中古マンションを順調に経営するには物件選びが重要！選定のポイントとは

家賃収入を得るために、中古マンションで不動産投資を考えている方も多いのではないでしょうか？中古マンションは、新築に比べて安価ですし、運営しやすいといったイメージがあるかもしれません。しかし、順調に運営するためには物件選びが重要です。そこで本記事では、中古マンション選びのポイントをご紹介します。

書類から読み取れる情報

中古マンションを選ぶときは、いくつかの情報が掲載された書類から多くのことが読み取れます。

この書類には物件に関わる重要な情報が記載されているため、正確に読み取ることが大切です。そこで書類にはどのような情報が記載されているのか、そして読み取れる情報をご紹介します。

物件関係

中古マンションに関する書類ですから、物件関係の情報は必ず記載されています。まず、一番興味あるのは物件価格です。掲載されている物件価格しだいで、頭金、月々の支払いが決まります。頭金を準備していない状態で高い物件を購入すると、利益が出なくなるので要注意です。また、価格と同時に築年数も確認できるはずです。築年数によっては、ローン完済前に大掛かりな修理が発生するかもしれません。物件価格と築年数は、適正価格を確認できる重要な情報です。

立地と家賃

立地や家賃も大切な情報になります。たとえば、駅からの距離やどの駅に近いのかは入居者にとって最優先ともなる重要な情報です。あまり駅から遠い物件を選んでしまうと、通勤通学に電車を利用する方に選んでもらえません。もちろん、こういった立地で確認するのは駅だけではありません。バス停、主要道路の有無、高速道路のインター、ショッピングなどあらゆる面から総合的に判断するものです。

次に大切なのは家賃です。周辺の賃貸物件と比較してあまりにも家賃が高い場合は、たとえきれいな物件だったとしても需要が見込めません。周辺相場と比較して、どの程度の家賃に設定されているのかを確認しておきましょう。

融資を左右するローン評価

さらにローン評価も確認できます。ローン評価とは、購入予定の物件を担保にして金融機関からいくら資金の提供を受けられるのかを表しています。一般的には物件価格に対して100％、もしくは95％以上でないと、頭金の金額などに大きく影響を与えます。簡単にいえば、購入したい物件に対して金融機関がいくら融資してくれるのかということです。

その他

その他の情報とし、分譲会社も確認できます。ここで確認できるのは、物件が新築時の分譲会社です。あまり関係ない情報のように感じるかもしれませんが、分譲会社の中には低金利の金融機関が利用できない可能性があるので要注意です。もちろん、なんとなく「この分譲会社怪しいな」と感じたときも、契約を止める、もしくは入念に調べた上で検討しましょう。

現地調査・内見で見るべき箇所

中古マンションを選ぶときは、書類だけでなく現地調査や内覧も併用しましょう。書類上の物件と、実際に見た物件とでは印象が大きく異なります。

管理状況

中古マンションが、しっかり管理されているのかを確認します。まずは、入居者をはじめ多くの方が出入りする玄関ホール（エントランスホール）です。この部分は、マンションの大切な顔になる部分ですから、いつも清潔な状態にしておくことが大切になります。入居者本人はもちろんですが、友人などのお客さんが来たときも必ず通過する箇所です。マンションの場合は、エントランスホールに管理室や会議ができそうな部屋なども設置されています。

また、エントランスホールには、入居者用のメールボックスも設置されています。メールボックス周辺は、人の往来が多いため、汚れやすいはずです。このような場所もしっかり管理されているかを確認しておきましょう。

外観

外から見た状態は、重要なチェックポイントです。どのような建物も外から入室しますから、ほとんどの方が自然に外観を見るでしょう。外観を見たときに、きれいだと感じた場合は内部も期待しますし、外観が汚い場合は内覧する前に内部の状態を「汚い」と勝手に判断するかもしれません。特にマンションに住む方は、お金を支払って住むわけですから外観は念入りにチェックしておきましょう。

また、マンションのバルコニーも見るべき箇所のひとつです。バルコニーのデザインや広さはもちろんですが、隣接する建物との距離も大切になります。あまり隣の建物と近すぎると、プライバシーが守られていないと判断する可能性もありますし、景観や防犯という観点からも少し不安を感じます。

周辺環境

中古マンションを順調に運営するためには、周辺環境のチェックも大切です。周辺環境をチェックするときは、住む側の立場で考えると見るべき箇所が自然にわかります。たとえば駅までの距離、通勤通学で電車を利用する方には最優先ともいうべきチェック項目です。徒歩や自転車で通える距離が最適ですが、どうしても物件から駅までの距離が遠い場合は、バス停の位置や車でのアクセスもチェックしておきましょう。

また、気軽に買い物などができるかも重要です。車を所有していない方の場合は、近隣に店舗がないと利便性が悪いため、他の物件を検討してしまいます。

賃貸契約の確認

入居者と交わす賃貸契約書の内容確認をしましょう。入居者との契約期間、敷金の取り扱い、原状回復に関する規定など現時点で問題を抱えていないかを確認します。また、現在の管理会社より重要事項調査報告書をもらい、修繕費の積立や管理費、さらには各費用の滞納などを細かくチェックしておきましょう。

自分が住みたいと思える物件か

ここまで、中古マンションの選定ポイントについて解説してきました。さまざまなポイントがありますが、最終的に大切なのは自分が住みたいと思う物件なのかです。自分は住みたくないと思った物件は、おそらく同じ状況に置かれている方も住みたくないはずです。そこで各物件の特徴を見ていきましょう。

単身向け物件

学生や急な出張で気軽に利用できる比較的安価なマンションです。一般的にはワンルームマンションと呼ばれており、間取り1Rと表示されます。その名の通り、単身者が利用することが多く、駅周辺や大学周辺などに点在するマンションです。ワンルームマンションは需要が高く出入りが激しい物件のため、長い間空室が続くといった状況は少ないでしょう。また、部屋数がひとつですから、ファミリー向けのマンションと比較すると管理費用も安価になります。もし、自分が学生なら住むかと考えると、物件ごとの問題点や良さがはっきりみえてくるかもしれません。

家族向け物件

ワンルームマンションに比べると、かなり広い間取りの物件です。間取りは、特に決まっていません。ただし、一般的に子育て中世帯などは３LDK以上を望むことが多く、将来を見据えた選び方をする傾向が強い物件です。特徴としては、一度契約すると比較的長期間住み続けてもらえます。長期間住み続けてもらうと、手続きや修理が減るため、その分利益が見込めるというメリットがあるでしょう。しかし、間取りが広いですから、ワンルームマンションに比べると利回りは悪くなる傾向にあります。もし、現在子育て中ということでしたら、安全性、清潔感、使いやすさを中心に自分の家族が住みたいと思うかと考えてみましょう。

中古マンションを購入するときは、書類と物件の両方を確認して自分が住みたいと思うような物件を選びましょう。確認するときは、物件情報はもちろんのこと、立地、ローン評価、管理状況などさまざまな面を調べておく必要があります。また、マンションは大きく分けて単身向けと家族向けがあります。中古マンションの経営は、物件選びで今後の収益が大きく変わるため、選定ポイントをしっかり抑えることが大切です。