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自宅購入と中古マンション投資は両立可能?

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/04/10

副業による資産形成や老後の資金対策などを目的として不動産投資をする人も増えてきました。一方でマイホームを手に入れたいという考えを持つ人も多いものの、不動産投資もマイホーム購入もローンを組まないとなかなか手を出せないのが普通です。長期ローンになることを考慮すると、どちらもできるだけ若いうちに始めておきたいと思うのが当然のことです。

二重ローンを組むことはできるのか

中古マンション投資とマイホームの購入を同時におこなうためには通常は不動産投資ローンと住宅ローンを利用しなければなりません。ただ、ローンの審査を受けるときに別のローンを借りていても大丈夫なのかと気にかかる人はいるでしょう。

どちらも数千万円単位で数十年という期間の大型ローンになることを考慮すると、不動産投資ローンを組んでいたら住宅ローンを借りられない、あるいは住宅ローンを払っていると不動産投資ローンは利用できないということがあるだろうと考えるのはもっともなことです。

実際には二重ローンを組むために申し込んで成功している人もいる一方、審査が通らなくて諦めている人もいます。これは結局金融機関としてはきちんと返済してくれるかどうかが問題であって、借り手が複数あるか、あるいは金額が大きいか、期間が長いかといったことはあまり大きな問題ではないからです。

例えば、住宅ローンを組んで年収から判断するとかなりギリギリの借り入れをしていたとしましょう。その状況で不動産投資ローンに申し込むと、毎月さらに支払いが生じるので他に収入があって十分に返済できると認められないとまず審査は通過できません。

ただ、中古マンションを購入した後は賃貸経営をするので家賃収入が入ると期待できます。現況や家賃相場などを考慮して空室がある程度あったとしても十分に毎月の支払額はまかなえるはずだと判断されると、住宅ローンの返済を続けている最中であっても不動産投資ローンの審査を通れるのです。

また、逆のパターンもあり、不動産投資ローンを組んでいる状況で住宅ローンの審査を受ける場合にも通過できる可能性があります。不動産投資ローンの返済に加えて、住宅ローンの返済もおこなったとしても返済に問題がないほどの収入を安定して手に入れていれば問題はありません。

それが全て賃貸経営から得られる家賃収入であっても、別の仕事で得ている収入であっても、両方を合わせたものであっても大丈夫です。ただ、金額が大きくなるほど収入の安定性についての審査が厳しくなる傾向があります。そのため、家賃収入が年々ばらついていたり、何度も転職していて収入が下がるリスクがあるのではないかと懸念されたりする場合には審査を通れないこともあるので注意が必要です。

このように住宅ローンがある状況で不動産投資ローンを組む場合には選ぶ物件の収益性次第で実現できる可能性があります。不動産投資ローンがあるときに住宅ローンを組みたいなら安定した収入を得られるようにして両方のローンを払えるようにすれば問題ありません。不動産投資による収入があることも考慮すると、結局は収益性が十分にあるマンションを選んで投資することができれば両立させることは可能なのです。

同時におこなっていくメリットとは

中古マンション投資と自宅購入を同時におこなうと返済が苦しくなるのではないかと考えてしまいがちですが、実は逆に返済が楽になることもあります。この二つを両立させるメリットは生計の負担を小さくしつつ、将来的に役に立つ資産形成ができることなのです。

住宅ローンの返済を続けていくだけで生活が苦しいのに、それに加えて不動産投資ローンの返済もするとなるとかなり緊縮生活になるのではないかと思う人もいるでしょう。しかし、そうならないようにきちんと黒字経営を続けられる中古マンションを選んで投資すれば、投資分の収支はプラスになります。毎月、ローンを返済しても手元に収入の一部が残るようになるからです。

もちろんその中から修繕費を積み立てたり、マンションの管理に必要な費用を工面したりしなければなりませんが、それでもなおお金が残るように収益性があるマンションを選び、適切な経営をすれば返済負担はトータルで見ると軽減されるのです。

先に不動産投資を始めておいて安定した家賃収入を得られるようにしておくと、その分だけ年収が高いと金融機関も考えてくれるのでより大きな住宅ローンを組めるようになります。

今の年収ではちょっと注文住宅は建てられない、地価が高い東京には住むのは難しいという場合もあるでしょう。その際に数年後にマイホームを購入することを想定して中古マンション投資を始め、年収を数百万円上乗せすることを目指すというのも合理的な方法なのです。

不動産投資による収入は長期的に得られるものなので、長期ローンである住宅ローンを組むときにも当面はきちんと収入があると認めてもらうことができます。理想的な自宅を手に入れるための準備としても中古マンション投資を活用できることは念頭に置いておきましょう。

考え方の切り替えも検討しておこう

やはり二重ローンは怖いからやめたいけれど、中古マンションも自宅も購入したいという人もいるでしょう。その際には少し考え方を変えてみるのも大切で、購入する建物は一つだけにしてしまうという方法もあります。

中古マンションを一棟購入し、そのうちの一部屋に自分が住むという選択肢があるのです。投資用に購入した物件であっても自分の所有物なので住むこと自体に何も問題はありません。

実際に東京は地価が高くて自宅を買うのは難しい影響もあり、マンションを投資用に購入してその一室に住んでいる人も少なくないのです。こうすればローンを一つにすることができるので心配はなくなるでしょう。

オーナーが同じ建物に住んでいるとトラブルがあったときにすぐに相談できるから魅力的だという人も大勢います。集客力を上げることもできる点で優れているので、中古マンション投資を成功させるための戦略としても検討する価値があります。ただ、管理業務の負担が大きくなりがちになることは念頭に置いておくことが必要です。

また、自分が住むには魅力的な中古マンションが見つからないという場合もあるかもしれません。そのときには一部屋や二部屋をリフォームして自分の住みたい部屋に作り変えてしまうのも良いでしょう。家を購入するのに比べたらリフォームにかかる費用はわずかで済むので検討してみると良い方法です。リフォーム料金も合わせてローンを組むことができるので資金調達の面でも大きな心配はありません。

 

中古マンション投資を将来のために始めたいけれど、自宅も購入してマイホーム生活を始めたいという気持ちもある場合には両立させることを考えましょう。不動産投資ローンと住宅ローンは、収益性のあるマンションを選び安定した収入を維持することで両方同時に利用することが可能です。

不動産投資によって得られた家賃収入を使って住宅ローンを払うという形も作れるので、返済負担を軽減したり、より大きなお金を借りてマイホームを購入したりすることもできます。また、マンションを購入して賃貸経営をしながらそのマンションの一部屋を自宅として使うということもできるので検討してみましょう。

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