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中古マンション投資は節税になるの?仕組みを解説

公開日:2021/08/01  最終更新日:2021/04/07


投資といえば株式やFX、預貯金や外貨預金などがありますが、不動産投資という方法もあります。中でも、マンションの部屋または棟を購入して人に貸すというものが主流です。ローンを抱えたとしても家賃収入から返済ができ、余った分は収益となるので大きな利益を得ることが期待できますが、実際のところはどうなのでしょうか。

不動産投資にはどのようなものがあるのか

不動産投資には二つの方法があります。一つは自分で取得した不動産を第三者に貸し、毎月の家賃を収入源とするものです。利益を得ることが目的なので、不動産を取得したことによるローンの支払いよりも毎月の家賃収入のほうが上回らないと利益を得ることはできません。

もう一つの方法は、不動産を取得して所有しその不動産の価値が上がったときに売却をするという方法です。購入した時よりも高い値段で売却ができれば、その差額が利益となるのです。投資に使われる不動産にもいくつかの種類があります。

新築か中古のワンルームマンションの部屋か1棟買い、新築か中古の戸建て、駐車場やコインランドリーの経営、それとオフィスや商業施設のためのビルやマンションの投資の一部を販売する商品を購入して分配金を得る「リート」というものも不動産投資のひとつです。

リート以外の不動産投資では、ローンで購入をすることが多いので、家賃収入が毎月のローン返済額よりも下回らないように管理をする必要があります。駐車場やコインランドリーに関しても、機材の購入やレンタルのための費用を賄える収入を得るためにさまざまな工夫が必要です。

不動産投資のメリット「安定した資産運用」

マンションや戸建てなどを購入し、空き室にならずに入居者がいれば安定した収入を得ることができます。家賃は短期間でコロコロ金額が変わることがないので、いつも同じ額の収入が得られます。管理会社と契約して管理を委託すれば、空き室があった場合でも宣伝活動をしたり家賃の滞納に対しても住人への催促なども行ってくれます。

また退去の手続きや退去後の部屋の修繕、住人からの苦情を受け付けたり部屋の設備などで不具合があれば業者を呼んで直したりする業務をオーナーに代わってしてもらうこともできます。このように監理会社に委託をしておくなら、何かあるたびに現場にまで出向いていかなくてもよいので、会社員の副業としても始められることや、地方に住んでいても東京の不動産を購入することも可能です。

1年間の家賃収入に関しては確定申告が必要ですが、できない場合は税理士に委託をすることもできます。管理会社や税理士に依頼をするには委託料が必要ですが、その分不動産投資についての知識があまりなくても手軽に始められるというメリットがあるのです。

不動産投資のメリット「生命保険代わりになる」

不動産を取得して住宅ローンを組むと、ほとんどの場合は団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約時に加入をするもので、ローンの名義人が死亡したり高度障害状態になってローンの支払いができなくなった時は、残ったローンは支払わなくてもよくなるという保険です。

遺族にまでローンを引き継がなくても、契約者の遺品として家を所有できます。病気や怪我で入院をしたときや通院などに保険金が出る一般的な生命保険は、毎月保険料を支払い、対象となった契約者に支払われます。また死亡保険の場合は契約者が死亡すれば、事前に設定した遺族の中の受取人に死亡保険金が渡されますが、団体信用生命保険の場合は無料で加入ができ、ローンの残高は貸し付けをしている銀行に支払うことになります。

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約時にしか加入できません。途中で借入先を変えた場合は、借り換えの契約をするときに付加することは可能です。ただ、生命保険なので保険料は無料でも健康状態を告知する必要はあり、加入できないこともあります。

不動産投資のメリット「節税対策」とその仕組み

不動産投資は、相続税と所得税の節税対策ができます。相続税は亡くなった人の財産を相続する相続金の額に対して支払う税金です。相続税は、課税資産額から基礎控除を引いた額に相続税率を掛けた金額で、不動産の場合は固定資産税の評価額や路線価で評価される土地や建物の価格が課税資産額に相当します。

固定資産税の評価額や路線価で評価される不動産評価額は、現金や有価証券よりも低い額となるので、現金で相続するよりも課税資産額の部分が低くなり、その分相続税が軽減されることになります。所得税に関しては、対象期間中に得た収入の総額から必要経費を差し引いた額が不動産所得額で、それが課税の対象額となります。

収入の総額とは、サラリーマンであれば給与収入とも不動産収入も合わせた額のことです。1年間の給与収入が500万円で、必要経費を引いた不動産収入が100万円なら、収入の総額は600万円となり、それが課税対象額となりますが、もし不動産収入がマイナス100万円の赤字だった場合は、給与所得の500万円マイナス100万円の400万円が課税対象となり、その分所得税も節約できるということです。

不動産投資の中でも多い中古マンション投資

不動産投資の中でも中古マンション投資をする人が多いのですが、それにはメリットも多いからです。新築のほうが家賃が少々高くなっても入居者が埋まる確率は高いのですが、購入の費用が掛かるとそれだけ毎月のローンの返済も高くなってしまいます。

購入してローンを組まなければいけない初期費用を抑えるために、比較的安価で購入できることが中古マンション投資の大きなメリットです。入居者がすでにいる場合の部屋を購入できます。つまり借りている人にとってはオーナーが変るということだけなのですが、すでに入居している部屋ならすぐに家賃収入を得ることができます。

また不動産投資は利回りが大きいことは重要なポイントですが、利回りというのは年間の家賃収入を購入価格で割って100を賭けたものなので、購入価格が低いほど利回りが高い物件ということになるのです。

さらに、中古マンションの資産価値が比較的安定しているという点もメリットとなります。新築の場合は、購入後時間が経過するうちに4分の1、3分の1などと建物自体の価値が下がっていきますが、中古の場合は建物価格がほぼ下がった状態で購入をするため、土地代の変動はあるものの購入時とそれほど変わらない価値で安定することもメリットです。

中古マンション投資をするなら立地条件がポイント

中古マンションは新築マンションよりもお手頃価格で購入できるので、不動産投資の初心者でも始めやすいのですが、購入する物件の選び方によっては空き室が増えてしまうこともあります。空き室を防止するためには立地条件を一番に考える必要があります。

ワンルームマンションなら入居者は一人暮らしの学生や社会人、単身赴任者が対象です。すると通勤や通学に便利なところが一番の条件となり、駅に近いことは重要です。駅に近くても飲食店やコンビニなどの商業施設も近くにあればさらによいので、地方のワンルームマンションではなく東京の物件を購入することが勧められます。

ファミリーマンションにしても、交通の便や生活の利便性がよく、治安がよいことも条件となります。子どもがいる家庭なら公園や緑が多いところも好まれます。東京なら都心から少し離れた駅から徒歩で10分以内の住宅地なら需要も多いです。

築年数が経過した古い物件をリフォームしても、新築マンションを購入するよりも費用は安くて済みます。築年数が古いほど立地条件のよいところにある可能性も高いので、東京のような人の多い都心で交通や生活の利便性のよいところにある物件を選ぶことが勧められます。

 

不動産投資は取得時に費用は掛かりますが、家賃収入でローンの返済ができ残りを利益にでき、節税対策も可能です。管理は専門業者に委託をすることもできるので、比較的安い中古マンションを購入して管理会社に委託をすると、地方に住みながら立地条件のよい東京の投資物件を運営することも可能なので、不動産投資を始めるなら東京のような都会の中古マンション投資がおすすめです。

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