不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？住宅ローンで投資はできる？

不動産投資ローンと住宅ローンの違いと、住宅ローンでの投資についてお伝えします。不動産投資は多くの資金が必要なので、不動産投資ローンを組むのが一般的です。住宅ローンとの違いは何なのかと疑問が出てくるでしょう。この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや住宅ローンで不動産投資はできるのかを詳しく紹介しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けるために利用します。

しかし、融資を受ける目的や審査内容、ローン融資額など、2つのローンにはさまざまな違いがあります。7つの違いをそれぞれ紹介します。

融資を受ける目的の違い

不動産投資とは、購入した不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得たり、購入時より高い価格で不動産を売ったりして利益を得る投資方法です。

したがって、不動産投資ローンを利用する目的は収益を得るためで、自分の住宅を購入するための住宅ローンとは、融資を受ける目的が異なります。

審査内容の違い

住宅ローンは、属性と呼ばれる借主の勤務先や勤続年数、年収などが審査の対象になります。

この属性によって、金融機関は、借主が安定した収入を得ているのか、他社からの借入状況、信用情報に延滞履歴などの事故履歴が記録されていないか、などから返済能力や信頼できる借主なのかを審査します。

また、不動産投資ローンではこのような属性に加え、不動産が安定した収益を生み出せるか、不動産の資産価値なども審査の対象になります。

審査内容は属性で判断される住宅ローンよりも、審査材料が多い不動産投資ローンの方が厳しくなります。

返済原資の違い

返済に充てられる資金のことを、返済原資と呼びます。

不動産投資ローンでは、購入した不動産によって生み出された家賃収入、住宅ローンでは借主の給与収入や事業収入でそれぞれのローンを返済します。

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入、住宅ローンでは給与収入や事業収入となり、返済資源が異なります。

ローン融資額の違い

不動産投資ローン融資額は、年収の約10倍～15倍です。

住宅ローン融資額は、年収の約5倍～8倍で、不動産投資ローン融資額の方が大きく設定されているのが特徴です。

これは借主の年収や資産に、不動産が生み出す家賃収入が加わるためです。不動産投資ローンは、年収に家賃収入がプラスされることで、その分年収が高くなるため、融資額も比例して大きくなります。

ローン金利の違い

不動産投資ローン金利は約1.5％～4.5％、住宅ローン金利は約0.5%～2.0％といわれています。

比較すると不動産投資ローンの方が、金利が高く設定されています。

これは不動産投資ローンで購入した不動産の空室が増えたり、家賃収入が減ったりなど、金融機関としては融資リスクが高いためです。貸し倒れの可能性もあることから、不動産投資ローンの金利は高く設定されています。

年齢制限の違い

住宅ローンの返済資源は、ほとんどが給与所得です。

そのため、年齢制限は、定年までの65歳～70歳未満を上限としています。

一方で、不動産投資ローンは、不動産の家賃収入が主な返済原資になります。不動産の収益性や価値によっては、70歳以上でも借入が可能になるケースもあります。

法人契約の可否

住宅ローンは、契約者がその住宅に居住していることが条件のため、法人契約ができません。

仮に経営者が居住しても、役員に社宅を貸しているという扱いになります。投資目的の不動産投資ローンは、法人契約ができます。

不動産投資ローンを組んでいると住宅ローンを組めない？

不動産投資ローンと住宅ローンを組むことは可能です。ローンを併用するには、与信枠の残りと、不動産の収益性がポイントです。

与信枠の残り

与信枠とは融資を受けられる限度額のことで、金融機関によって異なります。

不動産投資ローンを利用したあとでも、与信枠が大きければ、住宅ローンの融資を受けられる可能性が高くなります。

しかし、不動産投資ローン融資額が高額な場合は、与信枠が残らずに、住宅ローンの融資が受けられないこともあります。

不動産の収益性

不動産投資ローンで購入した不動産が、安定して収益を生み出している場合は、不動産収益が給与収入と合算され、年収が増えます。

そのため、住宅ローンの審査に通りやすいといわれています。しかし、不動産の収益が赤字の場合は、融資額に影響を与えたり、審査通過できなかったりします。

住宅ローンで不動産投資はできる？

住宅ローンでの不動産投資は、基本的にはできません。住宅ローンで投資用不動産を購入することは契約違反です。

しかし一定の条件を満たす物件の場合は、住宅ローンでの不動産投資が可能です。注意点を3つそれぞれ詳しく紹介します。

住宅ローンで不動産投資は基本的にできない

住宅ローンで投資用不動産を購入して不動産投資することは、違法行為に該当します。

住宅ローンで不動産投資することは基本的にはできませんが、金融機関によっては条件を満たした物件であれば、可能になるケースもあります。後ほど詳しく紹介します。

契約違反で自己破産するケースもある

仮に金融機関に嘘をついて融資を受けられたとしても、住宅ローンで投資用不動産を購入したことが見抜かれてしまうと、一括返済を求められたり、今後の融資が受けられなくなったりなどのペナルティが課せられます。

高額融資のため、多くの方は一括返済が難しいでしょう。この場合、自己破産や債務整理になる可能性が非常に高くなります。自己破産や債務整理の情報は、信用情報に事故情報として記録されます。

信用情報に傷がつくと、そのあと必要なときに融資が受けられなくなったり、クレジットカードの利用が停止されたり、さまざまな影響を与えます。住宅ローンの不正利用は、絶対に避けましょう。

住宅ローンで不動産投資ができる条件

「建物総面積の50％以上が自宅部分床面積の賃貸併用住宅」の条件をクリアすれば、金融機関によっては、不動産投資目的でも住宅ローンの利用ができるケースがあります。

賃貸併用住宅とは、賃貸部分と自宅としての居住部分が、1つの建物内にある戸建て住宅のことです。

住宅ローンで不動産投資を行う人は少なくない

住宅ローンで不動産投資するには「建物総面積の50％以上が自宅部分床面積の賃貸併用住宅」の条件を満たす物件であることが必須です。

この条件をクリアした賃貸併用住宅なら、住宅ローンでの不動産投資も可能になります。賃貸収入を得たい方や、相続対策としても非常に効果的です。

賃貸収入を得たい方

不動産投資ローンよりも、低金利の住宅ローンを利用して賃貸収入を得られるのが大きな魅力です。

安定した収入が得られれば、住宅ローン返済を賃貸収入で賄えたり、自宅面積によって住宅ローン控除が利用できたり、などのメリットがあります。

相続対策

賃貸併用住宅は、一般的な住宅よりも相続税の評価額が低く抑えられます。相続対策としても有効で注目を集めています。

まとめ

この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて詳しく紹介しました。融資を受ける目的や審査内容、ローン融資額などさまざまな違いがあります。併用可能でも、与信枠が少なかったり、家賃収益が赤字だったり、審査通過できないケースもあります。住宅ローンでの不動産投資は基本的にできません。契約違反に該当すると、一括返済を迫られたり、融資が受けられなくなったり、自己破産に陥る可能性もあります。しかし金融機関によっては、条件を満たした賃貸併用住宅であれば、住宅ローンで不動産投資ができます。住宅ローン返済を、家賃収入で賄いたい方や相続対策したい方を中心に注目を集めています。興味がある方は、低金利の住宅ローンでの不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。