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中古マンション投資に失敗してしまう原因とは?

公開日:2019/07/15  最終更新日:2019/06/12

将来の心配から不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。しかし不動産投資は大きな金額が動きます。それ相応に準備をしてから始めなければ、失敗する可能性が高まります。

では中古マンション投資にはどのような失敗があるのでしょうか。

 

不動産投資は立地がとにかく大切

不動産投資をするうえで一番大切なことは、何と言っても立地ではないでしょうか。

現代では稼げる土地とそうでない土地で2極化しつつあり、その現象はどんどん将来に向けて広がってゆきます。稼げる土地を持っている、もしくは手に入れることができた人は、ほぼ未来永劫にわたって家賃収入というインカムゲインを手に入れることが可能です。

しかし、そうではない土地を所有している人が不動産投資を始めても不安の種は尽きません。不動産投資は入居者がいてこそ成り立つものです。入居者が好まないような立地でアパマンを建てても意味がありません。それは中古マンションにおいても同じことです。中古マンションを1棟買いであれ、区分所有であれ購入する場合には、まず立地について徹底的に知ることが大切です。

ただし現状は良くても、将来その立地がどうなるかまでは把握できないものです。購入する中古マンションの立地が、将来にわたってひらけてゆくのかどうかも考えて購入するべきでしょう。

 

自分の身の丈を超えないような借入金を利用する

中古マンション投資をする場合でも、金融機関から借入金を利用して、レバレッジを効かせて投資する人がほとんどです。不動産投資の最大のメリットは、何と言っても借入金を利用できるということです。

ほかの投資では無理でも不動産投資であればこそできることです。ですから頭金や諸費用は自分持ちでも、そのほかは借入金を利用して中古マンションを購入することができます。だからと言って借りすぎは問題です。

属性の良いサラリーマンであればその分金融機関の信用も得られるので、大きな金額を借りることができ、その分大き目の物件を購入することもできます。中古マンションであれば区分所有でも1棟買いでも可能になるかもしれません。

しかしここで注意したいのが自分の身の丈を超えるような借入金はしないということが重要です。いくら属性が良く手持ちの現金が豊富にあったとしても、どこかで歯止めを掛けなければ、いつかは借入金が原因で中古マンション投資が苦しくなることも考えられます。これもマンション投資の失敗の原因の一つになるのです。

 

東京だから大丈夫という考え方はしないようにする

中古マンションは区分所有で購入した場合には、入居者が0か100の状態になります。つまり入居者がいない場合には家賃が全く入らなくなるのです。そのようなリスクも考えて投資するべきでしょう。

さらに東京都内で、それも23区の中古マンションを購入して投資する場合でも注意が必要です。東京であればある程度需要が見込めますが油断は禁物です。本当にその場所で需要があるのかをきちんと考えてから投資することは、東京であれその他の地域であれ同じことです。

ほかにも想定利回りではなく、諸費用などを引いた「実質利回り」をきちんと計算したり、購入した中古マンションの修繕費や、管理費なども考慮するべきです。中古マンション投資は区分所有であれば、比較的手軽な価格で購入できることも多いです。

とくに1kなどであればなおさらです。しかしこのような想定される経費や空室リスクなどもきちんと考えてから購入するようにしましょう。

 

中古マンション投資も立派な投資です。ですから絶対ということはありません。失敗することもあるかもしれませんが、大きな失敗ではなく小さな失敗にする努力は必要です。そのためにはきちんと中古マンション投資を勉強してから始めることが大切です。

業者のいいなりになって物件を購入するのではなく、自分の頭で考えてから購入するようにしましょう。最終的な判断を下して投資の成否を決めるのは自分しかいません。自己責任の元で物件を増やしてゆくことになるのです。

 

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