中古マンションを購入したらリフォームしたほうがいい？

リフォームは入居者の満足度を高めるとともに、新規の入居者を獲得するために必要です。物件の魅力と価値を高め続けない限り、空室状態が続いて経営が苦しくなります。このような状態を回避するために、定期的にリフォームを行いましょう。注意点も紹介するので今後の参考にしてください。

投資物件をリフォームする適切なタイミングとは

投資物件はそれぞれのタイミングで必要なリフォームを行います。

共用部分の故障や不具合が発生したとき

部屋の模様替えや水回り設備を新しくするなどの100万円を超える大がかりなリフォームではなく、修理や小規模なリフォームに対応しなければいけません。たとえば、共用玄関のオートロックが作動しないとき、共用のエレベーターが停止したときなどは緊急性があるので、速やかに対処する必要があります。

このときに速やかに対応しないと住民の満足度が低下するため、退居者が増加する可能性があります。このようなトラブルが発生する前に、早急に対応しなければいけないときはどこに連絡すればよいのか一覧にしてまとめておきましょう。緊急性を要しないものとして、共用廊下の蛍光灯の交換や掃除などがあります。

入居者のニーズが変化したとき

現在は自宅で過ごす時間が長くなっています。そのため、入居者のニーズがこれまでとは異なります。自宅で過ごす時間をより充実させるために、インターネット関連の設備が充実している物件を求める傾向になっています。たとえば、インターネット回線を個人で契約してから利用できる物件ではなく、入居したタイミングで利用できるようになっている物件です。また、無料で利用できる物件も珍しくありません。

さらに、高速インターネットを求める声もあります。これらの要望にすべて応えるのは予算の都合上難しいときがありますが、できる限り対応しましょう。入居者の満足度が低下するだけではなく、新規の入居者を獲得できなくなるでしょう。

空室が発生したとき

入居者が生活しているタイミングでリフォームするのは難しいので、退去したタイミングで行いましょう。部屋の原状回復工事だけではなく、床やクロスの張り替えなどを行って物件の資産価値を高めます。とくに築年数が古い物件は設備が古いままでは新規の入居者を獲得するのが難しいでしょう。予算を抑えて入居したいという人は獲得できますが、新しい設備を求めている人から選ばれません。

さらに、宅配ボックス、遮音性の高い窓、防犯カメラなどを求めて物件を探している人もいます。地域により求めるニーズは異なりますが、アップデートする必要はあります。

修繕の目安の期間となったとき

耐用年数が10年程度となっているのが水回り設備です。バス、トイレ、キッチンなどは修繕のタイミングで交換しましょう。水漏れなどのトラブルが発生すると、入居者から家賃の引き下げなどを求められるかもしれません。そのようなことが発生する前に対応しましょう。できる限り最新の設備にすることで入居者の満足度が高まります。

マンションのリフォームに必要な費用相場

次にマンションのリフォームに必要な費用、それぞれの相場を見ていきましょう。

床のリフォーム

フローリングは1畳あたり5万円程度、フロアタイルは1平米あたり5,000円程度、クッションフロアは1平米あたり3,000円程度となっています。

クロスのリフォーム

1平米あたり1,500円程度となっています。

浴室のリフォーム

浴槽は5～15万円程度、壁は10万円程度となっています。

キッチンのリフォーム

公団キッチンは10万円程度、システムキッチンは70万円程度となっています。

トイレのリフォーム

洋式トイレは20万円程度、ウォシュレットは2万円程度となっています。

優先順位をつける

まずは水回り設備をリフォームしましょう。水漏れや水道管の破裂などのトラブルに見舞われると、家賃の引き下げなどに対応しなければいけません。また、入居者の満足度が低下して退居の原因になるでしょう。まずは故障を未然に防ぐリフォームを行い、その後に予算の範囲内で入居者の満足度が高まるリフォームを行いましょう。

投資物件のリフォームで注意すべき点

次に、投資物件のリフォームについて4つの注意点を紹介します。

お金をかける部分とかけない部分を決めておく

最新の設備や綺麗な室内であれば入居者の満足度が向上し、新規の入居者も獲得できるでしょう。しかし、リソースには限りがあります。必ずどこかで妥協しなければいけません。その部分を決めておきましょう。たとえば、郊外にあるマンションは、都会のマンションのように高層階ではありません。最新のオートロック設備を設けたところで2階建てのマンションにはそのような設備は不要です。

また、入居者の多くが自宅で過ごしている時間が長いシニア層の場合、宅配ボックスも不要になるでしょう。このようにお金をかける部分とかけない部分を明確にすると、本当に必要なリフォームに取り組めます。可能であれば、リフォーム計画をあらかじめ作成しておきましょう。すると、どの部分をリフォームすればよいのか分かります。

優先順位を付ける

まずは故障を未然に防ぐためのリフォームに着手します。その後に入居者のニーズを踏まえたリフォームや、オーナーが必要だと考えるリフォームを行います。この際、どのような人に入居してもらいたいのか考えておくとよいでしょう。単身者やファミリー層という大雑把な区分ではなく、年齢、性別、収入などを考えておくと、その人が生活で望んでいるものが分かるでしょう。たとえば、家賃に数十万円支出できる人は、バルコニーが欲しいと思っているでしょう。

複数の業者に見積もりを依頼する

1社のみならず複数の業者に見積もりを依頼します。空室のタイミングで水回り設備をリフォームするときは、バス、トイレ、キッチンなどをまとめてリフォームできるようなバック料金を適用している業者であればお得にリフォームできます。また、料金だけではなく、業者の対応の素早さや品質も確認しましょう。

DIYは費用対効果を考える

DIYに慣れている人であれば問題ありませんが、数万円の出費を惜しんで自分で取り組もうと意気込んでしまい、時間も労力も無駄にしてしまったという人が多く存在します。自分でリフォームする場合も材料費は発生します。工具などを持っていないときは、工具の準備も必要です。そのようなことも意識してDIYは慎重に検討しましょう。

本当に必要なリフォームは何か考えよう

何に取り組んで何に取り組まないのか明らかにしましょう。

業者の営業に惑わされない

業者は単価を高めるために、そのほかのリフォームも提案することがあります。本当に必要な修理であれば予算の範囲内で依頼しましょう。そうではない場合は断る勇気も必要です。すぐに判断できないときは時間をおいて返答しましょう。

最初は大規模なリフォームを行わない

カウンターキッチンやパントリーを設置するなど、大規模なリフォームは費用が高額になるだけではなくデザインセンスが問われます。それにより新規の入居者をセグメントできますが、物件に住んでみたいと思われない限り空室状態が続いてしまいます。物件の中には男性向け、かわいいデザインを好む女性向けなど、セグメントされているものもありますが、デザインセンスがよいオーナーにはおすすめです。この場合、信頼できるデザイナーなどに協力してもらうとよいでしょう。

まとめ

リフォームに割ける予算をあらかじめ考えておきましょう。数万円以上の費用が発生するので、それを回収できるように計画しなければいけません。やみくもに手を出すと費用を回収できなくなります。地域の特性や入居者の特性に応じたリフォームを心がけて、入居者の満足度を高めましょう。複数の業者に見積もりを依頼してください。