済みます。

しかし借入金を利用して購入している場合には、持ち出しになってしまいます。

基本的に銀行から借りたお金は家賃収入から返済してゆくのが不動産投資の鉄則ですが、それが出来なくなる恐れがあるのです。

ワンルームマンション投資なども東京の中心地であれば、入居者はつくかもしれませんが断言することは危険です。

そのようなマンションも乱立していれば、必ず空室が出る可能性があるという事を考えておかなくてはなりません。

このように区分所有であってもリスクは存在しています。

それをきちんと考えてから投資を実行するべきです。

東京23区の中古マンション投資の初心者向けポイント

まずは投資エリアを見分けることでしょう。23区は賃貸需要も多くありますが、その反面競合物件が多いことも事実です。
近隣に似たような物件がたくさんある場合は適切な空室対策をとりましょう。またエリアに対する人口割合にも注意してください。
港区や中央区などはオフィス街となっており人口割合が低い一方、世田谷区や杉並区など中心部のアクセスがいい区は人口割合が高くなっています。東京都は大丈夫と思わず、エリアごとに対象物件を精査し、慎重に検討してください。
そして不動産会社を見極めるのも大切です。東京23区では多くの中古マンションが販売されており、またそれを扱う不動産業者も多くあります。
重要な見極めのポイントとしてアフターサービスに注目してみてください。不動産会社によっては物件の仲介のみのところも多くあります。
中古マンションではエアコンやキッチン回りの付帯設備の劣化などの問題があります。このようなリスクやデメリットに対してサポートを行っている不動産会社を選びましょう。
最後に、不動産投資ローンの借入額に注意してください。今は物件価格も高騰しており家賃収入においても大きな利回りは狙いにくくなっています。
複数戸の投資を行った場合借入額が大きくなりすぎてしまうことがあります。特に中古マンションは物件の劣化や修繕の頻度などにより投資のリスクが高くなる可能性もあるのです。
突発的なトラブルには一時金を必要とすることもあるので安易な投資拡大はキャッシュフローが回らず、トラブルに対応できなくなることになります。東京23区の不動産投資は人口が多い為、他のエリアよりリスクは低いでしょう。
ただし安易に拡大してしまうとハイリスクな投資になっていることもあるので気を付けましょう。

きちんと学んでから小さく実行に移そう

投資にはメリットとデメリットはつきものである上にリスクがあるからリターンもあるのです。

投資でリターンを得たければ、リスクについて徹底的に勉強してからスタートするようにしましょう。

それをしないで、最初から中古マンション投資を始めてはいけません。

書籍を読んだりセミナーに参加したりして、借入金や空室リスク、災害等の発生のリスクなどをきちんと学ぶことです。

そして中古マンション投資のリスクをきちんと頭に叩き込んだら実行に移します。

しかしここで大切なことは、いきなり大きく始めてはいけないという事です。

始める時は小さな物件から始めることが重要なのです。

せっかちな投資家はいきなり大きな物件を探したりします。

でもそれはいただけません。やる時には小さく始めて、慣れてきたら徐々に大きな物件を探して購入してゆけばよいのです。

そのことを覚えておくようにしましょう。

不動産投資は大金が動きますし、それを動かすことに不慣れな人は、最初から多額のローンを組むと不安に苛まれることも考えられます。

ですからそういう意味でも小さくスタートする事が重要なのです。

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