中古マンション投資は節税になる？節税になる人とならない人の違いとは

マンション投資に興味がある人であれば、「中古マンション投資は節税になる」と聞いたことがあるでしょう。しかし、実際にどんな仕組みで節税ができるのかをご存じの人は少ないのではないでしょうか？今回は節税の仕組みを通して、中古マンション投資が節税になる人とならない人の違いについて解説をしていきます。

不動産を所持して節税ができるケースとは

中古マンションを保有して節税となる人は、不動産所得がマイナスとなっている人です。不動産所得がマイナスになると税金計算の基となる課税所得が減るため、支払う税金を少なくすることが可能になるのです。税金は収入から必要経費や控除を引いた「課税所得」に税率をかけることで計算されます。この課税所得を低く抑えることができれば支払う税金は少なくなり節税になるのです。

また課税所得を計算する際、不動産所得がマイナスとなっているときには他の所得のプラスを相殺できる「損益通算」という仕組みが存在します。給与所得などの所得が大きくプラスになっている場合でも不動産所得がマイナスとなっていれば、各々を合計することで課税所得を下げられるのです。この仕組みを上手に使うことができれば、課税所得を低く抑え節税を行うことができます。

具体的な例で見てみましょう。あるサラリーマンが給与所得1,000万円・不動産所得マイナス100万円となっているケースを考えます。このサラリーマンの課税所得は先程の解説に当てはめていくと、「給与所得1,000万円－不動産所得100万円＝900万円」となります。不動産を所持していなければ課税所得は給与のみの1,000万円でしたが、不動産所得がマイナスになっていることで課税所得が900万円に下がり、節税になっていることが分かります。

ではどのようなときに不動産所得はマイナスとなるのでしょうか？

不動産所得は「不動産収入－必要経費」の式で計算されます（別途青色申告などを行うことによって控除が受けられるケースもあります）。つまり、不動産所得がマイナスとは収入より経費が多くなっている状態のことを指します。「収入より経費が多いなら赤字になって手元の現金が減るじゃないか。それじゃあ税金が減ったところで意味がないよ」と思われる方もいると思います。

しかし、収入より経費が多くても手元に現金が残るケースがあります。そのカギを握っているのが「減価償却費」です。減価償却費とは不動産（建物部分のみ）の取得費用を毎年経費として計上する費用のことです。不動産を購入する際、取得費用は通常購入時一括で支払いを行います。

しかし経費としては決まった期間内で毎年均等に費用として計上していきます。つまり購入した翌年以降は実際にキャッシュアウトが発生しないにもかかわらず、経費として減価償却費が計上されることになります。この減価償却費の特徴を利用して、手元に現金を残しながら不動産所得をマイナスにできるのです。

具体例として、年間家賃収入が200万円、減価償却費を除いた必要経費が180万円、減価償却費が40万円となる物件を保有している人を想定します。減価償却費は実際に現金としての支払いが発生しないため、この物件の年間での手残りは20万円（200万円－180万円）です。

しかし会計上は費用である減価償却費も家賃収入から差し引くことができるため、マイナス20万円（200万円－180万円－40万円）が不動産所得となります。現金の手残りがある一方で、不動産所得はマイナスになっている状態です。この状態であれば「損益通算」という不動産所得が持つ仕組みによって課税所得が引き下がり、節税を行うことができるのです。

投資は元本を回収して初めて成功といえる

ここまでどのような場合に節税ができるかについて解説をしてきました。しかし不動産投資を行う際に注意すべき点は、節税ができるかどうかだけではありません。節税効果が出るという理由以外にも、長期的に投資した元本が回収できるかを見極めたうえで物件を決める必要があります。最初の2～3年は節税効果が出ても、空室などにより大幅に家賃収入が減るようなリスクの高い物件は避けなければなりません。

また空室リスク以外にもマンション投資特有の諸費用にも注意しなければなりません。マンション投資にはさまざまな費用が発生します。代表的なものとして、購入時と売却時の仲介手数料・不動産取得税・不動産登記費用・譲渡所得税などがあります。マンション保有期間中に節税効果が出ても、こうした費用を含めると投資元本を回収できなくなる可能性もあります。

計算上は「保有時の手残り累計＋売却金額－売却諸費用・税金＞購入金額＋購入諸費用・税金」が成り立っていれば、投資元本が回収できている状態といえます。投資は元本を回収して初めて成功といえるのだということを忘れないようにしましょう。

また出口戦略として売却時のリスクについて考えることも重要です。売却する理由の一つとして考えられるのが空室です。自分にとって魅力的な物件だと思っても、実際に入居者目線で住みたいと思える物件でなければ、入居者は集まってきません。もし入居者がなかなか現れなければ家賃を引き下げる必要が出てきます。それでも空室が埋まらない際は、物件の売却を検討することになるでしょう。

ところが購入時にいくら高額な物件でも、入居者にとって魅力がなく空室が出てしまっている物件には期待するような値段がつかない恐れがあります。家賃を下げても入居者が現れないような物件であれば、投資家は魅力を感じずに物件価格が下がっても購入しようとはしないでしょう。

その結果、当初の売り出し価格から大幅に値を下げても買い手がつかず、物件を売るに売れない状態になってしまう可能性があります。中古マンション投資では長期的な目線に立った収支計画に加えて、入居者の目線に立って「住みたくなる物件」を選ぶことも重要です。

節税に失敗しないように気をつけよう

次に節税に失敗しないために気をつけるべき点を解説していきます。ここでは再び減価償却費について取り上げます。節税の大事なポイントとなる減価償却費ですが、経費計上できる期間には限りがあります。建物は構造別に法定耐用年数が定められており、耐用年数によって減価償却費が計上できる期間（償却期間）も決まってきます。償却期間を超過してしまうと、経費に減価償却費が計上できなくなります。

そのため必要経費が大幅に減少して不動産所得のマイナスが作りづらい状態になってしまうのです。購入時には残りの償却期間をしっかりと確認し、充分な節税効果が得られるのか検証を行うようにしましょう。

また物件をリフォームすることで、リフォーム費用を減価償却費として計上することも可能です。建物自体の償却期間が過ぎてしまったとしても、リフォームによって新たな減価償却費を発生させることもできます。リフォームには築古で魅力が低下してしまっている物件の価値を再びアップさせる効果もありますので、上手に活用していきましょう。

今回は中古マンション投資が節税になる人とならない人の違いについて解説してきました。減価償却費を上手に活用し、不動産所得をマイナスにできれば支払う税金を抑えることができます。しかし、中古マンション投資は節税だけが目的ではありません。投資であるからには利益を出さなくては成功ではないからです。購入・保有・売却にかかる費用や入居率・家賃の予測、さらにはリフォームなど長期的な目線から計画を立て、失敗しないマンション経営を目指しましょう。