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新築と中古、どっちがいい?おすすめのワンルームマンション投資とは

公開日:2023/04/01  


ワンルームマンション投資を考えている人の中には、新築がいいのか中古がいいのか迷っている人も多いでしょう。新築のほうがリスクは低い印象もあるかもしれませんが、投資という観点から見るとどちらにもメリット・デメリットはあります。ここでは保有期間で決める方法、欠点のチェック、中古がおすすめの場合についてご紹介しましょう。

長期保有か短期保有かで決める!

物件を長期的に保有するか短期で保有するかで向いている人は異なります。

長期保有

長期的に大きな資産を築きたいと考えている人には新築がおすすめです。新築の場合、ローンを完済した後も家賃収入を引きつづき得やすいでしょう。たとえば、30歳で東京都内にワンルームマンションを購入し、35年ローンを完済した65歳のときには債務なしの物件が手に入り、それ以降は家賃収入がすべて自分の収入になります。

中古のワンルームマンションと比べると部屋はできたばかりなので急な修繕の必要がなく、物件に欠陥があった場合に売り主が損害賠償をする義務である契約不適合責任(瑕疵担保責任)の対象となりやすいというメリットも。新築の場合、減価償却費を法定耐用年数分計上できるため、節税対策にもなります。長期保有に適している新築マンションは交通の利便性が高く、近くに飲食店や商業施設が充実している人気の高いエリアがおすすめです。

短期保有

物件を5~10年くらい保有してから売却する短期保有に向いているのは中古ワンルームマンションです。新築マンションよりも物件の価格が割安で利回りが高くなる傾向にあり、月々のキャッシュフローの高くなりやすいので短期保有が適しています。

たとえば、中古マンションを2,000万円で購入して10年間運用したあと1,900万円で売却すると100万円の損が出ますが、10年後の残債は1,900万円より少なくなっているので利益が出ます。短期保有を繰り返しながら規模を大きくしていくことでさらに利益を得ることが可能です。

1回の投資で資産を築くなら新築?欠点も要チェック!

新築ワンルームマンションは誰も住んでいない状態なので周辺住民とのトラブルや見えない部分の劣化などに気をつける必要がなく、マンション投資初心者にもおすすめの物件です。長期間融資を受けることができたり、修繕費を抑えられたり、すべての設備が最新のため人気のある新築ワンルームマンションですが、欠点についてもチェックしておきましょう。

資産価値の下落

新築とは誰かが所有するまでの期間を指し、購入後から資産価値は下がる傾向にあります。最初に所有者が登記した時点で、次の売却からは中古扱いになるので注意が必要です。一般的に新築マンションから中古になることで20%ほど資産価値は下落するといわれています。

再開発など周囲の環境の変化によっては中古になってもさらに価値が上がるものもありますが、基本的には中古になった時点で資産価値は下落します。新築は最初の期間は入居者が常に入って高い家賃収入が見込めますが、長くは続かないことを理解しておくことが大切です。

キャッシュフローが少ない

新築ワンルームマンションは販売価格が高く、もし全額ローンで投資する場合には月々の返済額が高くなり残るお金は少ないです。つまり、大きなキャッシュフローは期待できません。ローンの返済が終わるころには資産価値も下がっているため、利益を得にくくなるのがデメリットです。

将来のリスク予測がしにくい

過去の入居データを参考に対策を取ることができないため将来のシミュレーションが難しいです。新築マンションだからといって安心して構えていると思わぬトラブルを招くこともあります。過去のデータがない分、どのように設備を充実させ、空室リスクを回避するかしっかりと考える必要があるでしょう。

利回りが低い

中古マンションと比べて、人件費や販促費などが物件の費用に上乗せされているため利回りが低くなる傾向にあります。

節税効果が限定的

不動産投資において、所得が赤字になることで給与所得と損益通算できることから節税効果があるといわれていますが、新築ワンルームマンションの投資では物件の購入にローンを利用する人も多いため、最初からキャッシュフローが赤字のことも多いです。物件を購入した年は諸費用がかさむことから節税額も大きくなりますが、次年度からは節税効果は期待できないと思っていたほうがいいでしょう。

短期的に運用益を上げるなら中古マンションがおすすめ

ある程度積極的に賃貸経営に携わりながら、短期的な目線で利益を目指すスタイルである中古ワンルームマンション投資。リスクや手間が増えるというデメリットもありますが、それをカバーできるメリットもあります。

購入価格が安い

新築ワンルームマンションと比べると購入価格は安く、その後の価格下落の推移も緩やかです。立地条件のよい物件でも、キャッシュフローがよくなることがあります。家賃収入を着実に得ることができれば、最終的な収支がプラスになる可能性も高いです。価格を抑えることで、複数所有することもでき、仮に一方で空室があったり修繕費用がかかったりしても、ほかの物件でカバーするなど、収支のトータルバランスを取ることもできます。

利回りがよい

中古ワンルームマンションの場合、物件価格が安い分、年間の家賃収入に対する購入価格の割合である表面利回りも高めな場合が多く、それだけ高い収益を得られる可能性が高いです。

物件数が多い

中古ワンルームマンションの物件は新築と比べると格段に数が多く、所在地も多様化しています。場所によってはほかの物件と競合することもあるので、価格面でさらにアドバンテージを期待できる物件もあるでしょう。

管理状態を確認できる

マンションの管理状態は分譲後ある程度の期間が経たないと把握することが難しいですが、中古ワンルームマンションであれば、管理状態や修繕状況を確認したうえで購入できます。具体的には外観の劣化度や共有部分の清掃状況、設備が整っているかなどを実際に確認できるのです。

管理状態によっては築年数よりも古く感じてしまう物件もあり、逆に管理状態がよければ資産価値が下がりづらいです。自分の目で管理状況を確認することで、将来の資産価値の下落リスクについてもシミュレーションでき、購入後の管理費用を試算することにも役立ちます。

シミュレーションがしやすい

中古ワンルームマンションの投資は、所有者が変わるだけで入居者は変わらずに売買されることがあります。このような場合、入居者を探す時間や費用をかけずすぐに家賃収入を得ることができます。また、過去の実績に基づいて家賃収入をシミュレーションできるのでキャッシュフローの計画が立てやすく、損をするリスクを減らすことができるでしょう。

まとめ

新築ワンルームマンションへの投資は、賃貸経営の時間と手間、リスクを抑えながら長期間着実に資産を形成するスタイルです。一方で中古ワンルームマンションへの投資は積極的に賃貸経営に参加しながら、短期的に利益を上げることを目指します。どちらにもメリット・デメリットはありますので、自分がどのようなスタイルで投資をしたいかを考えておくことが必要です。不動産への投資は新築でも中古でも大きな買い物になりますので、効果的に収益をあげられる投資ができるスタイルを選びましょう。

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