マンション投資で儲かるのは「新築」と「中古」どっち？

これからマンション投資を始める人が気になるのは、新築と中古ではどちらが儲かるのかということでしょう。どちらが儲かるとは言えませんが、その前にそれぞれのメリットとデメリットを知っておくとよいでしょう。そのうえで、どうすればよいのか、今後の解決策が見えてくるでしょう。

新築のマンション投資のメリット・デメリット

最新の設備と綺麗な室内が魅力的となっている新築マンションですが、購入費用が高額なので、初期費用がどの程度発生するのか知っておきましょう。

家賃を高く設定できるメリット

強気の値段設定ができるメリットがあります。入居希望者のなかには、新築マンションで生活を送りたいと考えている人もいます。そのような人の優先順位は予算ではなく、新築マンションに入居することなので、多少値段が高くても契約を締結してくれるでしょう。周辺環境の相場と照らし合わせながら、適切な値段設定を心がけてください。

突発的な修繕が必要ないメリット

設備や室内が綺麗なので、故障が発生しにくいメリットがあります。中古マンションのように、急に水漏れが発生するトラブルなどがありません。

購入費用が高くなるデメリット

新築という付加価値があるので、物件の購入価格が高くなります。中古マンションと比較すると、20～30％程度の価格差となります。これは、業者利益が乗せられているので高額になっている部分もあります。

初期費用の負担が大きくなるので、自己資金だけではなく融資なども含めて、どのように費用を捻出するのか検討しましょう。ローンを組んで毎月返済する方法は、毎月の負担額は少ないですが、入居率が0％で収益が0円のときでも返済しなければいけません。そのため、自ずと損失になってしまいます。

収益性がどうしても低下してしまうデメリット

中古マンションと比較すると、初期費用が高額になってしまうのが新築マンションです。投資費用を回収するために、入居者に対して家賃を高く設定したいと考えてしまいますが、家賃を高く設定すると、入居希望者を募るのが難しくなります。入居希望者は、家賃の上限を設定してから物件を検索するからです。

そのため、家賃を高く設定すると、物件を検索するときに、自分が所有している新築マンションが検索結果に反映されなくなります。物件を見てもらう機会を逃すことになるので、あくまで家賃設定は、周辺環境の相場と合わせるようにしましょう。

あるいは、高収入者に向けた新築マンションを提供することにします。ただし、その場合はさらに初期費用が発生するので、金銭的に余裕が無い人にはおすすめしません。

売却するときに不利に働くデメリット

本来の相場で売却することになるので、売却で利益を獲得しようと考えないほうがよいでしょう。都心部や駅から近い立地であれば、ある程度の価格で売却できますが、高価格帯の頃に購入したマンションなのに、思ったよりも売却益が出なくて驚く人もいます。また、売却するときは、できる限り早く行うとよいでしょう。ある程度の年数が経過すると資産価値が低下してしまうからです。

中古のマンション投資のメリット・デメリット

自己資金が少ない人や、安定した家賃収入を獲得したいと考えている人におすすめです。空室のリスクには備えなければいけないので、常に綺麗な状態にしておきましょう。

購入費用を安く抑えられるメリット

新築マンションと比較すると、20～30％程度も安く購入できます。そのため、手元に資金があまり無い人でも、気軽にビジネスを始められるでしょう。また、家賃も低く設定できるので、入居率が高い状態を維持できれば、安定した収益が見込めるのでおすすめです。

物件の選択肢が豊富にあるメリット

新築マンションよりも物件の選択肢が豊富にあるので、オーナーとしてどの物件を購入しようか迷っている人におすすめです。エリア、部屋のタイプ、設備などが異なる中古マンションが市場に多く溢れているので、物件の比較と検討ができるでしょう。新築マンションは物件数が限られているので、どうしても自分が納得できる物件に出会えない可能性もあります。そのようなことになりにくいのが、中古マンションの魅力です。

老朽化により修繕が必要なデメリット

物件を購入したときは問題が発生していなかったのに、入居者が生活を送り始めた途端、床下浸水や水道管の破裂のようなトラブルが発生する場合があります。このようなトラブルが発生したときに、速やかに対処できなければ入居者から訴えられる可能性があるので、事前に不動産業者と対策について検討しておきましょう。対応が遅い場合は、入居者が退去してしまうことも考えられます。

空室率が高くなるデメリット

築年数や外観デザインなどにもよりますが、空室率が高くなるデメリットを持っています。特に、築年数が長くて室内が古い状態であれば、入居を希望する人が減少します。また、最近のマンションは、入居者に寄り添ったサービスを提供しているのが一般的です。より快適に生活を送れる物件を購入する人が多いので、室内をリフォームやリノベーションするだけではなく、必要と思われる設備を設けるようにしましょう。ただし、費用が高額になるので、設備を導入する時期を誤らないようにしてください。

儲かるのは新築・中古どっち？

どちらが儲かるとは言えませんが、両方のメリットを上手に活用しましょう。中古マンションの場合はリフォームやリノベーションをすることで、新築マンションのように生まれ変わります。

一概にどちらが儲かるとは言えない

どちらにもメリットとデメリットがあるので、どちらが儲かるとは言えない状況になっています。また、消費者のニーズは刻々と変化するので、入居希望者が求めている立地、価格、設備などを常にキャッチして、変化に対応することが求められています。

両方のメリットを活かした物件を探そう

築年数が浅くてリフォームやリノベーションした物件を探すとよいでしょう。築年数の目安は5年以内にして設備を最新のものにすると、新築マンションのような価値を顧客に提供できます。家賃は新築マンションよりも安く設定できるので、入居者から喜ばれます。

ターゲットを明確にしよう

最近では、デザイナーズマンションのように、ターゲットを明確にしたマンションも購入できるようになっています。たとえば、黒を基調としたスタイリッシュなマンションは20～30代の男性向け、可愛らしいインテリアと防犯設備が充実したマンションは20～30代の女性向けというように、どのような人に入居してもらいたいのか明確になっていると、集客するときに訴求しやすくなります。さまざまな工夫で空室リスクを低下させましょう。

まとめ

初めて不動産投資に取り組む人は、物件の立地、設備、価格などを踏まえて、どの物件を購入すればよいのか分からない部分もあるでしょう。そのようなときは、セミナーや勉強会に参加しましょう。また、不動産業者に相談するのもおすすめです。会社員やリタイア後のシニアも気軽に始められるので安心してください。不労所得を獲得したい人におすすめです。