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中古マンション投資をするなら収益物件を見極めよう

公開日:2020/12/15  最終更新日:2021/01/12


多くの建物が林立する東京では、多くの新築の建物が出現するとともに、中古物件も多数出てきています。そのようなことから、とくに住み替えの回転の速い賃貸マンションを利用した中古マンション投資が行われています。今回は中古マンション投資の方法や収益物件というものはどういうものか、どういう運営を行ったらいいかなどについて述べます。

マンション購入費用が比較的安い

中古マンション投資の特徴は、なんといってもその購入費用が新築のマンションに比べると安いということです。これは、原価を抑えるという意味で大変重要なことです。このことは、東京などの大都会でマンション投資を行う際に大変有利になります。

中古マンションの場合には減価償却が行われていますから、その売買価格は新築に比べて相当安くなります。そのような状況なのですが、東京などのような大都会では多くの人が住みたがっていますから、中古物件でも住みたいという人が多くいるため集客に心配がありません。安定した投資ができるという意味で、中古マンションは収益物件ということができます。

原価率を抑えるというのが投資の基本ですが、中古マンション投資はそのような条件を満たした理想的な投資ということができます。それでも場合によっては比較的に価格が高い物件もありますが、そのようなときにはその中古マンション自体というよりは立地などに依ることが多いです。逆にいうとそのような場所では、多くの集客が望めますから、高い価格で貸し出しができるというメリットが出てくる訳です。

購入マンションに既に住人がいて集客しなくてもいい場合がある

マンション投資行う際は、マンションを購入しそれを賃貸で貸し出し家賃収入を得るというのが基本的なパターンです。したがって、収入を得るという観点からは集客ということが大変重要になってきます。新築マンションの場合には、それまでそこにはマンションがなかったわけですから、果たして集客ができるかどうかという不安が必ずあります。

マンションの購入はかなり高い金額のお金を使うため、客ができなかった場合には大損失を生む可能性もあるわけです。しかし中古マンション投資であれば、購入するマンションは既に建っている中古物件ですから、既に賃貸に出されていてかつ住人が住んでいる場合もあります。

そのような場合、既にそこにお客さんがいる訳ですから、自分で集客をする必要がありません。あらかじめ安定した収入が得られることが約束されている収益物件となります。そういう意味で、中古マンションが多くある東京などのような都会の場合、中古マンション投資というのは非常にやりやすいビジネスということになります。

投資の利回りが大きく見込める可能性が高い

先程も話しましたように中古マンション投資の魅力は、原価率を低く抑えることができる点です。マンションの価格というのは、時間とともに下落していきます。したがって、ある程度時間が経ったマンションになるとその購入費用は新築に比べ低く抑えることができる訳です。

このような訳で、中古マンション投資のやり方として、建築後すぐの物件ではなく10年か20年ぐらい経ったものを購入する方がいいといわれています。購入価格を安く抑えられるので、その分家賃収入から差し引かれる部分が低くなり収益物件となります。

このことから、投資法としての利回りが高くなる可能性が高いといわれています。投資の原点は、如何に安い原価で仕入れ、いかに高く売るかということです。通常高く売るということは、大変難しいものですので、原価率を下げるというのは大変賢いやり方です。

マンションを借りる人達も、大きな抵抗を感じませんので多くの集客が望めます。東京のような大都会であればとくに高い利回りが望めます。もともと都市自体に集客力がありますから、ビジネスは大変やりやすい状況になるという風に考えられ、中古マンションはよい収益物件であると見なせます。

家賃収入などを設定することが簡単

賃貸マンション経営を行うには、先程お話したように原価を下げるということが重要です。また集客を多くするというのも大変大切なことです。さらにどれだけの利益が見込めるかということの見積もりを立てるためには、家賃をいくらであるかということがあります。

新築の場合、それまでそこにはマンションがなかった訳ですから、家賃をどう設定するかというのは立地や交通の便や環境などを考えて決めなければなりませんが、それはあくまでもいい値でしかありません。実際の値ではないので、その家賃で賃貸したとして果たして集客ができるかどうかということは、実際にやってみなければわかりません。

それに対して中古マンションであれば、既に賃貸などが行われていて家賃が定まっている場合が多いですので、収入がどれだけになるかということをあらかじめ見込むことができます。これも、中古マンション投資のメリットの一つです。家賃が既にわかっていますから、他の要素を考えその中古マンションが収益物件かどうかについてあらかじめ知ることができる訳です。

マンションの資産価値が比較的安定している

マンションの価格というのは、新築直後が高くて時間の経過とともに下がっていきます。この下がる割合というのは、新築当初はかなり速くその後だんだんと変化の割合は小さくなっていきます。したがって、マンションの資産価値も、新築直後からしばらくの間大きく下がりますが、ある程度の年数が経つと下がり方は小さくなります。

このような事から中古マンションは、比較的資産価値の変化が少ない物件という風に見なすことができます。マンション投資を行う際に重要なのは、その物件の資産価値がどの程度であるかということを知ることです。資産価値で、運用全体のベースになるものが決まってくる訳です。

マンション経営を行う際には資産価値があまり下がらない方が運用がしやすいので、そのあたりがどうなっているかということをあらかじめ充分に調査する必要があります。

このような事から、中古マンション投資を行うには、築後ある程度の時間が経って、かつ補修などのメンテナンスがあまり必要でない時期のマンションを購入するということが大切です。そのような時期に購入すれば、比較的安定して運用できる訳です。また、マンション投資を辞める場合にも売却の目安もわかりやすくなります。

比較的好条件のマンションを購入できる

マンションの価格は、先程述べました築何年かであるかということで決まる部分もありますが、さらに立地や環境などの要件によっても決まってきます。当然のことですが新築後すぐのマンションというのは、好立地条件のところであれば大変価格が高いわけですが、時間とともに減価償却をするのでマンションの建物自体の資産価値は下がっていきます。

このようなことから、ある程度時間が経っている中古マンションでは、建物自体の価値が下がったことによってよい条件や立地のものを割安で手に入れることができるようになる訳です。

その物件を借りる人たちも、自分の資産とするのであれば減価償却の分が気になるかもしれませんが、借りるのであれば当座便利に住めればいいということが主な目的ですから集客しやすく、好立地定条件のマンションを比較的安く購入できるということは、マンション投資の上では大きなメリットになります。

お客さんには大変便利なところに安い家賃で住めるというメリットを与えることができ、投資家にも安定した収益も得られるというメリットがあることになります。

 

ここまで中古マンション投資のメリットを紹介してきました。東京のような大都会であれば中古マンション物件も多く出ているため、大変運用はしやすい収益物件であるといえます。投資の根本は低い原価率で仕入れ、いかに高い運用利回りで利益を得るかということです。そのためには集客も大切な要素の一つになります。中古マンションの場合にはそれらすべてが満たされています。

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