中古マンション投資は親子でやるべき？税金は抑えられる？

近年、親子で中古マンション投資を行うケースが増えています。相続税対策や資産形成の手段として以前から人気がある中古マンション投資ですが、今なぜ親子でやる人たちが増えているのでしょう？親子で不動産投資を行うことのメリットを相続税・所得税の節税や資産形成の面から探り、その理由を詳しく解説していきます。

不動産投資は相続税対策に役立つ？

資産を多くお持ちの人であれば、ご自身の相続税試算に驚かれた経験がある人も多いはず。わが国の相続税は、資産が増えるほど高い税率を課す累進課税方式を採用しています。そのため資産をお持ちの人ほど、より多くの相続税を納めなければならないのです。

しかし資産をいろいろな形で保有することで相続税は減らすことが可能です。その方法の一つに中古マンション投資があります。中古マンション投資は、リスクを抑えて効率よく相続税対策ができるとして多くの人が行っている手法です。その理由は３点あります。

■現金を不動産に変えることで相続税評価額が下がる

相続税は亡くなった人の財産を相続税評価額によって評価し、税率をかけることで計算されます。不動産を相続税評価額で評価すると、時価（実勢価格）よりも7～8割程度の評価額となります。それは評価の際、土地は相続税路線価や固定資産税評価額、建物は固定資産税評価額という時価よりも低い値を基準にしているからです。たとえば現金１億円で土地を購入するとその土地の相続税評価額は7,000万円程度となり、約3,000万円評価額を抑えることができるのです。

■中古マンションを賃貸に出すことで相続税評価額が下がる

不動産を賃貸に出した場合、借主には借地権や借家権という物件を使用する権利が発生します。これを貸主側から見れば土地や建物の権利の一部が制限されている状態のため、不動産価値は低く見積もられ相続税評価額が下がります。実際にどの程度引き下がるのかを具体例を使って見ていきましょう。

売買価格1億円（土地5,000万円・建物5,000万円）の中古マンションを購入したケースを想定します。この物件を賃貸に出した場合、土地と建物を合わせた相続税評価額は5,635万円まで下げることができます（土地2,870万円・建物2,765万円、土地の相続税評価額と建物の固定資産税評価額はともに時価の70％、借地権割合60％、借家権割合30％、入居率100％として計算）。

■借入によって納税資金を準備できる

1つめの理由では不動産を現金で購入する場合を解説しましたが、金融機関などの借入を利用すればさらに有効な相続税対策が可能です。相続財産を計算する際、借入はマイナスの資産として他のプラス資産と相殺できます。借入の残高分だけ資産を減らすことが可能なのです。現金1億円を持つ人が先程の1億円の物件を借入で購入した例を見てみましょう。

仮に購入直後に相続が発生した場合、この人の相続財産は現金1億円・中古マンション5,635万円・借入1億円（マイナスの資産）となり、合計で5,635万円になります（マンション評価額は借入をしてもしなくても変化はありません）。相続税評価額は先程と変わりはありませんが、一番大きな違いは手元に現金1億円が残っているということです。相続税で問題となってくるのが、支払うための現金がないことです。

税金を納めようにも財産のほとんどが不動産で、現金を用意できず納税期限が到来するというのはよくある相続対策の失敗例です。借入によって不動産を購入することは、相続税を引き下げるだけでなく納税のための資金温存にもつながります。

親からの不動産の贈与には贈与税がかかる

相続税対策として、贈与によって相続財産自体を減らしてしまう方法もあります。将来の相続財産を存命のうちに相続人へ贈与して、亡くなったときの財産を減らしておく生前贈与という手法です。生前贈与にはメリットとして、

・暦年贈与では年間110万円の非課税枠があるため毎年計画的に財産を引き継いでいける
・財産を渡す相手や時期を自分の意志で決めることができる
・特例措置が多く存在して対象の場合には大きな節税ができる

という点があります。一方で

・贈与税は相続税に比べて税率が高い
・年間110万円の非課税枠を超えた金額については贈与税がかかる
・不動産贈与の場合は不動産取得税や登録免許税などの贈与税以外の税金がかかってくる

などのデメリットが存在します。とくに賃貸不動産の場合、特例措置の対象ではない場合がほとんどです。また物件も高額であるため、暦年贈与の年間非課税枠110万円以内に収まることはかなり難しいといえます。そのため賃貸用投資物件の贈与では、贈与税だけでなく不動産取得税や登録免許税も含めてかなり高額な税金を支払う可能性が高いです。投資用の中古マンションは、生前贈与よりも相続財産として保有し続ける方が節税につながるケースが多いでしょう。

一方、マイホームの購入資金については贈与税に大きな特例措置があります。「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」と呼ばれる制度です。この特例は「父母や祖父母などからマイホームの取得や増改築等のために資金援助を受けて一定の要件を満たした場合、特定の限度額までの金額においては贈与税が非課税になる」というものです。

令和4年2月時点では贈与額のうち最大1,000万円（暦年贈与の非課税枠110万円との併用可能）まで贈与税が非課税となります。この制度を活用すれば、まとまった資金が必要なマイホーム購入でも上手に手元資金を残せます。手元に残った資金を不動産投資へ振り分けていけば、節税と同時に資産形成にもつなげていくことができるでしょう。

親子でオーナーになるケースが増えている

近年、中古マンション投資において親子でマンションオーナーになるケースが増えています。その理由は、すでに不動産投資をしている親が子どもへ資産形成の手段として勧めているからです。現在日本では平均寿命が延び、退職後のセカンドライフが長期化する傾向にあります。

また老後2,000万円問題や政府主導による副業解禁、iDeCo・NISAの推進、高校での金融教育の必修化など、自分の資産形成は自分で行うことが求められる時代になっています。そうした中で自らが不動産投資に成功した経験を踏まえ、我が子にも早い段階から資産形成を始めてほしいと願う親御様が増えているのです。

また次の3つの理由から中古マンション投資は若い世代にもおすすめできます。

1つめは自己資金が少ない若いうちからでもローンを利用して始められるからです。不動産投資と聞くと多くの自己資金が必要で、若者には敷居が高いと感じる人も多いでしょう。しかしワンルーム投資であれば物件金額も比較的安く、一定以上の年収があるサラリーマンであれば購入金額のほとんどをローンで賄うことも可能です。

2つめは、本業に影響を与えることが少ないことです。賃貸物件であれば入居者募集から管理までを不動産業者へ委託することが可能です。遠隔地の物件であっても自分自身はほとんど手間をかけず本業へ集中できるのです。

3つめは収入の安定性が高い点です。とくに東京など都心の中古ワンルームマンションは今後も安定的な需要が見込まれており、収入の大きな柱となってくれる可能性が大きいといえます。

不動産の購入は相続税対策として有効な手段であり、とくに中古マンション投資は相続税評価額を大きく下げてくれる可能性があります。すでに中古マンションへ投資している人にとっては、物件を相続発生まで保有する方が生前贈与に比べて節税効果は大きい場合が多いでしょう。また近年では親の紹介により親子でマンションオーナーになるケースも増えています。資産形成のやり方を自ら選択する時代となった今、若いうちから不動産投資を行うことは将来大きな資産を築くチャンスだといえます。