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利回り重視の方必見!中古マンションの価格と家賃のバランスを考えよう!

公開日:2022/08/15  最終更新日:2022/08/10


マンション投資で一番気になるのは、収益を表す利回りです。おしゃれな物件を購入し利回りをよくしようと考える方もいると思いますが、利回り重視だからこそ大切なのは価格と家賃のバランスです。そこで当ページでは、利回りの基礎知識やバランスなどを開設しています。マンション投資を成功させるためにも、ぜひご覧になってください。

まずは利回りについて知っておこう!

マンションの利回りには、表面と実質、そして想定があります。どれも利回りですが、表面利回りは簡易的、実質利回りは実際の収支、想定利回りは最大値を表す数値です。そこで、双方の特徴を詳しく解説します。

簡易的な表面利回り

表面利回りとは、中古マンションを経営する際にかかる経費などを加味しない収益の割合です。ざっくり収益を知りたいといったときには、重宝する計算方法です。一般的に経費とは、各種税金や損害保険料、減価償却費、委託費用などが該当します。各種経費を計上しないため、実質利回りに比べると割合は当然よくなります。

しかし、前述のとおり、経費を計上していないため、計算上の収益と実際の収益がかけ離れてしまうといった現象が起きるのも表面利回りの特徴です。ちなみに表面利回りは、一年間の収入÷物件価格×100といった簡単な計算式で算出できます。

支出も加味する実質利回り

実質利回りは、表面利回りよりもかなり踏み込んだ収益の割合です。不動産投資は、購入後もさまざまな経費が必要です。たとえば、前述した各種税金、損害保険、原価償却費、委託費用はもちろんですが、不動産ローンの返済や修繕費用の積立など現実には多くの支出が存在します。こういった細かい支出をすべて計上し算出したものが実質利回りです。また、実質利回りの計算方法は、それほど難しいものではありません。

先ほどの計算式に、諸経費と購入したときの経費を組み入れて、一年間の収入÷(物件価格+購入したときの経費)×100で計算すれば算出可能です。ただし、不動産投資の運用前にこの計算式を使っても正確な収益の割合は算出できません。なぜなら不動産投資に限らず、運用しないと分からない面があるからです。とくに入居状況や修理などは予想の範囲になります。大切なのは表面利回りだけに頼らないことです。表面利回りで大枠の利回りを把握し、より細かく収支を確認したいときは実質利回りで確認しましょう。

最大値が確認できる想定利回り

想定利回りとは、その名の通りある程度の予想から算出する利回りです。たとえば、マンション一棟投資の場合は、すべての部屋が埋まっている状態で算出します。ここで分かるのは、いわゆる満室時の利益です。ただし、あくまで満室を想定した利回りなのでほかの方法に比べると高利回りになります。経費等も加味していないので、参考程度で見るようにしましょう。ちなみに想定利回りは、一年間の収入(満室状態)÷物件価格×100です。

利回りをよくするにはバランスが肝心?

最終的に利回りをよくするには、バンランスが肝心です。たとえば表面利回りと実質利回りでは、どうしても数パーセントほどの差が生じます。その理由は、前述したように、必要経費を計上していないからです。必要経費を計上していない表面利回りは、当然ながら実質利回りより高くなります。

また、利回りがよいということは、現時点の家賃が高く設定されている可能性もあるので要注意です。家賃が高いままでマンションが古くなり、周囲に新しいマンションが完成した場合は、入居者を取られてしまうかもしれません。こうなると、行うべきは家賃減額ですが、あまり下げ過ぎると利回りが悪くなるといった悪循環に陥ります。

利回りは、最終的には入居者による家賃支払いが大きく影響します。想定利回りと表面利回りがたとえ高かったとしても、入居者がいなければマイナスの利回りに転じるでしょう。利回りを決めるのは、物件価格はもちろんですが、立地や入居状況、築年数、管理状況、経費などすべての要素のバランスです。

利回り重視で注意したいこと

マンション投資をする方は、誰でも家賃収入を多くしたいはずです。マンションを選ぶ際は、すでに高利回りの物件や、将来的に高利回りになる物件を選びたくなります。しかし、焦って契約してはいけません。利回り重視だからこそ、注意しておきたいところがあります。

高利回り物件は慎重に

高利回りの中古マンションを見つけたときは、慎重に調査して検討しましょう。マンション投資をする方のほとんどが、高利回りを狙っていると思います。しかし、立地、築年数などの情報を見て「異常に利回りがいいな」と違和感があるときは、なんらかの問題やトラブルを抱えているかもしれません。たとえ利回りがよいとしても、このような問題やトラブルを抱えている物件は要注意です。

ターゲットを絞る

利回りをよくしたいときは、あらかじめどのような方に入居してもらいたいかをしっかり決めておきましょう。

たとえば学生を中心にしたい場合は駅周辺、学校周辺、さらにはショッピングに便利な場所がベストです。このような場所でワンルームマンションがあれば、入居率は簡単に下がるとは思えません。また、単身者の社会人であれば同じような利便性が必要となるうえ、女性の場合は安全性や清潔感も大切になってきます。

さらにファミリー層をターゲットにするなら、ワンルームではなく3DKや3LDKなど少し大きめの間取りがベストです。マンションの近くに、ショッピングセンター、公園、学校があれば、子育て中の方に選んでもらえる可能性も高くなるでしょう。

どの利回りで決めるか

利回りには、表面、実質、想定の3種類あります。この中でもっとも参考にするべき情報は実質利回りです。なぜなら表面利回りは経費を計上していないうえ、想定利回りは満室を前提とした最大値を計算しているからです。

中古マンションを購入する際は、どうしても高利回りを選びがち。もちろん、高利回りの物件を狙うのは当たり前のことですが、実際のかけ離れた利回りで判断するのはハイリスクです。たとえば、表面利回りで8%程度だったとしても、入居状況が悪くなり、修繕費が増加すれば必然的に利回りも低下します。

経費を考える

利回りを重視するときは、経費について細かく見ていきましょう。マンション管理などをすべて業者に託すと、安定した収入を得られても利回りが悪くなります。マンション管理のすべてを自分で行うのは難しいかもしれませんが、安易に業者に託さずできる部分は率先して自分で管理するようにしましょう。

また、物件を下見に来る入居希望者は管理状況を必ず確認しています。近年は、ネットの普及によりSNSや口コミなどから簡単に情報を拾える時代です。ひとつひとつの小さな努力が、入居率アップにつながることを忘れないようにしましょう。

入居状況を確認

必ず確認しておきたいのは、現在の入居状況です。すでに満室の場合は契約状況の確認、空室がある場合は空室数と今後の入居予定を調べておきましょう。もし、いくつか空室がありなかなか入居希望者が出ないときは、立地が悪い、家賃が高いなどの理由があるはずです。

しかし、不動産業者が提供する資料だけでは入居率の悪い理由が分からないかもしれません。このようなときは現地に赴き、該当するマンションや周辺環境を入念に調べてみましょう。

まとめ

今回は、中古マンションの投資に関する利回りについて解説しました。高利回りは、とても魅力的です。しかし、すでに高利回りのマンションは何らかの問題を抱えている可能性があるので慎重に検討しましょう。まずは気になる物件を見つけて実質利回りの計算を行い、物件の状態や入居状況などを調べることが大切です。購入後すぐに高利回りにするのではなく、バランスよく運営し安定した収益を得られるようにしましょう。

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