中古マンション投資の空室リスクに備える！入居者がいなくなってしまったら？

資産形成に役立つのが中古マンション投資です。中古マンション投資をすれば安定収入も得やすく、徐々に保有物件数も増やして資産を増やしていくことができます。とはいえ、東京で中古マンション投資をする際に怖いのが空室リスクです。もしも空き室が出てしまうと収入が得られないだけでなく、維持管理コストのために赤字になることもあります。

空き室リスクの怖さについて知っておく

せっかく安定収入が得やすい東京の中古マンション投資も空き室が出ると一気に苦しくなります。空き室が生じると維持管理コストのために収入が得られなくなることも。これによってお金を得るどころかお金を失うことにもなりかねません。融資を受けて投資をしているといった際には、利率と維持管理コストのダブルパンチを食らうことにもなりますから、空室だけは絶対に発生させないようにしたいところです。

とくにこの空室が厄介なのは一回空き室になるとそれが長期化する傾向にあるということです。加えて、物件を転売するにしても空室があるような物件は中々売ることもできなくなってしまいます。

このように空室になるとまったくよいことがありませんから、なるべく入居者を手放さないようにいろいろと工夫することが大事になってきます。そのために効果的な方策はいろいろとありますが、重要なことは自分一人で悩まないで管理会社などと相談することです。後述するような対応策を管理会社としっかりと相談しながら行っていけばトラブルも実は回避できます。

空き室になった理由を分析

どうして入居者が来なくなってしまったのか知ることは大変大事です。これを知らないと適切な対策をすることもできません。そのためにも退去者にアンケートをお願いするのもありでしょう。これによってどのような点が悪かったのか知ることができるようになっています。退去者の意見は実に貴重なものですから、謝礼を支払ってでもいろいろと聞いておきたいところです。

他に、自分たちではどうにもならない要因が原因なこともあります。たとえば、不景気などのために入居者が来なくなることもあります。これは仕方ないことですが、他にも付近で開発工事が始まってノイズのために物件の人気が下がるといったこともあるのです。

人口変動等も空き室リスクには絡んできますから、業者と相談していろいろと分析しておくことをおすすめします。「これが理由で空室率が高まっている」と検討をつけられれば後は一気に対策も簡単になってきますから、たとえ結構時間がかかってしまったとしても、この段階を決して疎かにしないようにすておくことをおすすめしておきたいところです。

賃料の値下げを検討してみる

賃料を下げるだけで簡単に入居者が見つかることが多いです。東京ではそもそも潜在的な入居者は多いですから、賃料が下がればそれだけで一気に問題解決できることもあります。空室期間が長引くと大変ですから、意欲的な賃料にしてみることもありです。他にも、賃料を下げたくないならば付加価値を物件につけることも効果的でしょう。たとえば、インターネットを無料にするといったようにすることで、かなり物件の魅力もましてきます。

他にも、WIFIを設置するといったこともありです。こうしたことをするだけで賃料を下げなくても人がきてくれるようになることもあります。リフォームをすることもかなり効果的です。

通常の賃貸マンションをデザイナーズマンションにすれば、それだけで人が来るようになります。とくに東京では完全電化の物件が人気ですから、こうした物件に切り替えてみるのもありです。このような施策はもちろん費用もかかってきますが、長期的に見たら実にお得なことが多くなっています。新装開店するような気持ちでリフォームしてみてください。

宣伝方法等を変えるのもあり

あまり人が来ないのは物件がしっかりと宣伝されていないためであることもあります。この場合には宣伝の方法を工夫してみることもありでしょう。たとえば、いろいろなネットサイトで物件を宣伝してみるというようにです。これだけでよりいろいろな人に物件を見てもらえるようになり、一気に借り手が見つかるといったことも東京ではあります。

そもそも管理会社や不動産会社を変えるのもありです。管理会社を変えたり不動産会社を切り替えるとまったく異なった方法で集客してくれることもしばしば。もしも慢性的に空き室リスクにさらされている物件の場合にはこうした抜本的な対策をしておくことを強くおすすめします。

とはいえ、新しい不動産会社にしたりすると手間もかかりますし、費用も発生することがありますから、失敗しないようにじっくりと比較検討しておくことが大事です。貸し出し方を変えるということもおすすめできます。シェアハウスにしたりすることでこれまでとは違った人に注目してもらえることもあります。こうした一工夫で救われた物件は多いですから検討してみる価値ありです。

そもそも空き室にしないためには

空室率が高いとろくなことがありませんから、そもそも空き室にさせない努力をしてみましょう。とくに効果的なのが年ごとに賃料を下げることです。少しの額でもよいので賃料を下げることによって、物件のお得感を高められます。少し利益が下がったほうが空室になるよりも遥かにマシです。

東京の中古マンション投資においては何よりもよい物件を選ぶことが大事でもあります。よい物件さえ選べば後は何もしなくても勝手に入居者もやってきます。それくらい立地は大事なので、初期費用がかかってもよいですから最初によい物件を選ぶようにしておいてください。

たとえば、アクセスがよい駅チカの物件は実に利点が多いです。こうした物件はリフォームなどをしなくても、賃料が高くても人がやってきます。他にも、デザイナーズマンション等も人気があるので狙っておくとよいでしょう。このような物件選びに気をつけるだけで実に空き室リスクも減らしていけます。融資額が高くなってしまったとしても、よい物件であれば結局は直ぐに取り返せることもポイントです。

いろいろな工夫で空室率を下げておく

空室率を減らすためには他にもいろいろな方法があります。そんな空き室リスクはゼロにすることも実は可能です。それが空き室保険を利用することです。これによってもしも入居者が来なくても一定の収入を得やすくなります。この保険を利用するためには特定の不動産会社から購入しないといけなかったりしますが、利用できれば余計な不安を感じることなく投資していくことができて最高です。

もちろん保険料は発生しますが、それだけの価値は充分にあるといえます。中古マンション投資というものはリスクが少ないものですが、このような保険を利用することによってリスクをゼロにまで下げることができるようにもなってくるのです。

もしもどうにもならなくなったら一度物件を手放すのもありです。とくに不景気などの際にはなにをしても裏目に出ることもあります。そんな物件をいつまでも保有しているのはリスクしかないですから、一度手放して景気がよくなったら買い戻すのもあり。とくに個人が不動産投資をする際には引き際もしっかりと考えておく必要性があります。

東京の中古マンション投資において怖いのが空き室リスクです。空き室リスクを減らすためにしておきたいことは多いですが、やはり宣伝方法を変えたりリフォームをするのは効果的。他にも、管理会社を変えるといったこともおすすめできます。大事なことはいろいろと試してみることで、早く対処すればするだけ空き室になる可能性も減ってきます。