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中古マンション投資に諸費用はどのくらいかかる?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2020/02/06

東京で中古マンション投資を始めたいと思っているときには資金調達をどうするかが大きな課題になります。マンションを購入するために必要な費用のほとんどは不動産投資ローンなどを利用することによって工面することが可能ですが、自己資金も必要です。どのくらいの資金を調達しておく必要があるのかを確認して準備を整えられるようになりましょう。

どんな費用を現金負担しなければならないのか

中古マンション投資をするときにはローンを利用して資金調達をするとしても、ローンによってまかなえない諸費用が発生することには留意しておかなければなりません。まずはどんな費用が発生する可能性があるのかを詳しく理解しておくことが大切です。

まず、中古マンションを購入して賃貸経営をするという流れになるのが基本なので、基本的には中古マンションの購入に関わる諸費用を考慮することが必須になります。中古マンションの購入のときには不動産会社を利用して仲介してもらうのが一般的です。そのため、購入のための契約を締結した暁には不動産会社に対して仲介手数料を支払うことが必要です。

購入時にかかる費用は仲介手数料だけではなく、基本的な法的費用についても負担しなければなりません。不動産の取得をすると不動産取得税を負担することが義務付けられています。

また、前の所有者から自分に所有者を変更するために登記をすることも必要になります。所有権移転登記を負担することになり、もしその手続きを司法書士に委託するのであれば司法書士への報酬も支払うことが必要です。もう一つ負担することになる税金として挙げられるのが印紙税で、契約書を締結するために支払わなければなりません。

ローンによる資金調達をするためにかかる費用もあります。毎月金利の負担が生じるのは確かですが、契約の時点で負担しなければならない費用があるので注意しましょう。ローンの契約をするときにも印紙税が必要になることに加え、購入する中古マンションを抵当に入れるために抵当権設定の登記をするために登録免許税を納めることになります。また、金融機関で適切な事務手続きをするために事務手数料を支払わなければならないのが一般的です。

それに加えて団体信用生命保険に加入することも求められる場合が多いので留意しておきましょう。返済ができなくなってしまうような重篤な障害を負ってしまったり、ローンの債務を負っている人が亡くなってしまったりしたときに保証会社に残債の支払いをしてもらうために加入するのが団体信用生命保険です。さらに火災保険にも加入しなければならないのが普通なのでその保険料の負担も考慮しておきましょう。

ローンを借りるときにはフルローンにできることもありますが、一般的には頭金を用意しなければなりません。新築マンションと違って中古マンションの場合には運用を始めたことによって新築から中古になるといった問題が生じないので頭金は少なめで済むのが普通です。

ただ、担保価値の高さは物件によって異なり、選んだ物件によってはかなり大きな頭金を用意しなければならない場合もあります。物件による影響に加えて、金融機関がどう判断するかも必要な頭金を決める大きな要因になることは念頭に置いておきましょう。

少なくともこのくらいの多岐にわたる費用を負担しなければならないことから、中古マンション投資を始めるための諸費用はかなり高くなる傾向があります。ゼロ資金では始められないということは肝に命じておくことが必要です。

一般的にかかる金額はどのくらいなのか

一般的にどのくらいの諸費用がかかるのかを具体的に数字で知りたいと考えるのはもっともなことでしょう。ただ、どんな形で投資をするかによって負担しなければならない初期費用には違いがあり、一概にこのくらいの資金があれば大丈夫と言うことはできません。

少し具体的に考えてみればわかることなので、代表的な諸費用について詳細を確認してみましょう。中古マンションの諸費用としてかなり大きな比重を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社から請求される費用で、金額は高額なマンションを購入するほど高くなるのが基本になっています。

法律によって上限額が定めているのが原因で、取引金額に対してパーセンテージで上限額が定められているのです。簡易計算式と呼ばれる計算式を用いて計算した値を適用することが多く、その金額は取引金額の3%に6万円を加えたものになっています。3,000万円の取引をしたなら96万円ですが、1億円のマンションを購入したなら306万円にもなってしまうのです。

このように取引金額に応じて決まる費用が多いのは不動産投資全般に共通することで、不動産取得税や印紙税も同様に取引金額が高いほど金額が大きくなります。

ローンの頭金のように明らかに最低限必要とされる費用が借り入れをする金額に比例するものもあります。ただ、印紙税のように単純に比例するわけではなく、取引金額がどのようなレンジに入っているかによって金額が確定するものもあるのは確かです。

ただ、基本的には高い物件を購入するほど負担しなければならない費用が大きくなる傾向があるということは理解しておきましょう。中には司法書士報酬や登録免許税、事務手数料などのように購入するマンションの金額に関わらずに金額が決まるものもあります。

ただ、このような費用の大半は仲介手数料や不動産取得税などに比べると全体の費用に対する比率が低いのが一般的です。そのため、大まかには中古マンションの購入費用に対してどのくらいの割合の費用が最初に必要になるかという考え方で諸費用を見積もることができます。

どんな物件を選ぶかによって違いはあるものの、一般的には購入金額の7%から12%程度の費用を負担することになります。安い物件では割合が高く、高い物件では割合が低い傾向こそあるものの、大まかには物件価格の10%は現金で用意しておかなければならないと考えれば良いと言うことが可能です。

運用開始のために発生する可能性がある費用

中古マンションの調達ができたとしても運用するまでに費用がかかることもあるので注意しておきましょう。管理会社との契約のために初期費用がかかることもあり、想定家賃に基づいて算出される場合にはかなり高い金額になってしまうことがあります。

また、中古マンションを購入したときにそのままでは入居者を募るのが難しい場合もあるでしょう。最初にリフォームをしなければならないときにはその費用も負担することになります。規模が大きいマンションほどリフォーム費用も莫大になるリスクがあるので見積もりを取ったうえで投資を始めるのが重要です。

 

中古マンション投資をするときには不動産投資ローンなどの金融機関からの融資を利用するとしても、現金で用意しておいて支払わなければならない諸費用が発生します。仲介手数料や不動産取得税などの諸税が典型的なもので、ローンを利用するときには事務手数料や団信保険への加入費用なども負担することが必要です。

一般的にはマンションの購入費用の10%くらいの費用を確保しておけば良いと考えましょう。運用開始のために管理会社との契約費用やリフォーム費用なども必要になる場合があることも考慮し、十分な現金を用意したうえで投資を始めるのが大切です。

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