マンションの寿命はどれくらい？資産価値が最も高いタイミングを選ぼう

マンションの寿命についてご存知でしょうか。マンションはメンテナンスが行き届いていれば100年以上持つといわれています。実際、ヨーロッパの大都市では築100年を越えるヴィンテージマンションが存在します。しかし、地震が多い日本で同じように考えるわけにはいきません。今回は、日本におけるマンションの寿命や資産価値についてまとめます。

マンションの寿命

マンションの寿命は、考え方や調査方法によって異なります。国土交通省が平成25年に取りまとめた「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の報告書では、次のような数字が出てきます。

筋コンクリートの部材に着目すれば50年以上、消耗度から物理的寿命を推定すると117年、構造体としての鉄筋コンクリートの耐用年数は120年から150年（外装仕上げで延命した場合）、区間残存率推計法（調査時点における新築年次別の現存棟数と除却棟数から建築の年齢別の生存確率を計算する方法）で測れば、68年となります。

住民が居住し、マンションとして機能している状態と考えるなら、最後の区間残存率推計法がもっとも現実に近いと考えられるので、マンションの寿命はおよそ70年前後と考えることができるでしょう。

法定耐用年数と価格の下がり方

マンションの寿命にはさまざまな考え方があるとわかりました。それでは、法律上ではどうなっているのでしょうか。「法律上の寿命」のことを、法定耐用年数といいます。法定耐用年数は建物によって異なります。住宅用の建物の法定耐用年数は以下のように定められています。

・木造・合成樹脂造：22年
・木造モルタル造：20年
・鉄筋コンクリ―ト造：47年
・れんが造・石造・ブロック造：38年

これによれば、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年となります。マンションの財産としての価値は年々減少します。これを減価償却といいます。法定耐用年数とは、いいかえれば法律上の価値がゼロになるまでの年数ということです。

したがって、鉄筋コンクリート造のマンションは47年たつと法律上の価値がなくなると考えられます。つまり、マンションの価値は1年で47分の1（およそ2.13%）ずつ減少するといえます。

要注意な中古マンションとは

新築マンションに比べると、中古マンションは価格が安いため住居用としても投資用としてもすぐに手が届くという魅力があります。しかし、中には購入を再検討したほうが良い要注意な中古マンションも存在します。中古マンションで注意すべき点は以下の通りです。

・築年数が40年を越えているか
・金属製配管を用いているか
・共用部分の管理状況が行き届いているか
・近隣住民やマンション内のトラブルはないか

まず、築年数が古すぎるマンションは資産価値がほぼありません。法定耐用年数である47年を過ぎた中古マンションは、法律上は価値がないものとみなされてしまいます。もちろん、築50年以上でも管理が行き届いた中古マンションもあり、そういった物件は「お宝物件」ですが、初めて購入するときに「お宝物件」を見分けるのは困難です。初心者のうちは、築年数が古すぎる中古マンションは避けましょう。

次に、配管のメンテナンスが行き届いていない中古マンションは要注意です。マンションにとって、配管は血管のようなもので、配管トラブルは中古マンションで頻発するトラブルの一つです。メンテナンスが行き届いていたとしても、金属製の配管を用いている中古マンションは要注意です。使用されている金属の種類によっては、購入後にすぐ交換しなければならないこともあります。たとえば、1970年代までの物件でよく用いられていた亜鉛メッキ鋼管の耐用年数は15～20年、金属管の内部を塩化ビニルなどの樹脂でコーティングした塩化ビニルライニング鋼管でも耐用年数は20～25年です。

また、ステンレス鋼管や架橋ポリエチレン管、ポリブデン管などは30～40年の耐用年数とされています。ということは、築40年以上の中古マンションの場合、配管交換の可能性が高いといえますので、要注意です。

もう一つの注意点は共用部分の管理状況です。マンションにはエントランスやゴミ置き場、廊下などの共用部分があります。これらの管理は管理会社や管理組合が担当していますが、共用部分の管理状況は、マンションの内部事情を大いに反映しています。住民の意識が高いマンションの場合、管理組合が機能しているので共用部分の清掃が行き届いていることが多いです。管理会社がしっかりしている場合も同様です。

しかし、住民の意識が低い場合や管理会社による管理が杜撰な場合は、共用部分が乱れてしまいがちです。そういったマンションは居住用としてはもちろんのこと、投資用としても再検討するべきです。管理が杜撰なマンションは高値が付きにくく、空室率が上昇してしまう可能性があるからです。

そして、最後にチェックするべきはマンションの近隣住民やマンション内の住民トラブルが発生していないかどうかです。住民トラブルとしては、駐車場やゴミ出しのルール、騒音、悪臭といったものがあります。近隣で聞き込みができればよいですが、なかなかそこまで手はかけられないと思いますが、マンションの売り主や仲介する不動産業者、地域についてよく知る知人などから情報を仕入れたほうが良いでしょう。

価値が落ちにくい物件を選ぼう

マンションが持つ価値は、マンションそのもの（建物）の価値に加え、立地条件や住み心地、土地の値段などによって決まります。

これらのうち、立地条件は非常に重要です。立地条件は、交通の利便性や生活に必要な施設からの距離、自然環境や町並みといった住環境、防犯や防災といった安全面などの様子から成り立ちます。交通の利便性は、駅からの距離が目安となります。通勤のしやすさは物件価値の中でも大きなウェイトを占める部分だからです。

周辺にどのような施設があるかも重要です。徒歩圏内に大型商業施設や学校などの教育施設、病院などの医療施設があれば理想的です。環境面では、日当たりや眺望、部屋の方角などをチェックするとよいでしょう。同じ建物でも北向きか南向きかで日当たり違うので、住環境に大きな影響を及ぼします。

もちろん、広い意味での周辺環境である治安や防災の観点も見落とせません。居住するならもちろんのこと、投資用マンションとして重視すべき部分です。治安の悪化や災害による被害はマンションの資産価値に悪影響を与えてしまうからです。

以上を踏まえると、築年数が古すぎず、立地条件が良いマンションは資産価値が落ちにくいといえます。中古マンションを購入する場合は、こうした優良物件を選ぶようにしましょう。

今回は、マンションの寿命や法定耐用年数、マンションの価値、要注意な中古マンション、価値が落ちにくい物件などについてまとめました。コロナ禍でなかなか先が読めない時期ですが、中古マンションへの関心は高まっています。住宅としての利用はもとより、投資対象としても注目を浴びているからです。しかし、中古マンションの全てが「買い」ではありません。建物の状態が良く、立地条件に恵まれた優良物件は限られています。マンションの状態を見極め、もっとも資産価値が高いタイミングを狙って購入するには要注意な中古マンションを避け、価値が落ちにくい優良物件を選ぶにようにしましょう。