中古マンション投資の初期費用を安く抑えるテクニックについて解説！

中古マンション投資を始めてみたいと考えている方はいませんか？投資を始めるときは「初期費用はいくらかかるのだろう」「何億円も用意がないとできないのかな？」と不安がありますよね。大きなお金が動くものなので対策をしておきたいところです。そこで本記事では中古マンション投資の初期費用と、それを安く抑えるテクニックを紹介します。

中古マンション投資の初期費用を解説！

中古マンション投資に限らず投資を始めるときには初期投資が必要になります。中古マンション投資ではどのくらい費用がかかるのでしょうか。

■仲介手数料

仲介業者を通して中古マンションを購入した場合、仲介手数料として物件価格の3％がかかります。仲介業者を利用せず自分で購入した場合には仲介手数料がかかることはありません。

■火災保険や地震保険

中古マンション投資では、火災や地震に見舞われた時のことを考え保険に加入するのが一般的です。物件の大きさやプランによって値段は変わってくるため一概にはいえませんが、一棟丸ごとの場合は1000万程度見ておくとよいでしょう。

■不動産登記費用

不動産を購入する場合には所有者を明確にしなければならないため、所有権の登記を行います。この登記にかかる費用を不動産登記費用といいます。不動産登記費用は大きく分けて登録免許税と司法書士報酬の二つにわかれます。

登記申請は自分で行うこともできますが、専門性が高く手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。そのため登録免許税と司法書士報酬は一緒になることが多い傾向にあります。

経費として落とせる初期費用と落とせない初期費用

中古マンション投資は、不動産事業の一環とされいくつかの支払い項目を経費として落とすことができます。

不動産投資での税金は「(その経営している家賃の収入経費－経費)×税金」と決められています。そのため経費として落とすものが多ければ多いほど税金を安く済ませることができるのです。ここからは経費として落とせる費用をそれぞれ見ていきます。

■税金

事業の税金として認められているものは、不動産所得の際の登録免許税や印紙税、不動産所得税、都市計画税、固定資産税などが挙げられます。また自分の車を事業で使っている場合には自動車税や重量税も経費として落とすことが可能です。しかし仕事の車をプライベートと兼用で使用している場合は、仕事で利用した分のみを経費として落とすことになります。そのためどの程度使ったか走行距離をしっかり把握しておく必要があります。

■管理会社への支払い・手土産代

管理会社に物件の管理を委託している場合には、管理代も経費で支払えます。また管理会社や不動産会社の手土産代や、飲食にかかるお金も交際費として税金に換算できます。法人の場合のみ接待交際費の上限がありますが、個人で事業を行なっている場合はすべて税金としてしまって問題ありません。しかしこの経費の算出には誰とどこで飲食したのか証明するものが必要です。質問されても証明できるように、領収書には必ず名前を記入しておきましょう。

■税理士への報酬

不動産を法人ではなく個人で所有している場合、大半は確定申告を行います。その際に確定申告を税理士などに任せている方は税理士への報酬額がかかりますが、この税理士報酬も経費として計上できます。確定申告に慣れていない方や、申請の手間を省きたいという方は利用も検討するとよいでしょう。

■修繕費

中古マンションでは新築に比べて建物が古いため老朽化や設備の劣化などによる修繕費がかかる場合があります。経費で計上する場合、工事やリフォームの内容によって修繕費なのか資本的支出なのかをはっきりさせる必要が出てきます。修繕費の場合はその年度の経費として落とすことができますが、資本的支出の場合には減価償却費として計上することになります。専門家でない方が自分で見分けるのは困難なため、修繕費がどちらに計上するかは専門家との話し合いが必要になるでしょう。

■ローン金利

不動産購入の際に組んだローンの金利は経費として落とすことができます。元金は経費として計上できないため注意してください。

■仲介手数料

不動産会社に仲介してもらい物件を購入した場合は、発生する仲介手数料を全額経費として落とすことができます。この経費は物件を購入した時に発生するものなので、経営を始めた年は必ず経費として計算しましょう。

中古マンション投資の初期費用を安く抑えるテクニック！

ここまでの内容を読んだ方は、中古マンション投資を始める際には多くの初期費用がかかることがわかりましたね。しかし「こんなに初期費用を用意できない」と思われる方も中にはいるでしょう。どうにかして初期費用を抑えることはできないのでしょうか。ここからは中古マンション投資の初期費用を抑えるテクニックについて紹介します。

■不動産会社の手数料を削減する

中古マンション投資の初期費用で、大きな足かせとなるのが仲介手数料です。経費として落とすことができないものも多く含まれるため、できるだけ抑えることが初期費用削減になります。

仲介手数料を安くするには売り主と直接契約を結ぶことや、売り主が不動産会社のものを購入する方法、両手仲介を行っている仲介会社を利用するなどの方法があります。仲介手数料の割引や、無料になるキャンペーンを行っている仲介会社もあるため、そのような会社があれば利用するのも初期費用を抑えることにつながるでしょう。

■物件価格を安くする

不動産投資にかかる主なものは、物件価格や融資金額に大きく依存します。初期費用を抑えるのであればまずは物件価格を安くするのが効果的です。初心者の方が中古マンション投資を始める場合は、最初から高い物件を購入するのではなく安いところから徐々に投資していくほうがよいかもしれませんね。

■損害保険料を分割

火災保険や地震保険などは一括で払うのが厳しいという方もいるでしょう。そういう場合は一年ごとに分割することもできます。一度に多くの資金をなくすのが不安という方にはおすすめの方法です。分割の利用方法は会社ごとに異なりますのでサポートセンターなどに確認してください。

■すべてローンで支払う

初期費用を抑えるという面のみを考えるのであれば、頭金を用意せず物件価格の全額をローンにするのもひとつの手です。最終的な支払金額は頭金を用意するのに比べると高くなってしまいますが、多額の頭金が用意できない方は検討するとよいでしょう。

■清算金と物件購入費をまとめる

売り主からの清算金は現金支出となる慣習があるため、経費から落とすことができません。売り主と直接交渉できるのであれば、清算金を物件価格の中に入れてしまいましょう。物件価格となればローンに組み込むことができるため、初期費用を抑えられます。

今回は中古マンション投資の初期費用を安く抑えるテクニックについて紹介しました。中古マンション投資では多くの初期費用がかかります。経費として計上できるものはすべて経費で落とし、税金を減額することが初期費用を抑えるポイントです。また今回は安く抑えるテクニックを紹介しましたが、やはり潤沢な資金ほど投資において重要なものはありません。可能な限りの資金を準備したうえでテクニックを活用すると、上手く中古マンション投資を始められるのではないでしょうか？