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中古のワンルームマンションの投資で注意すべき点とは?

公開日:2023/03/01  


不動産投資には多くの選択肢がありますが、初心者でも投資しやすい物件として中古のワンルームマンション投資があげられます。中古ワンルームマンションは新築と比べて物件価格が安く、自己資金が少なくても始められるのが魅力です。今回は中古ワンルームマンションへの投資を検討する上で注意すべき点について解説します。

中古ワンルームマンションは初心者向けといわれている?

不動産投資にはさまざまな物件が投資対象となりますが、その中でも中古ワンルームマンションは初心者向けといわれています。

中古ルームマンションへの投資が初心者向けといわれている理由としては、物件の購入価格が安くてハードルが低いことが挙げられるでしょう。また、ワンルームマンションは入居者がすでに入っている場合もあり、比較的需要も高いことから労力をかけずに家賃収入を期待できます。

しかしながら、初心者向けだからといって中古ワンルームマンションに投資すれば必ず成功するというわけではありません。中古ワンルームマンションの特徴やメリットデメリットについて、しっかり把握した上で投資を検討しましょう。

そもそも中古ワンルームマンションとは

中古なので誰かが一度でも住んだことのあるワンルームマンションを対象とすることがほとんどですが、未入居の物件でも築1年以上の物件であれば中古ワンルームマンションとされます。また、金融機関によっては築2年以上の物件を中古とする場合があるなど、中古にする定義はまちまちです。

中古ワンルームマンション投資のメリット

こちらでは、中古ワンルームマンション投資のメリットについて解説します。

購入価格が安い

中古ワンルームマンションの投資で最大のメリットとなるのが購入価格の安さです。ワンルームマンションでも新築か中古によって価格が大きく異なります。新築のワンルームマンションは売主の宣伝費用や人件費、利益などが上乗せされているため、物件の評価よりも割高な価格設定になってしまうのです。

収支計画が立てやすい

中古ワンルームマンションは前のオーナーが経営していた実績があるため、収支計画が立てやすいこともメリットとなります。また、中古ワンルームマンションを購入した場合、既に入居者が入っている場合も。家賃収入を得る上で空室というリスクがありますが、購入時点で入居者がついているのは大きな魅力です。入居者を募集するためにも広告費や不動産会社への仲介手数料といったコストがかかりますが、入居者が入っていれば募集する手間とコストを省けます。

家賃下落リスクが低い

新築のワンルームマンションは新築時の家賃から下落してしまうリスクがあります。しかし、中古の場合、ある程度相場の家賃に落ち着いているため、家賃下落による収益低下のリスクが低いこともメリットとして挙げられます。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

こちらでは、中古ワンルームマンション投資のデメリットについて解説します。

修繕費がかかってしまう

新築と比べて、中古ワンルームマンションは修繕費が高くつくことがデメリットとして挙げられます。共用部分は修繕積立金によってまかなわれますが、部屋の設備など専有部分はオーナーが修繕費用を用意する必要があるのです。築年数が古ければ古いほど修繕箇所が多くなってしまうため、あらかじめ修繕費が高くつくことは理解しておきましょう。

入居者が集まりにくい場合がある

入居する物件を探す際に築年数は重要な条件となり、日本ではできる限り築年数の浅い物件に住みたいと考える人がほとんどです。不動産のポータルサイトでは築年数を条件に物件を絞り込めるようになっており、築年数によっては入居者がなかなか集まらない可能性があります。

中古ワンルームマンションで失敗することはある?

中古ワンルームマンション投資には購入価格が安いなどのメリットがありますが、失敗に陥ってしまわないかどうか不安に感じる人も多いことでしょう。以下では中古ワンルームマンションの投資でよくある失敗例をいくつか紹介します。

想定外の修繕費用が発生した

中古物件へ投資を行う上で物件の内見をすることで、設備や備品の状態を確認して修繕費がかかるかどうかを見極めることが大切です。ただし、ワンルームマンションに限った話ではありませんが、中古物件は入居者が住んでいる可能性があるため購入時に内見できません。入居者から適切なタイミングで修繕の依頼があれば想定外の費用となることは少ないかもしれませんが、入居者が長期間住んでいる場合は想定外の修繕が必要になることが考えられます。

不動産投資をする上で修繕費を含めて収支計画を立てていくことになりますが、想定外の費用が発生してしまうと、生活用の貯蓄から捻出しなければならないという事態になりかねません。できる限り購入時に入居者の住んでいる期間や修繕履歴を確認しておく事をおすすめします。

計画通りの利益を得られない

不動産投資をする上で収支計画を立てることになりますが、購入すれば必ず想定通りの収入が得られるとは限りません。ワンルームマンションの投資では共用部分の修繕費用として、修繕積立金が必要になりますが、築年数によって支払額が増額される可能性があるのです。購入時の計画よりも修繕積立金が高くなってしまうことで、計画していた収入が得られないという失敗例もあります。

金融機関からの信用を失う

不動産投資を行ううえで資金調達が必要となりますが、金融機関からの信用を失ってしまうことで次回以降の不動産投資ができなくなるという失敗例もあります。金融機関から信用を失う状況として挙げられるのは、借入金額が資産の総額よりも大きくなってしまう場合です。中古ワンルームマンションは物件の評価額が低く見積もられることもあり、負債となる借入金額の方が上回ってしまうというリスクはあります。金融機関ではリスクがある状況では返済が難しくなると考えるため、追加の融資は消極的になってしまうでしょう。

中古ワンルームマンションの投資で注意すべき点は?

中古ワンルームマンション投資の失敗事例を紹介しましたが、失敗しないためにはどのような点に注意すべきでしょうか。中古ワンルームマンション投資で注意すべき点について、以下の通り解説します。

立地を考慮した物件選定

中古ワンルームマンションは家賃収入というインカムゲインを目的とした投資になることがほとんどですが、将来的に売却することを踏まえて物件選定を行うようにしましょう。何らかの理由で物件を手放したいときにできるだけ高く売れるように、立地条件のよい需要のある物件を意識して探してみましょう。投資用物件という需要だけではなく、居住用の物件としてもニーズがあれば、売却しやすくなります。

空室リスクへ備えておく

中古ワンルームマンションは入居者からの高いニーズが期待できますが、入居者の特性として単身赴任者や学生が考えられるため、空室リスクに備えておく必要があります。物件の購入時に周辺の物件の空室率や家賃の相場などを情報収集しておくことが重要です。

収支計画を綿密に立てておく

物件の購入前に、収支計画を念密に立てておくことも中古ワンルームマンションの投資で失敗しないポイントです。ローンの返済金額が家賃収入を上回ってしまうと、赤字経営が続いてしまい破綻してしまう可能性があります。とくに支出に関してはローンの返済額のみならず、修繕積立金などの諸費用もふまえた上で綿密に計算しましょう。

まとめ

今回は中古ワンルームマンションの投資で注意すべき点について解説しました。中古ワンルームマンションは腹筋の購入価格が安く、手間がかからないことで初心者向けともいわれていますが、必ずしも成功するわけではありません。中古ワンルームマンションを経営していくうえで安定した家賃収入を得られるような対策や収支計画を立てておくことなど、失敗を防ぐために注意すべき点がたくさんあります。事前に情報収集をしながら、メリットとデメリットを押さえたうえで投資を検討しましょう。

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