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中古マンション投資を行うなら立地が大切

公開日:2019/05/15  最終更新日:2019/03/04

東京で生活をしている人ならわかると思いますが、中古のマンションに対しての需要は今後も伸びるとされています。

このため、これから長期的に資産形成をしていきたい人たちにぜひおすすめしたいのが中古マンション投資です。

収益が出やすく、安定した利益を狙いやすい傾向があるのです。

とはいえ、中古マンションを選ぶときにはいくつか選ぶコツがあります。

貸すための中古マンションについて、実は最も大事なのが立地なのです。

これがどうして大事なのか、そしてどういうポイントに気を付けて投資物件を選ぶといいのか、というようなことを紹介していきましょう。

 

立地とは地域のこと?アクセスのこと?

まず、立地の良い物件というのはいくつかの要素を兼ね備えているという場所になります。

その要素のひとつはやはり地域、地名が重要です。

これは「港区女子」「シロガネーゼ」などにも代表されるように、いわゆる地域名がブランドとなるような地域かどうか、ということです。

これはそのブランド地域に魅力を感じて、その地域に住みたいと希望する人が住むため、比較的収益を上げやすいという傾向があるのです。

これは土地や地域のイメージということも重要ですので、その物件がどこにあるか、ということが大きなポイントとなるでしょう。

特に土地の名前がそのまま有名ブランドになっているような地域であれば、少々年数が経っていても借りる人が出てくる可能性があるのです。

東京都内にはそういった地域がいくつもありますので、そういうブランド志向の人を狙った地域を選ぶといいでしょう。

もうひとつの特性としては、駅や近隣のアクセスなど、いわゆる交通の便のことです。

マンションがあるというだけでは、実はいいことばかりではありません。

もうひとつの特性として、実は駅やバスなどでの交通の便が良いこともひとつの魅力といえるでしょう。

近隣へのアクセスが良い、駅へのアクセスが良いということはそのまま土地や建物の需要が高くなり、価値が出てくるものなのです。

基本的にどの都会の地域でもそうですが、ある程度人口がある場合は通勤が発生します。

特に特急が停まる駅や様々な交通の便で優遇されているような駅が近い土地や地域・物件であればあるほど、より魅力的な物件となるでしょう。

さらに、近隣に魅力的な施設があるかどうか、というのもポイントになる場合があります。

これは日常生活で必要なスーパーやコンビニなどがあればあるほど優遇されますし、大手ショッピングモールや商店街などの生活に便利な施設が近い方が、やはり需要はあるのです。

これは特にファミリー向けの地域で重視する人が少なくありません。

また、魅力的な公共機関としては学校が近いという地域や文教地区の場合も魅力的に感じるようです。

特にファミリーは短期で移り住むリスクが少ないため、安定した収益を狙いたい人には大きなポイントになるでしょう。

 

中古マンション投資を行うなら気をつけたいポイント

立地に関していえば、やはり利便性がいいところや様々なメリットを持っている物件の方が魅力的に感じる人は少なくありません。

その最も大きなポイントはコンビニが近くにあるか、ということです。

コンビニはいろんなブランドがありますが、大手コンビニチェーン店が徒歩数分以内の地域にあるかどうか、ということでも、中古マンション投資には影響する場合があります。

現代人の生活はすぐに欲しいものがある程度手に入るコンビニは欠かせません。

仮にスーパーが近くになくても、コンビニさえ近くにあれば生活に必要なものは最低満たされます。

このため、コンビニが近くにある物件を選ぶのが一番でしょう。

基本的には大手コンビニチェーン店があればいいので、かなりいろいろなところにお店はあるのではないでしょうか。

これは特にスーパーや大手スーパーなどが近くにあっても補えるポイントではありませんので、注意しておいた方がいいでしょう。

次に、ドラッグストアや銀行、病院などが近い方がいいのに越したことはありません。

これらの施設があるとそれだけで生活のクオリティが上がりますので、同じような物件であればやはり周辺に便利なものが多い物件の方が借りてもつきやすく、魅力的に感じられるでしょう。

ドラッグストアは生活用品が安く手に入るので生活の利便性が上がりますし、銀行や病院はいざというときにとても役に立ちます。

こういった利便性のいい施設の近くであれば、借り手は付きやすいでしょう。

そのほかにも、市役所や図書館、それらの出張所などの公的機関・公共機関が充実しているところであればさらに良い立地と判断されます。

これらの要素があると、実はその地域の治安がある程度良くなるともされているのです。

土地そのものへのイメージもよくなるでしょう。

利便性も高くなり、公的なサービスを受けやすいのでより高い利便性を期待でき、収益性も高くなるとされています。

他にも様々な公的機関がありますが、このような建物が近くにある物件はやはり人気があります。

 

中古マンション投資で立地が悪い場合の対処法

これから中古マンション投資を行おうという人の場合、中には少し立地が悪いかもしれないけれど魅力的な物件を見つけることもあるでしょう。

この場合、投資するかどうか迷ってしまいますよね。

この場合、どういう物件がいいのかはいろいろなことを考えてみましょう。

まず、立地についてはやはりとても重要なものなので、基本的に恵まれない土地についてはあまりおすすめはできません。

交通の便が悪かったり、人があまり住んでいないような土地、利便性の悪い地域の場合、基本的にあまりいい土地とはいいがたく、借り手がつくかどうかを考えるのは難しい場合があります。

ですが、割安でとても魅力的な物件の場合、いくつかの方法があります。

ひとつはリノベーションをすることによって、内装や設備の魅力を高めるという方法があります。

というのも、立地が少々不便でも割安な物件には借り手がつきます。

このため、内装や設備の魅力を高めることは、そのまま割安で魅力的な物件の場合はマイナス点を補ってくれる可能性があります。

特に心掛けたいのが収納の利便性と多さです。

収納が多い物件であれば、利便性の悪い地域でも買い置きなどを作りやすく、生活のクオリティは下がりにくい傾向があります。

もうひとつは賃料を少し安くすることです。

毎月の賃料が安いことに魅力を感じて、少々不便でもいいからと引っ越すこともできるでしょう。

この場合は特に大きな金額ではなく、いろいろな地域やその地域の相場と比較しても少々安い程度であれば借り手は付く可能性が高くなります。

そのほか、敷金・礼金を取らなかったりすることもまた需要を広げる可能性を持つでしょう。

こうなると収益性は若干下がってしまいますが、それでも利益を追求したい場合は借り手がつきやすくなります。

 

物件の内装や外装をいくら頑張っても、借りる人からすれば立地はかなり重要なポイントです。

このため、中古マンション投資を行う場合は事前にどういう土地なのか、どういう施設が周辺にあるか、というようなことを先に確認してから物件に投資するかどうかを改めて考えてみましょう。

同じような物件であれば利便性の高い物件を借りる人が多いので、立地や周辺施設はかなり重要なポイントです。

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