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中古マンション投資に頭金はどのくらい必要?

公開日:2020/04/01  最終更新日:2020/04/10

住宅ローンを組んだことがある人の場合にはかなり大きな自己資金を用意しなければならなかったのを覚えているかもしれません。中古マンションを投資目的で購入するときにも同じように自己資金が必要なのでしょうか。具体的に東京ではどのくらいの自己資金を準備したら良いのかを確認しておきましょう。

頭金はいくら準備できれば大丈夫なのか

中古マンション投資のための資金調達では金融機関から不動産投資ローンの審査を受けて借入をするのが一般的です。ローンの構造自体は住宅ローンと同じなので頭金を支払った残りの金額に対して利子をつけながら毎月支払いをしていくことになります。長期ローンを組めるというのも住宅ローンに類似しているものの、実は全く同じ考え方で捉えることはできません。

不動産投資ローンを組む場合には住宅ローンとは違う考え方で審査されることになるため、自己資金がどのくらいあれば良いかが異なるのです。住宅ローンの場合には純粋に安定した収入があるかどうかを審査され、年収や収入の安定性に応じた上限額が定められるというのが基本になっています。

最初に用意しなければならないお金も新築であれば住み始めた時点で中古になって物件価値が下がることから、その分のマージンとして借入額の2割程度は用意することを求められるのが普通です。中古マンションを居住用に購入したというケースではフルローンにできる場合もあるものの、審査結果により定まる上限額によってはある程度の自己資金を用意しなければなりません。

これに対して、不動産投資ローンの場合には収益を得るための資産運用の資金を調達するのが目的なので、収入が安定してあることよりも選んだ中古マンションに長期的な収益性があるかどうかが審査で重視されます。自己資金を確保できる収入がないと賃貸経営が予定通りにできなかったときに問題になるので審査で考慮されるのは確かであり、莫大な収入を得ていて自己資金だけでもローンを返済できるようであれば大きな借入ができるのも事実です。

ただ、収入がほとんどなくて生活するのがギリギリという人であっても高額の借入に成功している事例もあります。確かに高めの家賃で入居者を十分に確保でき、長期的に運用可能な物件だと認めてもらえれば審査は通るのです。金融機関としては収益性が高い物件で、毎月の支払いをしていける可能性が十分にあるなら問題がなく、きちんと利子をつけて払ってくれるので利益になります。

そのため、収益性重視での審査をしているのが不動産投資ローンでは一般的なのです。頭金についての考え方もここから理解することができます。毎月どのくらいの家賃収入を期待できる物件かを調査して、その収入から管理費用などの一般的に必要とされる経費を差し引いた金額がローンの返済に充てられる最高額です。

それに加えて他の収入からの支払いができたと仮定したときに、毎月支払ってもらえる上限額が算出できるでしょう。その支払額で済む形のローンであれば組ませてくれるというのが基本で、どのくらいの頭金が必要かは収益性とマンションの価格によって大きく左右されます。場合によってはフルローンを組むこともできますが、半額以上も自己資金で最初に支払わなければならない場合もあるのです。

適正な水準を理解しておくのが大切

一般的な傾向としては中古マンション投資ではどのくらいの自己資金を最初に投入しているのでしょうか。成功しやすいのはどのくらいなのかという点も考慮して適正な水準を理解しておくのは大切です。結論から言えばどのような形で投資による資産形成をしていきたいかによって違いがあり、フルローンにこだわって運用する人と、住宅ローンと同じように2割前後の自己資金を使う人、最大限に自己資金を投入してローンを最小限にする人の三パターンに大きく分けることができます。

フルローンにすると自己資金が少なくても投資を始められるのがメリットです。貯蓄を作る必要がほとんどないのでかなり早い段階で投資を始めることができます。実際には諸費用分は現金を調達する必要はあります。投資家はフルローンに近い投資の仕方をしていることがほとんどで、レバレッジ効果を得やすいのが魅力です。自己資金があまりないのに大きな金額を運用できる中古マンション投資のメリットを最大限に活かす方法なのです。

ただ、毎月の返済額が大きくなるのできちんと収益を得られるように賃貸経営を続けないと破綻するリスクもあります。2割くらいの自己資金を使うようにするとリスクを適度に軽減できるのが特徴です。ローンの返済額も少なくなるので少しくらいであれば賃貸経営の状況が悪くなっても返済に困らずに済みます。

最初に用意しなければならない自己資金も少なめで済むことから、投資を開始する時期もあまり遅くならずに済むでしょう。8割程度は借り入れることになるのでレバレッジ効果も十分にあり、成功すれば大きな資産形成になるやり方です。自己資金の投入額をギリギリまで増やすと収益性が最も高くなるのが魅力です。ただ、レバレッジ効果を得られる部分が少なくなることに加え、十分な自己資金がないとあまり経済的なプラス効果が少ないので貯蓄を作るのに時間がかかってしまう問題点があります。

ローンを返済できなくなるリスクが最も低いと考えがちですが、一時的にであっても貯蓄が激減してしまうので賃貸経営がうまくいかなかったときに大きなリスクがあるやり方でもあるので注意が必要です。このようにどのやり方も一長一短なので自分なりの方向性を決めて選ぶのが大切です。それに応じて物件の選び方も考えなければならないので、投資を始めようと思い立ったときには方針を決定しておきましょう。

オーバーローンの可能性と注意点

もう一つのやり方として頭金なしで借り入れるだけでなく、オーバーローンにしてしまう方法もあります。諸費用の全額または一部まで不動産投資ローンで工面してしまう方法で、オーバーローンに対応している金融機関も以前はたくさんありました。

今は貸し倒れのリスクが高いことからあまり活発ではなくなりましたが、それでも十分な収益性がある物件を見つけ出すことができればオーバーローンを利用できる可能性があります。リスクが高いものの、レバレッジ効果がとても大きいので成功すれば莫大な資産形成ができるのが魅力です。賃貸経営のノウハウを身につけ、本当に収益性が高い物件を見つけて適切な運用を続けられる自信があるなら候補にしてみましょう。

 

不動産投資ローンを組んで中古マンション投資をするときには自己資金としてローンの頭金を用意することになるのが一般的です。ただ、収益性が十分にあると想定される中古マンションを選び出すことができればフルローンで借入できることもあります。リスクを低減させる目的で2割くらいの頭金を準備するケースが多いものの、レバレッジ効果を大きくするにはフルローンが魅力的でしょう。

逆に自己資金をできるだけ最初に投入してローンの金額を減らし、利子の支払いを少なくして収益性を高めるという戦略も選べます。どのような方向性で投資をしていきたいかによって自由にやり方を選べると考えましょう。

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