中古マンション投資は立地も重要！都心と郊外のどちらで始めるべき？

都心と郊外では、家賃相場や立地条件などで異なる部分が多いです。また、都心はローリスク・ローリターンが一般的ですが、郊外はハイリスク・ハイリターンとなり不動産投資の安定さに違いがあります。今回は中古マンション投資に立地が重要視される理由、都心と郊外のどちらではじめるべきかについて解説します。

都心と郊外の不動産事情の違い

都心と郊外では、不動産投資の条件が異なります。それぞれの違いについて解説します。

賃料相場

賃料相場では都心のほうが高く、郊外のほうが安い傾向にあります。これは実際に住んだことがなくても、聞いたことがあるかもしれません。ファミリー世帯であれば、3LDKほど必要になりますが、郊外で15万円だとすると都心では30万円ほどかかる計算になります。同じ賃料だとしても、都心と郊外では専有面積の差も発生します。

空室率

空室リスクは都心のほうが低く、郊外のほうが高い傾向にあります。なぜならば、都心であれば生活環境の利便性や職場から近いなどのメリットがある反面、郊外になると職場から遠くなり、移動に時間がかかるなどのデメリットがあるためです。そのため、賃料が高くても都心に住みたいと考えている方が多いです。また、都心の人口増加に伴い、稼働率が安定しているため、空室が発生したとしても、次の入居者が見つかりやすいといえます。

利回り

不動産投資原則において、都心はローリスク・ローリターン、郊外はハイリスク・ハイリターンが一般的です。都心においては空室リスクの低下、賃料の高さで安定的に不動産を運営していけます。ただし、中古マンションであっても高額な購入価格が発生するため、利益が残りにくい特徴があるため、ローリスク・ローリターンです。

一方で、郊外では空室リスクがあるため、家賃を相場以上に設定できず、都心に比べ家賃収入が低いですが、中古マンションの購入価格は都心に比べて安く抑えられます。郊外は利回りが高く、10％前後も狙えるハイリスク・ハイリターンな投資手法になります。

都内で中古マンション投資を行うメリット

都心における中古マンションのメリットについて解説します。

自由度の高い賃料設定

都心は元々、家賃相場が郊外に比べて高く、入居者も都心に住みたいと考えていることから、高い家賃設定でも入居してもらいやすいです。ただし、家賃相場以上の相場をおすすめしている訳ではなく、相場と同程度の家賃でも入居してもらえます。

空室リスクを防げる

都心の中古マンション経営は、空室リスクを抑えられます。都心であれば電車通勤が基本となり、駅地下物件やアクセスを考慮すれば入居者に困ることはありません。逆に、都心であっても駅から遠く、利便性の悪い物件であれば空室リスクが上昇します。

それでも郊外に比べて空室リスクが低いことには変わりありません。また、令和5年時点で東京の人口は1400万人に達しています。人口の多さが中古マンションの稼働率を支えており、多少の利便性の悪さでも都心に住みたい方という方も増加しています。

ローリスク・ローリターンで安定した収入に期待できる

不動産事情の違いで解説しましたが、都心の方が安定的に不動産運営できます。空室リスクの低下、稼働率の高さ、家賃相場の高さが相乗効果となり、ローリスク・ローリターンを生み出しています。ローリターンである理由には、都心の中古マンションの購入費用や諸経費や税金の高さが関係しています。

一見すると、家賃収入が高く収入も安定していますが、必要経費がかかり支出も多くなり、純利益は下がります。しかし、安定的に運営できる点は、都心の最大のメリットといえます。不動産投資を短期的ではなく、中長期的に運用したいと考えている方が多いはずです。都心の不動産投資は、中長期的に考えている方に最適な不動産投資方法といえるでしょう。

都内で中古マンション投資を行うデメリット

都心における中古マンションのデメリットについて解説します。

中古マンションでも高額になりやすい

都心のマンション購入価格は年々上昇しています。中古マンションでも同様です。購入金額が高い場合、初期費用が高額になりやすい傾向があります。不動産投資では、購入金額の20％の頭金が必要になります。また、登記費用や仲介手数料などの諸経費が別途発生します。諸経費は、中古マンションの購入費用の10％が目安となります。頭金、諸経費は現金で用意することが一般的なため、初期費用が高額になりやすいのです。

融資が受けられない可能性がある

中古マンションであっても、初期費用は高額になりやすいです。高額になるからといって、全額をローンで購入することは普通の会社員では厳しいでしょう。そのため、金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、購入金額が高額な場合融資が受けられない場合があります。

理由としては、購入金額が高額になると頭金も比例して高くなるためです。たとえば、5000万円の中古マンションであれば、単純計算で1000万円の頭金が必要になります。住宅ローンに比べて、不動産投資ローンは金利が高いです。金利が高い理由は、貸し倒れのリスクを回避するためです。

金融機関からの審査を受ける際に、個人属性も判断材料の一つですが、職業や、給料、金融資産、年齢、勤続年数などがみられます。給料が低い場合や返済能力のない職業だと判断されたら、融資自体が受けられません。購入金額が高額な場合、不動産投資すらはじめられないことを頭の隅に入れておきましょう。

郊外で中古マンション投資を行うメリット

都心で中古マンション投資をするメリット・デメリットについて解説しました。反対に郊外において中古マンション投資をするメリット・デメリットについて解説します。

中古マンションは低価格でお得

中古マンションのメリットは、購入価格を抑えられることです。購入費用が抑えられると初期費用も安くなり、利回りも高くなります。都心に比べて空室リスクはあるものの周辺環境によっては、入居者の稼働率も上げられるでしょう。

競争率の低さ

都心では、不動産投資の物件を探すだけでも一苦労です。不動産投資をはじめる競合が多い場合、半年から1年間ほど探さなければいけないことも。一方、郊外であれば人気が落ち着くため、投資用物件の購入も広い視点で落ち着いて検討できます。

郊外で中古マンション投資を行うデメリット

郊外でも中古マンション投資のデメリットについて解説します。

ハイリスク・ハイリターンな経営になる

郊外は、ハイリスク・ハイリターンになるのが不動産投資の投資原則です。ただし、ハイリターンを得るためには、満室である必要があります。空室リスクを前提とした運営方法ではないため、単純な利回りでは計算できない部分もあります。都心のように、駅が近く主要都市へのアクセスが便利な土地でもなければ、入居自体厳しい場合もあるでしょう。

空室になってから稼働率が悪ければ、3か月〜6か月も空室が続くことがあります。不動産投資の中古マンションを購入してから空室リスクに気付くことのないよう、念入りに周辺環境を調べる必要があります。たとえば、周辺に大学やビジネスエリアが近ければ入居者も見込みやすいでしょう。都心に比べて郊外はハイリスクが一般的なため、入念な下調べは不可欠です。

まとめ

今回は中古マンション投資に立地が重要視される理由、都心と郊外のどちらではじめるべきかについて解説しました。中古マンション投資に立地が重要な理由には、空室リスクや、稼働率、利回りなどがあります。また全ての物件に対して一概にはいえませんが、都心はローリスク・ローリターン、郊外はハイリスク・ハイリターンが投資原則で一般的になります。不動産投資は、自分のリスク許容度を検討する必要があります。また頭金が準備できれば都心のほうが安定的に行える傾向が強いですが、都心でも再開発が検討がされているなど、今後さらに需要の拡大が期待できる立地条件の下調べは必要になります。中古マンションであっても下調べなしに行動することは無謀です。入念な下調べを通して、自分にとっての最適リスクが取れるように行動してみてください。