初心者向け！いい投資向け不動産物件を見つけるポイントとは？

不動産投資初心者にとって一番気になるのは「いい物件を見つけたいけど、どうやってみつければいい？」という疑問でしょう。そこで本記事では、投資用物件の種類や、いい投資向け不動産物件・購入を避けるべき不動産物件の特徴を詳しく見ていきます。本記事を参考に、後悔のない不動産投資・マンション投資を実現してください。

投資用物件の種類

不動産投資には、マンション、アパート、一戸建てなどの種類があります。

それぞれ特徴が異なるため、投資目的や予算に応じて適切な物件を選ぶことが重要です。

マンション投資

マンションはワンルームタイプの単身者向けから、3LDKのファミリー向けまで様々な間取りがあります。

投資物件として選ぶ際は物件の立地や周辺環境、駅や都心へのアクセスなどを考慮し、ターゲットとするニーズに合う物件を選ぶことが成功の鍵です。マンション投資には、1部屋単位で購入する区分投資と、1棟を購入する一棟投資があります。

区分投資は1部屋単位で購入するため、初期費用が少なくリスクも低いことが特徴です。流通量が多いため選択肢が豊富で、売却時に買い手が見つかりやすい点もメリットです。ただし、リターンは比較的少ない傾向にあります。

一方、一棟投資は初期費用が高額ですが収益性が高く、空室リスクも分散可能です。ただし、売却しにくい点や維持費が高い点には注意が必要です。

アパート投資

アパートは1棟単位で売買されるため、マンションとは異なる特徴があります。

1戸当たりの価格が安く、同じ予算でマンション1戸を購入する代わりにアパート1棟を購入できることもあります。そのため、区分マンションと比較して検討されることが多いです。アパートは購入費用が抑えられる一方で、収益の規模や維持管理の手間がマンションとは異なる点を考慮する必要があります。

一戸建て投資

一戸建ては集合住宅ほど一般的ではありませんが、転勤や相続などで自分が住まなくなった物件を貸し出すケースがあります。

最初から投資目的で一戸建てを購入する例は少ないですが、借家として賃貸に出す際には一定の需要があります。一戸建ては家族向けの需要が高い反面、ターゲット層が限られる点や維持費が高い場合があるため注意が必要です。

初心者向けの物件の特徴

投資初心者に特に向いているのは、区分マンションやファミリー向け物件、アパートなどです。

これらの物件は初期費用を抑えやすく、運営の難易度も比較的低い点が初心者にとってのメリットです。

区分マンションのメリットとポイント

区分マンションは、1棟丸ごと購入するよりも初期投資が少なくて済むため、投資初心者に適しています。

特に新築よりも中古の区分マンションが狙い目である理由は、取得価格が比較的低く、流通量が多いためです。新築は取得価格が高く流通量が少ないため、立地や間取りが限定されがちですが、中古物件は選択肢が多く条件が良い物件を見つけやすいのです。

区分マンションには1LDKやワンルームなどの単身者向けと、3LDKや4LDKといったファミリー向けがあります。単身者向けの物件は賃貸需要が高く、空室が発生しても次の入居者が決まるまでの時間が短くなる傾向があります。

加えて、面積が小さいため修繕費用やハウスクリーニングのコストも抑えられ、投資初心者にとって維持管理がしやすい点も魅力です。

ファミリー向け物件のメリットとポイント

一方、ファミリー向けの物件は、家族で長期間住むことが多く、入居者の滞在期間が長くなる傾向があります。

そのため、一度入居者を確保すれば、安定した収益を見込むことができます。賃料設定が単身者向けよりも高くなることが多く、長期的にはより大きな収益を得られる可能性もあります。ただし、ファミリー層の需要に応じた立地選びが重要であり、慎重な調査が求められます。

アパートのメリットとポイント

アパートは、区分マンションよりも低額で取得できるため、初めての不動産投資には手が出しやすい選択肢です。

しかし、アパートは通常、2階建てで木造または軽量鉄骨造りの建物が多く、3階建て以上の鉄筋コンクリート造りのマンションに比べて強度や気密性が低い場合が多いです。

そのため、購入前にこれらの要素を慎重に確認する必要があります。また、アパートは耐用年数も比較的短いことが多いため、長期的な視点での運営を考える際には注意が必要です。

いい投資向け不動産物件を見つけるためのポイント

良い投資用物件を選ぶには、需要が高く空室リスクの低い物件を見極めることが重要です。

そのために以下のポイントを確認しましょう。

立地とニーズの一致

物件の立地が入居者のニーズに合っているか確認します。

単身者には大学近辺や都心部、ファミリー層には閑静な住宅地が適しており、安全性の高さも重要です。オートロックや明るい帰路、駅近などの条件が需要を高めます。また、現地を訪れて環境を確認することが有効です。

周辺環境

周辺に農地が多い場合、2022年以降の「生産緑地問題」により宅地化が進む可能性があります。

新たな競合物件や公害のリスクがないか注意が必要です。

利便性

交通アクセスが良く、生活に必要な施設が近い物件は入居者に選ばれやすい傾向があります。

特に駅近物件は安定した需要が見込めますが、購入価格も高くなるため予算と相談しながら選びましょう。

建物の状態

中古物件はメンテナンス状況を確認し、修繕が必要な箇所がないか注意が必要です。

外観だけでなく内部や共用部もチェックし、管理の行き届いている物件を選びましょう。

耐震基準

物件が1981年改正の新耐震基準を満たしているか確認します。

旧耐震基準の物件は耐震補強の有無や証明書の取得状況も重要です。

収益性の把握

物件価格に対する収益の割合を示す利回りは、不動産投資の成否を左右します。

表面利回りは年間家賃収入を基にした単純計算ですが、実質利回りは諸経費も含めた現実的な指標です。特に実質利回りを用いて収益性を判断することで、投資リスクを抑えられます。

購入を避けるべき不動産物件のポイント

不動産投資を成功させるためには、購入を避けるべきリスクの高い物件を見極めることが重要です。

以下のポイントに注意して物件選びを進めましょう。

心理的瑕疵がある物件

心理的瑕疵とは、火事や殺人、自殺などの過去の出来事により、心理的抵抗を感じさせる欠陥を指します。

このような物件は「事故物件」とも呼ばれ、入居者への事前告知が必要です。告知を怠ると損害賠償請求や契約解除のリスクがあります。孤独死や自殺があった物件の場合、家賃を下げれば入居者を確保できる可能性もありますが、心理的瑕疵を懸念する人が一定数いるため注意が必要です。

違法建築物

建築基準法に違反している「違法建築物」は、購入を避けるべき物件です。

違法建築物は銀行から融資を受けにくい、または金利が高くなる可能性があり、将来的な売却でも買い手がつきにくい問題があります。適法性を確認するには「確認済証」や「検査済証」が必要です。

これらの書類が揃っていない場合、市町村の建築確認台帳から「記載事項証明書」を取得して確認することができます。

まとめ

不動産投資初心者が成功するためには、適切な物件選びが重要です。初心者向けには、初期投資が少なくリスクの低い区分マンションやアパートが推奨されます。立地選びでは、ターゲット層のニーズに合ったエリアや周辺環境が重要で、安全性や交通アクセスも要チェックです。建物の状態や耐震基準、収益性（実質利回り）も欠かせません。逆に、心理的瑕疵がある物件や違法建築物は避けるべきでしょう。事故物件は入居者の関心を引きにくく、違法建築は資産価値に影響を与えるため注意が必要です。これらのポイントを押さえることで、安心して安定した収益を得られる投資が可能になります。