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中古マンション投資を行うなら知っておきたい!東京ルールとは何か?

公開日:2022/10/15  


老後2,000万円問題という言葉を耳にするようになり、将来のためにお金を貯めておきたいと考えている方も多いでしょう。そのため近年個人投資家が増えており、中でも中古マンション投資を始める方が多くなっています。そこで本記事では、中古マンション投資をするなら知っておくべきルールについて解説します。

東京ルールとは

一口に投資といってもさまざまな選択肢があります。投資信託や国債、株式投資、さらにはFXや仮装通貨もあるでしょう。その中でも物件を売買したり、貸し出したりすることで利益を得る不動産投資は、社会情勢に左右されにくい投資として人気です。世の中が不況になっても引っ越しをする人は少なく、一度入居者が決まれば安定して家賃収入を得られるからです。

ただし、不動産投資はきちんとルールを理解していないまま初めてしまうと、大きなトラブルに発展する可能性があります。ほかの投資方法とは異なり、自分がオーナーとなって物件を提供するため、対人トラブルになるケースがあるのです。

とくに東京で不動産投資をする場合「東京ルール」について理解しておかなければなりません。東京ルールとは東京都が2004年に設けた条例のことであり、賃貸物件の貸主と借主間でのトラブルを防止することを目的としています。不動産のやり取りでは、通常仲介業者が間に入ってサポートするでしょう。

その際、仲介業者はルール基づき、借主に退去時のルールや入居期間中に必要な修繕の内容などを伝える仕組みとなっています。不動産のやり取りは知識がなければ必要のないお金を取られるケースがあります。そこで東京都では独自のルールを定め、不動産投資に関する知識のない借主も保護されるようになっているのです。ただし、東京都限定のルールのため、基本的にほかの道府県では適用されません。

退去時の費用負担に関するルール

まずは退去時のルールについて解説します。経年劣化や通常使用によって発生した傷、シミなどに関する修繕は貸主の負担となります。たとえば、数年間入居し、クロスが日焼けで色褪せてしまったり、冷蔵庫を設置している箇所のクロスが汚れてしまったりした場合は貸主負担で修繕することになります。あくまで経年劣化であり、故意に汚したり傷つけたりしたものではないため、借主が修繕する必要がないと判断されるのです。

一方、故意や過失によってできた傷や汚れなどは、退去時に借主が修繕しなければなりません。たとえば同居人とケンカをした際に壁が傷ついてしまった、ペットが柱や壁に傷をつけたなどの場合は退去時に修繕が必要です。故意による傷や汚れの修繕は借主負担となるのはもちろんですが、過失に関しても負担の対象となるので注意しましょう。ただし、東京ルールでは借主と貸主が合意すれば特約を設けられます。特約では退去時のクリーニング費用などを決めるケースが多いですが、あくまで双方が合意した場合にのみ設けられます。

入居中の設備修繕費用に関するルール

賃貸物件に住んでいる際、住宅の設備などが故障したり、不具合が生じたりするケースがあるでしょう。そのような場合において、どちらが費用を負担して修理するかルールを定めています。

まず故意や過失ではなく、故障したり不具合が生じたりした場合は貸主負担での修理となります。住宅設備には給湯器やコンロ、エアコンなどが挙げられますが、一般的な寿命は10年とされています。どんなに大切に使っていても、10年に一度は故障するものであり、入居のタイミングによっては突然お湯が出ない、コンロが使えないといったトラブルになることがあるでしょう。入居者が手を加えていないのに設備が故障した場合は、貸主負担で修理することになります。ただしエアコンなど、入居者が持ち込んだものであれば、故障時には入居者が買い替え・修理しなければなりません。

さらに、建具も経年劣化によって不具合が生じることがあるでしょう。ドアが外れてしまった、雨漏れしているといった自然に生じた不具合は貸主が修理を行います。なお、簡単に直せるからといって入居者が自己判断で直そうとするのはおすすめしません。もし状態が悪化しても、手を加えているため貸主に修理を依頼できなくなってしまうからです。少しの不具合でも放置したり自分で直そうとしたりせず、管理会社または貸主に連絡して状態をチェックしてもらいましょう。

一方、故意・過失によって設備が故障したり、建具に不具合が生じたりした場合は、借主負担で直すことになります。ペットやお子様が建具を故障させてしまったり、トイレにアクセサリーを落として詰まらせてしまったりした場合は、過失と判断されます。なお、東京ルールでは借主と貸主が合意すれば小規模な修繕に関して特約を設けられます。たとえば電球やパッキンの交換に特約を設けられるケースが多いでしょう。小規模な修繕は発生しがちなため、どちらが負担するのか特約をきちんと確認しておくことが大切です。

トラブルを避けるために知っておきたいポイント

東京ルールは不動産に関する知識のない借主を守り、借主と貸主の間でトラブルが発生しないようにさまざまなことをルール化したものだといえます。しかし、ルールが設けられているとはいえ、借主自身もトラブル回避のためにポイントを押さえておくことが重要です。

入居時

まず入居時には、物件の状態を入念に確認することが重要です。入居する時点で傷や汚れが付いていた場合、退去時に借主が修繕する必要はありません。しかし入居時点でついていたものなのかが判断できなければ、修繕を求められることがあるでしょう。不動産会社も物件の状態を確認していますが、目立つ傷や汚れは入居前に写真に撮っておくことをおすすめします。もし退去時に修繕を求められても、写真が証拠となってトラブルを回避できます。

入居中

入居中に故意や過失ではなく何らかの不具合や故障が発生した場合、まずは管理会社または貸主に連絡するようにしましょう。入居者が勝手に直そうとすると状態を悪化させてしまう可能性があるうえ、勝手に手を加えると保障してもらえなくなくケースがあります。

さらに、入居者が修理業者を手配するのもやめましょう。管理会社や貸主は特定の業者が修繕した場合のみ、貸主負担で直すと決めているケースが多いです。つまり、勝手に業者を手配すると保障の対象外となり、借主が自己負担で業者に費用を支払わなければならなくなるのです。

退去時

退去時のチェックでは、必ず立ち合いを行うようにしましょう。退去チェックをすべて任せてしまうと、借主負担ではない項目の修理も追加されてしまう可能性があります。なお、入居時に敷金を支払っていない場合、退去時にはクリーニング代を請求されるケースが大半です。どのような費用がかかるのか、不当な金額を請求されていないかを確認するためにも、退去チェックは立ち合いをするのがおすすめです。

まとめ

東京では賃貸物件に対して独自のルールを定めています。不動産に関する知識のない借主を守る意味合いの強いですが、たとえ細かく決まりが設けられていても借主・貸主間でトラブルになることがあります。中古マンション投資をする場合、貸主としてルールを正しく理解するようにしましょう。どちらが修繕費を負担するのかをあらかじめ明確にしておくことがトラブル回避に繋がります。

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