不動産投資をするなら知っておきたい！首都圏・都心・副都心の違い

不動産投資をするにあたって、立地はとても重要です。不動産投資のリスクとリターンのバランスは大切ですが、首都圏と都心、副都心ではさまざまな違いがあります。東京で不動産投資をするなら、ぜひとも押さえておきたい内容です。今回は、不動産投資をするなら知っておきたい首都圏や都心、副都心の違いについて解説します。

東京は不動産投資に魅力的な都市

東京は全国でも珍しく、人口が増加しています。

日本全体で少子高齢化が騒がれているなかで、増加傾向にある背景には、なにがあるのでしょうか。また、不動産投資における東京の魅力について解説します。

東京都の人口は、令和５年時点で、1,400万人を超えており、世界有数の大都市に成長しています。

世界的な巨大企業が多く在籍しており、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の東京圏では3,780万人の巨大経済圏が発展しています。これは、ニューヨークやロンドンを遥かに上回る規模です。

人口比率は23区限定で、2030年をピークとしていますが、今後も経済の発展はまだまだ期待できるでしょう。

東京に人口が集まる一極集中が心配されていますが、より東京に人口が集中することで、経済は発展していきました。

経済の発展を示す驚異的な数字があります。東京都による都内総生産（GMP）では、諸外国の国内総生産（GDP）と比べて、14位という数字を残しています。これは、東京圏が一国に匹敵するという驚愕の数字を表しています。

世界の都市総合ランキング（Global Power City Index、 GPCI）を発表している、森記念財団では、世界ランキング3位に位置付けています。

世界の主要都市の「総合力」を経済、研究・開発、文化・交流、居住、環境、交通・アクセスの6つの分野で評価しているものになります。

東京には、あらゆるビジネスを成功するために必要なものが、既に揃っている状態といえます。これは、不動産投資においても同様です。

不動産投資を行ううえで、人口増加は安定した入居者が期待でき、空室リスクが抑えられるためです。

また、稼働率の上昇が期待でき、空室が発生した際にも、次の入居者が決まるまで時間がかからないでしょう。

今後も経済を発展させるためには、優れた人材の確保が条件であり、人口増加の一途を辿る東京において、不動産を所有する価値は計り知れません。

また、23区では再開発が進んでおり、とくに渋谷区、新宿区、中央区、千代田区、港区、文京区、江東区、品川区では、より強化されています。

再開発が進んでいる理由としては、2011年の東日本大震災の影響による防災機能の脆弱さが目立ったため、そもそも建築物の老朽化のため、オフィスビルの建設等が挙げられています。

東京都の魅力は日本のみならず、世界規模で証明されています。少子高齢化の問題は避けては通れませんが、不動産投資においてはとても魅力的であり、治安のよさも相まって、今後も不動産は運営しやすいでしょう。

東京の不動産投資事情

東京都の不動産事情の前提条件として、人口増加のピークは欠かせないキーワードになります。

今後、東京都の人口ピークは2025年ですが、23区に限定すれば2030年がピークとなります。

東京都では人口のピークに伴い、世帯構成も今後変化すると考えられています。

2035年には、単身世帯の増加が見込まれて、ファミリー層の減少により、1DKやワンルームマンションなどの需要が高まりそうです。

ただし東京都の区では「ワンルーム条例」も設置しているため、新規のワンルームマンションの建築を制限する条例があります。

しかしながら、ワンルーム条例があったとしても、既存の不動産には投資できます。単身世帯が増加することで、賃貸需要も比例するように、増加が期待できるでしょう。

賃貸需要が増えれば、空室リスクが抑えられて、安定的に不動産投資が運営できます。東京都でローリスクローリターンが期待できる不動産運用は、中長期的に考えればメリットの方が大きいでしょう。

万が一、不動産を手放す際にも、流動性の高さから、買い手がつきやすい点も安心できます。東京都の地価は、3年ぶりにプラス成長しており、不動産価格も値上がりが続くとされています。

知っておきたい東京の立地用語

首都圏や都心、副都心は聞いたことがある方は少なくないと思います。

しかし、首都圏や都心の違いを明確に説明してくださいと言われても、正直よくわからないでしょう。こちらでは東京都の立地用語についてご説明します。

東京圏

東京圏とは、一般には東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のことを指します。

今回の記事でも、こちらを東京圏と表記しています。もしくは、こちらの東京圏に茨城県を追加することもあります。

首都圏

首都圏は首都圏整備法に則っており、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県を指します。

都心

都心とは、千代田区、港区、中央区の都心3区を指します。

副都心

副都心は、時代の変化とともに増加しています。

1950年代では、首都機能を分散させる観点から、渋谷、新宿、池袋が副都心と呼ばれ、1980年代には、大崎、上野、浅草、錦糸町、亀戸が追加されました。2021年には、臨海地区も副都心に加入します。

不動産投資をする上で立地を選ぶときのポイント

住み心地のよい物件を見つけたとしても、立地が悪ければ不動産投資には不利となります。

不動産投資において立地は、とくに重要視されており、基本中の基本です。こちらでは立地を選ぶ際のポイントについて解説します。

駅が近く、利便性がよい

地方では、移動手段が車という方も多いですが、東京都で移動手段は、電車がメインです。

職場まで電車通勤の方も多く、車は駐車場料金が高いため、駅が近いというだけで立地条件はクリアしています。

また、入居者のペルソナを男性側や女性側で考えてみても、駅が近い点は利便性、安全性の観点からも安心しやすいといえるでしょう。

都心、副都心にアクセスがしやすい

駅が近い、利便性のよさは条件として外せません。

ただし、駅ならどこでもいいという訳ではなく、主要な駅との距離も重要となります。都心や、副都心の主要な駅との距離間が近ければアクセスしやすくなり、住みやすさも向上するでしょう。

周辺の環境

駅が近く、都心、副都心へのアクセスのしやすさが条件にありますが、周辺の環境も大切です。

周辺の環境のよしあしで、不動産投資の運営が左右されます。物件の周辺に、買い物が可能なスーパーやドラッグストア、コンビニ、病院や銀行などの施設はあるかなどを確認しましょう。

また、周辺環境において防犯性の意識の高さ、安心して住み続けられるかどうかも重要となります。

反対に、駅が近くアクセスがよくても、身軽に利用できる施設がない、防犯性が心配な立地条件だと、空室リスクの増加、トラブルの元になりかねません。

最適だと感じる立地条件でも、周辺環境により不動産投資のリスクは異なります。不動産投資は一点だけで見るのではなく、さまざまな観点から物事を判断しましょう。

まとめ

今回は不動産投資をするなら知っておきたい首都圏や都心、副都心の違いについて解説しました。東京都において、不動産投資の魅力は増加しています。背景には人口増加に伴った経済の発展があります。また、世帯構成がファミリーから単身世帯に変化している点も、不動産投資を参入しやすくしています。不動産投資をするには、立地条件の違いを明確にして不動産投資を行う必要があります。また、不動産投資の最重要ポイントである立地に対して「駅が近くであること」「主要都市にアクセスがしやすいこと」「住みやすい周辺環境であること」がありました。理想の立地を見つけるのに苦労するかもしれませんが、最適な環境が見つかれば、リスクを避けた不動産運営が可能となります。自分に見合ったリスクとリターンのバランスを考えながら不動産投資を行ってください。