利回りの仕組みを知っておこう

旺盛なマンション需要が予想される東京では、中古マンション投資に向いた物件が数多くあります。

不動産投資において重要な指標になるのが利回りの高さにあります。

しかし単純に年間賃料だけを前提に算出する表面利回りだけで判断するのは妥当ではなく実質利回りを踏まえて投資判断をする姿勢が求められます。

東京での中古マンション投資に失敗しないためのポイントを押さえておきましょう。

中古マンション投資における表面利回りとは？

東京五輪開催を前にして首都圏では、不動産価格は上昇傾向にあり賃貸などの投資物件向きマンションも豊富です。

とはいえ中古マンションに話を移すと堅実な収益をあげるのは簡単なことではありません。

賃貸マンションの投資では20から30年程度の長期間にわたり所有して賃料収入を当て込むことも多いので、一つの事業を行うスタンスで投資判断に臨む姿勢が必要です。

不動産投資の事業としての成否を検討するときによく用いられる尺度に利回りで判断するのが一般的です。

中でも不動産会社などの営業でもよく使用されるものに「表面利回り」というものがあります。

この数字は年間の賃貸収入の総額を不動産の購入価格で割ることで算出されるものです。

一例を挙げれば購入価格が2000万円のマンションがあった場合で、年間200万円の賃料収入があれば200万円÷2000万円で10％となります。

仮に賃料が100万円の物件がもう一つ存在するとすれば、こちらでは5％となります。

従って10％の収益を期待できる物件の方が、5％の収益しか見込めない物件よりも投資案件としての魅力が高いといえそうです。

中古マンション投資では色々なリスクやコストもある

しかし実際に不動産投資を行うときにはこれほど単純に購入の可否などを判断できるわけでもありません。

先程ご紹介した表面利回りは新築か中古かを捨象しており、立地条件や所在エリアなどもふまえておらず、異なる条件にある物件同士を極めて単純化して投資効率を比較しているに過ぎません。

しかもこの表面利回りは前提として購入時の状況が一切変化しないこと想定しているので、実際に不動産投資を始めてみると目論みどおりに収益をあげるモデルとしては機能しないことも大いにありえるのです。

つまり不動産投資は転売などのキャピタルゲインを主目的にしない限り、20年から30年程度のタイムスパンで継続して行うのが一般的です。

その期間中には不動産価値の減殺やそれに適合するための賃料のダウン、また競合物件の増加に伴う空き室リスクや、定期的な大修繕に備えた費用を捻出するなど相応のコストが必要不可欠になるわけです。

このような将来にわたり予想される様々なリスクに備えるためには、より現実の収益を見越したモデルで投資判断をする姿勢が大切です。

それらの要素を踏まえて収益性を判断するのが「実質利回り」になります。

リアルな中古マンション投資において有用な、実質利回りとは

実質利回りとは年間合計賃料から、管理費用や修繕積立金に不動産管理会社への報酬などの費用を控除した額を購入金額で割った数字に100をかけたものです。

もっとも管理費は入居者から賃料と共に支払いを受けてそのまま充当されることになるので事実上相殺されることになります。

また修繕積立金は将来の外壁塗装などの大規模修繕のためにオーナーが積み立てて負担するものです。

中古マンション投資では物件の管理業務などはオーナーが自ら行うのは困難な場合が多いので、不動産管理会社に委託するのが一般的なので、その報酬も費用の一部になるわけです。

ところで新築マンションでは賃料保証を始め入居者の管理や賃料回収などの業務を一括して受託する「サブリース」が利用されることがあります。

中古マンションにおいても不動産管理会社が必要は修繕工事を施すことで物件の状態についても基準をクリアすればサブリースに対応している場合もあります。

サブリースを利用すれば空き室リスクにも備えることができるメリットがある一方で、月間賃料の10から15％程度の報酬を支払うことになるのでコスト要因にもなります。

どこまで経費に参入して考えるかも検討するべき

中古マンション投資においては中古マンションを賃貸に出すことで賃料収入を見込めるわけですが、一夫で所有者の立場にあるので各種の税金などの負担も必要になります。

これは実質利回りを考えるうえでも重要なポイントで、コスト要因を隈なく考えることは投資用マンションを購入するうえでは重要な視点です。

具体的に問題になるのは固定資産税や損害保険料などが代表的です。

固定資産税とは毎年1月1日現在の所有者に対して市区町村から課せられる税金のことで土地と建物の両方に課税されます。

税額は固定資産税評価額×1.4％で計算するのが本則ですが、土地面積が200㎡以下の物件では6分の1に軽減される特例があります。

マンションの場合は敷地権が所有権の場合に対象になるわけですが、敷地全体の面積を個数で割った数字で適用を判断することになるのです。

損害保険料は主なものは火災保険や地震保険などがありますが、保険料率は建物の構造や用途などによっても変わってきますが、0.05から0.2％の範囲内となっています。

不動産投資ローンを利用するときは火災保険加入が事実上強制されています。

不動産投資ローンも利用するとシビアな現実がわかる

中古マンション投資を行う場合には、資金計画も十分みすえる必要があります。

購入資金のすべてを自ら用意するのが簡単ではないことから、購入代金の何割かを頭金に準備して不足分を不動産投資ローンを組むことで対応する場合もよくあります。

不動産投資ローンは住宅ローンとは別のもので事業用融資の性質が強く、少ない手持ちの現金で投資物件を購入できるので投資効率を上げるメリットを持っています。

しかし他方である程度の期間は返済することになるので、月々の返済費用も実質利回りを判断する上では不可欠のコスト要因です。

ローンを組んだときのリスクは将来の金利上昇リスクです。

当初は低金利で借りることができた場合でも、長期的な目で見れば変動金利のもとでは金利が増えていくことも想定されるので、その分利益を確保することも難しくなります。

また中古マンションでは築年数が経過するに従い物件の価値は低下していくので、賃料の低下する事態も想定する必要があります。

マンション周辺の住環境や商業施設なども物件の収益性に影響します。

場合によっては想定よりも早く売却して出口戦略を検討する事態も考えられます。

投資利回りを左右するリスク要因について

中古マンション投資ではこれまで御紹介した税金やコスト以外にも、長期的に収益に左右するリスク要因を念頭にいれることがあります。

例えば今後は消費税増税に伴って不動産管理会社への管理費用なども増大することが予想されます。

その結果全体の管理コストも上昇する傾向にあるので、管理費の費用体系の見直しや修繕積立金の見直しなどが行われる可能性もあります。

またサブリースの利用の有無はとりあえずおいて、築年数が経過すればそれだけ魅力も薄まるので空き室リスクも上昇することが予想されます。

築10年を境になかなか新規の入居者が決まらないことがよく経験されています。

そのため築1から10年程度は入居率95％、10年以降は90％といった具合に段階的に入居率を考えるのがポイントです。

老朽化や設備の陳腐化などが進むとマンションとしての魅力に影響し入居率にも直結することになります。

東京における中古マンション投資では、時には内装をフルリフォームするなどの費用を捻出することも将来的には現実化してきます。

そうした再投資の原資になるのは賃料収入です。

再投資のための原資も調達できることも視野に、実質利回りを検討し資金計画を立てることも必須です。