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東京で中古マンション投資をするメリット・デメリット

公開日:2018/12/01  最終更新日:2018/12/25

不動産投資はアパートやビル、戸建投資などいろいろな種類が存在しています。

その中でも中古のマンション投資という方法があります。

中古の為サラリーマンなどでも、副業として適しているように感じられますが、投資にはリスクが伴います。

では中古マンション投資のリスクとはいったいどのようなものがあるのでしょうか。

 

中古マンション投資とはどのようなものか?

マンション投資は比較的一般的な投資方法ですが、もしも初心者がその投資を行おうとした場合には、新築のマンションを購入するのか、もしくは中古を購入するかで迷ってしまいます。

いったいどちらが投資としては適しているのでしょうか。

まずは新築の場合には、誰も使用したことのない物件を購入して、人に貸し出す方法です。

新築のメリットは外観も内装も美しく、中古に比べると入居者も比較的決まりやすいというメリットがあります。

しかし新築の場合には中古よりも購入費用、つまり初期投資額が大きくなるというデメリットがあります。

全額自己資金で購入できれば良いのですが、そのようにする人はあまりいません。

基本的に金融機関の借入金を利用して投資を行うものだからです。

そうしなければ投資の旨味が得られません。

不動産投資が他の投資と大きく違うのは、扱う金額だけではなくて銀行がお金を貸してくれるという事です。

他の投資ではそのような手段はとれません。

ですから借入金を上手に利用して、マンションに投資するという事になります。

では投資するマンションが中古である場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

中古マンション投資のメリット1

マンションに投資をする場合には、まず1棟まるごと購入する「1棟買い」の方法と、マンションの部屋の一つだけを購入するという「区分所有」の方法の二つがあります。

新築であれ中古であれ、マンション投資のメリットの一つとして、区分所有で購入してマンション経営が可能であるという事があります。

ですから1棟まるごと購入するには資金が掛かるために、区分所有で購入すれば、借入金や頭金、その他の諸費用も安く済ますことが出来るのです。

そしてその区分所有で購入するマンションが中古である場合には、さらに借入金等を抑えることが出来ます。

さらに東京の場合では、マンション価格は高価な所が多いですが、少し都心から離れた中古マンションならば、サラリーマンなどにも手が届く金額で投資が出来る可能性があります。

このように中古マンション投資は、アパートやビル、マンションの1棟買いに抵抗のある初心者にとって、区分所有という比較的入りやすい投資であるという事です。

投資金額が抑えられればリスクも抑えられることが出来ます。

 

中古マンション投資のメリット2

マンションは基本的に頑丈なつくりであることが多いです。

木造のマンションというのは聞いたことがありません。

鉄筋コンクリート造りや重量鉄骨が一般的です。

ですから中古で購入したとしても、その後何十年にもわたって、長持ちすることが可能です。

建物には減価償却年数というのが構造別に決まっています。

例えば重量鉄骨ならば34年、鉄筋コンクリートならば47年という具合です。

木造の22年と比べると圧倒的な長さになります。

そして減価償却期間中のマンションを購入することによって、税金等で投資の旨味が出てくるというメリットもあるのです。

例えば築20年の中古マンションを購入した場合、あと27年間は減価償却年数が残存しています。

その間は減価償却によって、税金等の優遇が受けられるのです。

この減価償却は不動産投資をする上で、大変重要な言葉ですのでしっかり学んでおくことが大事です。

他にも中古マンション投資のメリットはありますが、マンション投資にはデメリットもあります。

それはどのようなものなのでしょうか。

 

中古マンション投資のデメリット1

まずは1棟買いした場合のデメリットから見てみましょう。

1棟買いをするという事は、中古のマンションとはいえ投資金額が大変大きくなる可能性があります。

ましてや東京のマンションであれば、その付加価値もつきますので余計に大きくなることが考えられます。

投資初心者がいきなり東京の中心地の中古マンションを1棟買いすることは、リスクが大きいと言わざるを得ません。

全額自己資金で購入するような場合を除いて、借入金を利用するので入居者がつかない場合には返済が不能になるケースも考えられます。

そうなった場合には持ち出しになるか、最悪の場合にはマンションを手放さなくてはいけなくなる可能性も出てくるのです。

東京の場合には地方と違い、人口も多く入居もつきやすいという事は考えられます。

しかしマンションやアパートが乱立しており、需要よりも供給量が多い街の場合には、そうは言っていられません。

ですから購入する場合には、きちんと立地調査を徹底的に行い、人口動向を把握することなどをしなければなりません。

それ以外にもたくさんの投資の勉強が必要になります。

 

中古マンション投資のデメリット2

今度は区分所有で購入した場合のデメリットを考えてみます。

区分所有の場合には金融機関からの借入金も比較的少なく、安心して購入できるイメージがあります。

ところが区分所有投資の最大のデメリットは、入居者が入らない場合には、入居率が0パーセントになっていまうという事なのです。

つまり区分所有は0か100のどちらかという事になります。

もしも全額自己資金で中古マンションを区分購入した場合には、入居者がつかなくても、管理費や税金等の支払いだけで済みます。

しかし借入金を利用して購入している場合には、持ち出しになってしまいます。

基本的に銀行から借りたお金は家賃収入から返済してゆくのが不動産投資の鉄則ですが、それが出来なくなる恐れがあるのです。

ワンルームマンション投資なども東京の中心地であれば、入居者はつくかもしれませんが断言することは危険です。

そのようなマンションも乱立していれば、必ず空室が出る可能性があるという事を考えておかなくてはなりません。

このように区分所有であってもリスクは存在しています。

それをきちんと考えてから投資を実行するべきです。

 

きちんと学んでから小さく実行に移そう

投資にはメリットとデメリットはつきものである上にリスクがあるからリターンもあるのです。

投資でリターンを得たければ、リスクについて徹底的に勉強してからスタートするようにしましょう。

それをしないで、最初から中古マンション投資を始めてはいけません。

書籍を読んだりセミナーに参加したりして、借入金や空室リスク、災害等の発生のリスクなどをきちんと学ぶことです。

そして中古マンション投資のリスクをきちんと頭に叩き込んだら実行に移します。

しかしここで大切なことは、いきなり大きく始めてはいけないという事です。

始める時は小さな物件から始めることが重要なのです。

せっかちな投資家はいきなり大きな物件を探したりします。

でもそれはいただけません。やる時には小さく始めて、慣れてきたら徐々に大きな物件を探して購入してゆけばよいのです。

そのことを覚えておくようにしましょう。

不動産投資は大金が動きますし、それを動かすことに不慣れな人は、最初から多額のローンを組むと不安に苛まれることも考えられます。

ですからそういう意味でも小さくスタートする事が重要なのです。

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