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中古マンション投資の減価償却の計算方法とは?

公開日:2020/02/01  最終更新日:2020/04/10

東京で中古マンション投資をしようといろいろな情報を集めていると減価償却について詳しくならなければならないのに気づくでしょう。ここであらためて計算の仕方の基礎を理解すると共に、なぜきちんと算出できるようにする必要があるのかを確認しておきましょう。

減価償却費を計算できる必要があるのはなぜか

まず中古マンション投資をするときになぜ減価償却費を計算できるようになる必要があるのかを確認しておきましょう。不動産投資をするときには購入した物件を使って賃貸経営をすることにより家賃を獲得して収入を得るのが基本になります。不動産経営によって得られた収入は課税対象になることから所属税を支払わなければなりません。

ただ、家賃によって得られたお金がそのまま課税対象になるわけではなく、不動産所得となる金額に応じて所得税を納めることになるので注意が必要です。賃貸経営により得られる所得は家賃収入から必要経費を引き去ったものになります。

必要経費には中古マンションを外部業者に依頼して管理してもらったり、清掃を業者に依頼したりしたときにかかる業務委託費、消防設備やエレベーターなどの設備の定期点検費用、入居者を集めるために実施した宣伝広告費などが含まれます。

賃貸経営をするうえで必要になった費用はほぼ全て経費にすることができるのが特徴で、領収書などの支払いがあった証明書を残してあれば確定申告のときにきちんと根拠がある経費として計上することが可能です。このような必要経費の一つとして定められているのが減価償却費で、法定耐用年数が長いものに対して適用することができます。

マンションそのものが中古マンション投資のときにはその代表例で、購入したときにまとめて経費にするのではなく、長年にわたって計上できる仕組みになっているのです。マンションなどの耐用年数が長いものは徐々に価値が失われていくという観点から毎年少しずつ経費に計上するのが基本とされています。

そのため、毎年確定申告をするときにはどのくらいの経費を計上できるかを計算しなければならないのです。また、中古マンション投資は賃貸経営を続けることで終わるわけではなく、最後にはマンションを売却することになるのが普通です。その売却のときにどのくらいの譲渡所得が出ているかを計算するためにも必要になります。

不動産を売却したときに売却益が生じていた場合には所得税を納めなければならず、その計算過程で減価償却費が必要になるのです。売却価格から購入費用だけでなく、取得費と売却にかかった諸経費を引き去ることで譲渡所得を計算できます。この取得費の計算をするときに必要とされるので、運用してきたマンションを手放すときまで計算できることが求められるのです。

計算方法の基本を理解しておこう

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の二通りがありますが、特に申請をしない限りは定額法が適用されるので定額法での計算方法を理解するのが基本と考えておきましょう。平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合には定額法しか適用できないので、これから中古マンション投資を始めようとしている人は特に定率法について考える必要もありません。

定額法は極めて簡単な仕組みになっていて、マンションだけであれば説明されてしまえば誰もが大きな問題を抱えることなく計算できるようになります。マンションの購入価格に償却率をかけるだけで計算することができるからです。

償却率がどのくらいなのかがわかれば、購入価格さえ調べることができればすぐに計算できるのは明らかでしょう。償却率がどんな値なのかは実は中古マンションのときにはかなり大きな問題なので注意が必要です。新築マンションの場合にはとても簡単で、賃貸用に使用している事業用かつ居住用のマンションの場合にはすぐに調べられます。

マンションの構造によって違いはありますが、木造であれば0.046、軽量鉄骨の場合には0.038、鉄筋コンクリート造なら0.022です。このような数字がどんな形で出てきたのかが気になる人もいるでしょう。

実は耐用年数が何年かによって償却率が決まっているので、耐用年数がわかれば簡単に算出できます。耐用年数が過ぎた時点でその物品の価値がゼロになるという考え方が基本になっていて、耐用年数が過ぎるまでは毎年同じ割合で価値が低下していくと考えるのが定額法の特徴です。

例えば、耐用年数が10年の1000万円で購入した品物であれば、毎年100万円ずつ価値が下がっていって10年間で0になるという仕組みになっています。

この場合の償却率は0.1で、1000万円に0.1をかけることで毎年の価値低下分がいくらか算出できるという仕組みなのです。事業用のマンションについては耐用年数が木造なら22年、軽量鉄骨造なら27年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められているので、その逆数として償却率を求められるのです。

中古マンションの耐用年数を計算しよう

新築マンションであれば建物の構造に応じて法定耐用年数を適用して償却率を求めることができ、必要経費や取得費も簡単に計算できます。しかし、中古マンションの場合には購入時の状況に応じて適切な計算をしなければならないので注意が必要です。まず、購入する時点において新築後、法定耐用年数が過ぎてしまっているかを確認しなければなりません。

まだ法定耐用年数が過ぎていないのであれば新築時の耐用年数から新築後の経過年数を引き去り、さらに経過年数の0.2倍を加算することで耐用年数を算出することが可能です。

具体例として、鉄筋コンクリート造で築年数が20年の中古マンションを買ったときに耐用年数はいくらかを計算してみましょう。鉄筋コンクリート造の場合には47年が法定耐用年数で、新築時の耐用年数に相当します。

それからの経過年数が20年なので20を引いて27年が残り、そこに経過年数の0.2倍である4年を足した31年が耐用年数になるのです。もし法定耐用年数を過ぎてしまっているのであれば計算方法は異なるので気をつけましょう。

この場合には新築時の耐用年数の0.2倍が耐用年数になります。鉄筋コンクリート造で築50年のマンションを買った場合には法定耐用年数の47年を0.2倍して9.4年という形で計算可能です。この逆数を取ることにより償却率を求められます。

 

減価償却費を計算できるようになるのは中古マンション投資の必要経費を正しく求めたり、売却するときの取得費を計算したりできるようにするために必要です。マンションの購入金額に償却率をかけるだけで簡単に計算できますが、償却率を個々に計算しなければならないので注意しましょう。

中古マンションの場合には取得した時点で法定耐用年数を過ぎていたかどうかによって耐用年数の計算方法が異なり、その逆数である償却率も変わります。建物の構造によって法定耐用年数が異なることと、築年数が影響することを理解しておけば計算自体はそれほど難しいものではありません。基本原則を理解して、取得した中古マンションの減価償却費を速やかに算出できるようになっておくと投資を始めてから困ることがないでしょう。

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