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中古マンションの物件視察!購入前に注目したいポイントとは

公開日:2022/03/15   最終更新日:2022/04/04


老後の生活費にあてる費用や子どもの養育費を確保することなどを目的として、中古マンションを投資用物件として購入する方が増加しています。しかし、マンション投資は株式投資や投資信託よりも高額な資金がかかるケースがほとんどです。そこで本記事では、中古マンションの物件視察の際に確認しておくべきポイントについて紹介します。

事前準備で調べておきたいこと

日々の生活の中で、お金に関する不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。実際に、将来子どもにかかる養育費や老後の生活費を考えると、毎月数万円の現金貯金だけでは不安に感じる方が少なくないのが現状です。

そこで近年では個人で投資を検討する方が増加しています。これまで投資と聞くと、投資の仕組みや経済に関して専門的な知識のあるプロが、高額な費用をかけて行うものというイメージを持っている方も多かったのではないでしょうか。

しかし、投資が浸透しつつある昨今では、個人でローンを組んだり、余裕資金を利用したりして資産形成をするケースも珍しくないのです。また、投資には株式投資や投資信託、不動産投資などのさまざまな種類があります。

そして、不動産投資にあたる中古マンション投資は、投資の中でも比較的大きな金額を動かす投資方法です。投資金額が大きい分、リターンも大きくなる傾向にありますが、一方でリスクも伴います。そのため、投資に回せる金額や家庭環境などを考慮し、仕組みを理解して慎重に検討することが大切です。

また、個人で投資用に中古マンションを購入する場合、銀行などに融資を依頼するケースが一般的でしょう。そして、融資の総額や金利、利回り、修繕積立費を考慮して毎月の家賃を決定します。ただし、物件の価格や利回りだけを考えて物件を購入ししまうと失敗してしまうリスクがあります。

なぜなら、入居者目線で価値のある物件かどうかを判断できていない可能性があるからです。つまり、どんなに家賃を安く設定できても、入居者が魅力を感じなければ空室になってしまうリスクがあるのです。

一方、駅近の築浅物件で設備が充実している場合は、家賃が高くても入居者が絶えない人気物件となる可能性があります。したがって、買い物件かどうかを正確に判断するためには、顧客目線とプロの視点の両方から物件を視察する必要があるのです。

そこで、購入予定の物件を見学する際、事前に準備しておくべき内容について解説します。

まず、購入予定物件の土地の価格相場を調べておくようにしましょう。また、土地の価格だけでなく周辺の物件の賃料なども合わせて調査しておくことで、設定しようとしている賃料が適正かどうかを判断することにつながります。

また、建物は築年数に応じて価値が下がりますが、土地は価格が変動するリスクが少なくなっています。したがって、将来の資産価値についてもシミュレーションできるのです。

さらに、周辺環境も事前にチェックしておきたいポイントの一つです。入居者目線で、周辺のスーパーや病院、学校などの生活に欠かせない施設は揃っているか、アクセスは便利かを確認しましょう。

また、ハザードマップで災害の危険度も確認しておくと安心です。その他、空港や線路を通る電車によって騒音は発生しないか、ゴミ収集所などがないかも入居者にとっては重要なポイントとなります。

最後に、土地の所有権が誰にあるのかを、不動産会社に依頼して調べておくようにしましょう。土地の権利には所有権と借地権があります。借地権の場合、地主から土地を借りてその上に建物を建てている状態になります。したがって、借地権の土地のマンションの場合は、毎月地主に対して地代を支払わなければならないのです。

物件見学で見落としたくないポイントとは

中古マンションを投資用に購入する場合、入居者としても目線と不動産オーナーとしての目線、双方の観点から事前に物件の情報収集を進めておくことが大切です。そして、物件を視察する際は事前の情報収集を入念に行うことに加え、現地視察でのチェックポイントも知っておくようにしましょう。どんなに事前の情報収集を行っても、実際に現地でしか確認できないポイントもあるからです。

まず、物件見学の際は、最寄りの駅から実際に物件まで歩いてみることをおすすめします。入居者のほとんどは毎日通勤・通学で最寄りの駅まで向かうことになります。その際の街並みや距離、道路状況を肌で感じて物件に価値があるかどうかを判断する必要があるのです。

また、建物のチェックポイントでは、共用部分・敷地内の清潔感、建物の劣化状況も確認しておきたいポイントです。入居者にとって清潔感は非常に重要なポイントであり、古さや不潔さが感じられるような物件では賃料が安くても入居者が集まりません。また、1棟マンションの場合は、エレベーターの有無や消防施設の管理状態も確認しておくと安心です。

さらに、投資用マンションでの失敗例として、空室リスクが想像以上に高かったというものがあります。空室リスクとは、購入した物件の入居者が決まらない、入居者が退去した後、次の入居者が決まらないなどによって空室状態が続いてしまうことです。その場合、オーナーの自己負担でローンや修繕積立費、管理費を負担しなければなりません。

そこで、空室リスクを避けるためにも、ポストや水道メーター、電気メーターなどをチェックしたり廊下を歩いてみたりして、わかる範囲で入居率を掴んでおくことが大切なのです。そして最後に、住居内の設備や日当たり、間取り、眺望などをチェックし、家賃相場に対して需要があるかをチェックしましょう。

治安のよさも大切!周辺環境もチェックして!

投資用マンションを購入する際は、ついつい収益を優先してしまい、居住者目線で物件をチェックすることが難しいものです。しかし、居住者にとっては物件の住居内だけで過ごすのではなく、物件のある街全体が生活範囲になるということを念頭に置いておくようにしましょう。

したがって、入居者にとっては物件の周辺環境も大切な要素となるのです。そこで、周辺環境をチェックする際に、最寄り駅へのアクセスやスーパー、病院、学校などのアクセスを確認することはもちろん、治安についても必ず確認しておくことが重要です。物件の見学は明るい時間帯に実施されることがほとんどです。

しかし、昼と夜で街の印象が大きく変わるケースも少なくありません。お昼は治安がいい印象を受けても、周囲に繁華街や居酒屋、バーなどがあると夜には印象が大きく変わり、決して治安がよいとはいえなくなるでしょう。とくに女性やお子様のいる家庭では、治安の悪さによって入居を断念する方もいます。

そこで、時間帯を変えて数回物件をチェックしてみることをおすすめします。また、物件見学を複数回実施することが難しい場合は、物件を紹介してくれる不動産会社の担当者に情報を聞いてみるとよいでしょう。

 

投資用に中古マンションを購入する際は、失敗のないよう慎重に物件選びを行うことが重要です。そこで購入予定の物件に関しては、必ず物件視察を実施するようにしましょう。また、物件視察では、事前の情報収集に加え、現地でしか確認することのできないポイントをおさえ、物件として価値があるかどうかを判断する必要があります。また、昼と夜で時間帯を変えて複数回物件視察をするのも効果的な手段だといえるでしょう。

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