オーナーチェンジ物件とは？投資用物件として人気の理由を徹底解説！

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる物件を他者から購入する不動産投資の一形態です。この記事では、オーナーチェンジ物件の基本概念とその魅力に焦点を当て、なぜ投資家に人気なのかについて掘り下げていきます。賢明な投資のキーとなるポイントや注意点も紹介するので、中古マンション投資に興味がある方は必見です。

オーナーチェンジ物件とは？

不動産市場において注目を集める「オーナーチェンジ物件」は、賃貸物件の取引形態のひとつです。この特殊な取引は、物件の所有者（オーナー）が変わる一方で、入居者はそのままに賃貸契約も引き継がれるというユニークな形態をもっています。

入居者に影響はない

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んでいる状態で物件が売却されるため、新しいオーナーに変わっても入居者はそのまま住み続けることができます。この特殊な形態では、賃貸契約条件や権利、責任が新しいオーナーに引き継がれ、賃貸生活に変化が生じません。

売却者の背景と動機

なぜオーナーは物件を売却し、オーナーチェンジを行うのかというと、その理由にはさまざまな要因があります。たとえば、賃貸運営に対応する時間的な制約や投資資産の一時的な現金ニーズ、サブリース契約の条件悪化などがおもな理由です。

オーナーが物件を手放す理由にはさまざまな事情が絡んでおり、それを理解しなくてはなりません。

オーナーチェンジ物件が投資用物件として人気の理由

不動産投資の世界では、オーナーチェンジ物件が非常に人気を集めています。その魅力は多岐にわたり、投資家たちにとって魅力的なオプションです。

ここでは、なぜオーナーチェンジ物件が投資用物件として人気を博しているのか、その理由に迫ります。

安定したキャッシュフロー確保

オーナーチェンジ物件が投資家にとって魅力的な理由のひとつは、安定したキャッシュフローの確保が期待できる点です。すでに入居者がいるため、物件を手に入れた瞬間から賃貸料の収入が始まります。

これにより、新築物件のような入居者募集に伴う手間やリスクを回避でき、投資利回りを安定化させることができます。

既存入居者の引き継ぎによる入居リスクの軽減

新しい物件を建設し、入居者を募集する場合、なかなか入居者が見つからないことがあり、その間の空室リスクが発生します。しかし、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がおり、その履歴や生活状況を把握しやすいため、入居リスクを軽減できるのです。

運用のしやすさと資産価値の維持

オーナーチェンジ物件は、既存のオーナーから新たなオーナーに物件が移り変わる形態です。このプロセスで物件の歴史や状態が比較的正確に把握できます。

その情報を基に適切なリフォームやメンテナンスを行い、資産価値を保ちやすくなります。また、管理がしやすく、手軽に不動産投資を始めることが可能です。

融資が通りやすい傾向

オーナーチェンジ物件は既存の入居者がいるため、収益が見込まれることが金融機関にとって好印象となり、融資が通りやすい傾向があります。投資に必要な資金を借り入れることで、リスクを分散しやすく、投資家にとっては頼りになるサポートとなります。

オーナーチェンジ物件で中古マンション投資を始めるメリット

不動産投資の魅力の一環として、中古マンション投資が注目を集めています。とくに、オーナーチェンジ物件を活用した中古マンション投資は、多くのメリットを提供しているのです。

ここでは、その魅力と利点に焦点を当てて、なぜオーナーチェンジ物件で中古マンション投資を始めるべきなのか解説します。

リーズナブルな価格での取得が可能

中古マンションのなかでもオーナーチェンジ物件は、比較的リーズナブルな価格で手に入れることができます。新築物件や築浅の物件に比べ、価格が抑えられているため、初めての投資や資金に制約のある投資家にとって手頃なスタートとなるでしょう。

すでに入居者がいるため即収益が期待できる

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、物件を取得した瞬間から賃貸料の収入が始まる点もメリットです。これにより、新築物件のように入居者募集の手間がかからず、即座にキャッシュフローを得ることができます。

入居率の心配もなく、収益を確保することが可能です。

適切なリフォームやメンテナンスで資産価値を維持

オーナーチェンジ物件を取得する際には、既存の物件の歴史や状態が把握できるため、適切なリフォームやメンテナンスが行いやすいです。これにより、資産の価値を維持しやすくなり、将来的な査定や売却時にも有利な条件を築くことができます。

融資がしやすい

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件は、収益の見込みが高いと見なされ、金融機関からの融資が受けやすい傾向があります。融資を活用することで、自己資金を抑えつつ、効果的な資産運用が可能です。

確かな履歴と信頼性のある入居者

オーナーチェンジ物件は既存の入居者がいるため、その履歴や生活状況を事前に確認できます。信頼性のある入居者がすでに生活していることで、賃貸経営において生じるトラブルや滞納のリスクを軽減できるのです。

空室リスクが低い

新築物件や空き家の購入と比較して、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、空室リスクが低いのが特徴です。即座に家賃収入が期待できるため、キャッシュフローを効果的に安定化させることができます。

オーナーチェンジ物件で中古マンション投資を始める際の注意点

中古マンションの投資に興味をもっている方にとって、オーナーチェンジ物件は魅力的な選択肢です。しかし、慎重な検討が必要なポイントも存在します。

ここでは、オーナーチェンジ物件で中古マンション投資を始める際の注意点を解説しましょう。

既存の入居者との契約変更の難しさ

中古マンションを購入する場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件では、既存の契約条件を変更することが難しいことがあります。新オーナーが抱える契約条件に不満がある場合、慎重に検討が必要です。

室内状況の確認の難しさ

入居者がいるため、物件の建物や室内状況を確認するのが難しいことがあります。事前の調査が難しい場合、後で修繕やリフォームにつながる可能性があるため、専門家のアドバイスを得ることが重要です。

入居者情報の事前把握の難しさ

入居者の属性や履歴を把握することが難しいため、将来的なトラブル回避が難しいことがあります。旧オーナーによる情報提供が期待できない場合、慎重な入居者選定が重要です。

物件価格の慎重な評価が必要

オーナーチェンジ物件は家賃によって価格が影響を受けることがあり、相場よりも割高になる可能性があります。物件価値を慎重に評価し、投資効果を確認することが重要です。

悪質な物件の存在に注意

悪質な物件やサクラ入居者を使用して入居率を偽装する可能性があるため、信頼性のある不動産会社を選ぶことが重要です。購入前に物件の履歴や信頼性を確認しましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は他者から購入した不動産で、すでに入居者がいる状態の物件です。人気の理由は、即時に家賃収入を得られる点と投資リターンの見込みがあります。

中古マンション投資のメリットは、すでに入居者がおり、キャッシュフローが期待できることです。しかし、注意が必要で、既存契約の変更難易度や物件の実態確認の難しさに対処する必要があります。

成功のポイントは慎重なリサーチと信頼性のある不動産会社の選定にあるので、気を付けましょう。