リノベーション済みの中古マンションを買う時に気をつけたいこと

近年、リノベーション済みの中古マンションを購入し、不動産投資をはじめようと考える方も増えてきました。リノベーション済みの中古マンションは、新築よりも安いため、購入までのハードルがあまり高くありません。しかし、どのような物件でも不動産投資は成功するとは限らないので、注意点などをあらかじめ確認しておきましょう。

通常の中古マンションとの違いとは

通常の中古マンションとリノベーション済みの中古マンションでは、大きな違いがあります。どちらも中古とですが、どちらも同じだと安易考えると、不動産投資が失敗するかもしれないので要注意です。そこで双方の特徴をご紹介しますので、何が違うのかを確認しておきましょう。

■そもそも中古マンションとは

一般的に中古マンションとは、建築後一年経過、もしくは住居用として提供されたマンションのことをいいます。この定義は、不動産構成取引協議会連合会が「不動産の表示に関する公正競争規約」で公表しているものです。しかし、実際には住宅ローンを提供する金融機関など、独自に定義している業界もあるため、明確な定義がありません。

また、中古マンションを購入する場合は、リノベーション済みの中古マンションと違い、相場価格を参考にして選定することができます。ただし、リノベーション済みのマンションのように内装などの工事をしていないため、早い段階で工事が必要になるかもしれません。工事をする際は、管理組合や工事業者との交渉が必要になるでしょう。

■リノベーション済み中古マンションとは

そもそもリノベーションとは、刷新や修復といった意味をもつ言葉です。マンションのリノベーションは、基本的な修復に加え、住みやすさや使いやすさを向上させる工事を表しています。したがって、リノベーション済みの中古マンションとは、購入する前に工事が終了している状態です。

購入後、あらためて工事する必要がないところはリノベーション済み中古マンションの利点といえるでしょう。ただし、すでに工事が終了しているため、中古マンションのよう価格相場が分かりませんし、満足できる工事が行われているとは限りません。購入後に、再度リノベーションすればいいだけですが、これではリノベーション済みの中古マンションを購入した意味がなくなります。

リノベーションマンションを購入する際に気をつけること

リノベーションマンションは、工事する手間が省ける、工事費が必要ないといったメリットがあるので魅力的です。しかし、リノベーション済みだからすべて安心と考えるのは少々危険かもしれません。そこで、購入の際に気をつけることを確認しておきましょう。

■物件相場が分からない

リノベーションマンションは、一般的な中古マンションの相場と価格が異なります。理由は前述のとおり、すでに工事が終了しているからです。工事した個所やグレード次第では、同じ年に建てたマンションでも価格に大きな違いがでます。リノベーションマンションの適正価格が分からない以上は、不動産会社に自分の希望を伝え、十分に話し合いながら検討しましょう。

■工事内容は同じではない

リノベーションマンションの工事に定義はありません。リノベーションと聞くと、すべてがきれいになっているというイメージを持つ方も多いようですが、実際には違います。全体的にきれいだったとしても、工事がいらないと判断したところは、そのまま使用することも少なくありません。部屋のクロスが新しくなっても内部はどうなのか、各種配管は替えているのかという疑問も残ります。

リノベーションマンションを購入する際は「リノベーション＝すべてが新築並み」と思わないようにしましょう。もし、リノベーションマンションを探しているときに、いくつかの候補が出てきたら、リノベーションの内容を比べながら、双方の違いを確かめておきましょう。

入居者目線で物件を選ぼう！

リノベーションマンションを購入するときは、入居者目線で最適な物件を選びましょう。選ぶ際は、大きく分けて単身向けとファミリー向けに分かれますが、マンションの間取りや外観、そして機能などは個々で好みが異なります。たとえ、最近の流行を意識したリノベーションマンションを用意しても、すべての方に受け入れてもらえるとは限りません。

■ターゲットを絞る

ターゲット（入居者）を絞ると、どのようなリノベーションが受け入れてもらえるのかが分かります。たとえば、ファミリー向けの場合は、子供部屋の確保、安全性、清潔感などを条件にする方も少なくありません。クロスの色、浴室、トイレ、床材などを確認する可能性があります。一方、子育てが終わった夫婦になると、落ち着いた雰囲気で安全性や機能性を重視するでしょう。では単身者の場合はどうでしょうか。

年齢にもよりますが、若い単身者はデザインを最優先する方が多いかもしれません。なぜなら、友人が遊びに来たときに、すごいマンションに住んでいるねといわれたら、嬉しいからです。このように入居者の特性によって求めるものは異なります。まずは、ターゲットを絞り、ターゲットとなる入居者が好みそうなリノベーションを施している中古マンションを選びましょう。

■立地も大切

リノベーションマンションを選ぶときは、立地も大切です。完璧にリノベーションされているマンションや購入価格が安いマンションは、誰がみても魅力的に感じます。しかし、立地が悪く、入居者が集まらないようでは意味がありません。ターゲットを学生に絞っているのに学校や駅が遠い、ファミリー向けなのに学校や、ショッピング施設が近くにない場合は、空室が出てもすぐに埋まらない可能性があります。空室ばかりになると、マンション運営も苦しくなるため、ターゲットとなる入居者目線で物件を選ぶようにしましょう。

出口戦略も重視すべき？

リノベーションマンションは、中古とはいえ、付加価値がついた物件ですからマンション投資を検討している方には、非常に魅力的な物件です。しかし、中古マンションですから手放す際は、更に築年数は古くなることを忘れてはいけません。たとえば、築20年で購入し、20年後に手放すときには合計で40年経過していることになります。このとき、リノベーションしている中古マンションの査定は、どれくらいになっているでしょうか。

とくにリノベーションマンションは、立地が悪いところに点在することも少なくありません。立地が悪く、築40年経過しているリノベーションマンションに果たして、買い手がつくのかと考えると少し不安を感じます。リノベーションマンションを購入する際は、こういった出口も見据えておきましょう。

■デザインが新しい投資家に受け入れられるのか

リノベーションマンションのもうひとつの問題は、手放す際にデザインが新しい投資家に受け入れてもらえるかです。不動産投資では、物件の買い替えもさかんに行われています。しかし、自分が良いと思ったデザインが、必ずしも他の方に受け入れてもらえるとは限りません。投資家のなかには、自分でリノベーションやリフォームをしたいと考えている方もいるでしょう。立地が良ければ、買い手も早く見つかるかもしれません。しかし、駅が遠い、ショッピングする場所がないといった立地の悪い物件の場合は、たとえリノベーションされていても、売りたくても売れない状態になる危険性も秘めています。

今回は、リノベーション済みの中古マンションを買う時に気をつけたいことを詳しくまとめてみました。リノベーションマンションは、すでに工事しているため、一般的な中古マンションよりも魅力を感じます。しかし、リノベーションに明確な定義は存在しません。それぞれの物件で工事の範囲は異なりますから、入居者の希望や出口戦略も念頭に置いたうえで選ぶようにしましょう。