中古マンション投資における9つの注意点

中古マンション投資は、資産形成において有力な選択肢ではあるものの、注意すべき点もいくつかあります。注意点を正しく把握しておかないと、投資の失敗につながるかもしれません。そこで本記事では、中古マンション投資の注意点や、そのメリット・リスクまで幅広く解説をしていきます。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には多くのメリットがあり、不動産投資の選択肢として魅力的です。以下はその主なメリットです。

新築マンションよりも利回りが高い

まず、新築マンションと比べて利回りが高い点が挙げられます。

中古マンションは新築よりも安く購入できるため、比較的高い利回りを期待できます。特に都心部では、新築の表面利回りが2〜4%程度なのに対し、中古マンションは3〜6%と高めです。

比較的安価

次に、比較的安価で購入可能という点です。

新築マンションに比べて中古マンションは購入価格が抑えられており、特に築浅物件や人気エリアの物件では賃貸需要も高いことが多いです。

節税効果が期待できる

節税効果も中古マンション投資のメリットの一つです。

特に一棟マンションを購入する場合、減価償却費を計上することで課税所得を減らし、所得税や住民税の軽減が可能です。

リノベーションが可能

さらに、リノベーションが可能です。

中古マンションを安く購入し、自分のアイデアで設備や内装を改修することで、入居者のニーズに合った物件に生まれ変わらせることができます。

毎月家賃収入を得られる

毎月の家賃収入も大きなメリットです。

賃貸需要の高い物件で運用をうまく行えば、給与以外の収入を得られる可能性があります。ただし、空室リスクもあるため、サブリース契約を結ぶことで一定の家賃収入を確保する手もあります。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資にはメリットが多い一方で、いくつかのリスクも伴います。

事前にリスクを理解し、適切な対策を講じることが成功への鍵です。

空室リスク

空室リスクは、入居者が見つからず空室が続く場合です。

長期間の空室は融資の返済に影響を与えることがあります。初めは満室でも、退去後に次の入居者が決まらない場合、家賃の引き下げやリフォームを検討する必要があります。

家賃下落リスク

家賃下落リスクも重要です。近隣の類似物件の家賃が下がると、自分の物件も価格競争に巻き込まれます。

築年数が経過するごとに家賃が下がる傾向があるため、新築時の家賃で募集しても難しいことがあります。

ランニングコスト上昇のリスク

ランニングコストの上昇は、管理費や修繕積立金の値上がりを指します。

共用部の設備交換や修繕が必要な際に多額の費用が発生することもあります。

価格下落のリスク

価格下落リスクは、不動産の価値が経年劣化によって下がることです。

売却時に損失が出る可能性があり、融資の返済が残っている場合は全額返済しないと売却できません。

災害リスク

災害リスクも見逃せません。

地震や台風などの自然災害による被害、また、入居者による火事も発生する可能性があります。しかし、火災保険と地震保険に加入することで、補償を受けられる場合が多いです。

老朽化・修繕リスク

老朽化・修繕リスクも考慮する必要があります。

築年数が経過した物件では設備が古く、修理や交換が必要になることも多いです。管理が悪い場合、予想以上の修繕費用がかかることもあり、これが収益計画に影響を与えることがあります。

中古マンション投資で気をつけたい9つのポイント

中古マンション投資を成功させるためには、慎重なリサーチと計画が必要です。

購入前に注意すべきポイントを理解し、リスクを回避することが重要です。以下に、中古マンション投資を行う際の重要な注意点を9つ紹介します。

物件を内見する

物件購入前には必ず内見を行い、実際に現場を確認することが必要です。

自宅から離れた場所にある物件を購入する場合、内見を省略する方もいますが、これは大変危険です。物件内部はもちろん、共用部分の清掃状態や外壁の状態、日当たりなども確認できます。

特に、既に入居者がいる場合は部屋の内部は見られませんが、共用部分の状態を見るだけでも物件の管理状況が分かります。

借地権付き物件は選ばない

借地権付き物件は、土地と建物の所有者が異なり、建物の購入後も地主に毎月土地代を支払う必要があります。

このため、月々の固定支出が発生し、経済的負担が増える可能性があります。さらに、借地権付き物件は売却しにくいというデメリットもあるため、将来的な売却時のリスクも考慮しましょう。

定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する

物件の状態を良好に保つためには、定期的な点検や大規模修繕の実施が重要です。

過去にいつ点検や修繕が行われたかを確認し、定期的に実施されている物件を選びましょう。これにより、物件の外観や共用部分の状態が良好である可能性が高まります。

実質利回りで確認する

投資を行う際、利回りの計算は重要な要素です。

不動産会社が提示するシミュレーションは、表面利回りで計算されていることが多いですが、実際の収益性を判断するためには実質利回りで確認することが必要です。表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で算出され、経費が考慮されていません。

一方、実質利回りは「（年間家賃収入 – 経費）÷ 物件価格 × 100」で計算され、実際のコストを反映しています。手元に残る収益が想定より少ない事態を避けるためにも、実質利回りを基に投資判断を行いましょう。

融資を受ける場合は頭金が必要

近年、かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の通帳改ざん問題などが影響し、不動産投資に対する金融機関の融資条件は厳しくなっています。

融資を受ける場合、物件購入額の10〜20%程度の頭金が必要になることが多く、頭金がないと融資を受けられない可能性があります。投資資金を確保する際には、自己資金の準備を早めに行いましょう。

物件価格が極端に安い場合は要確認

価格が異常に安い物件の購入を検討する場合は、慎重な状況確認が欠かせません。

賃貸需要が少ない地域にある、事故物件である、再建築不可の条件があるなど、何らかの理由で価格が低く設定されていることが多いです。購入前には不動産会社に理由を確認し、売却理由を理解することが大切です。価格の安さに飛びつく前に、リスクをしっかり見極めましょう。

適正な家賃か確認する

家賃設定は収益に大きく影響します。周辺の類似物件と比較して家賃が高すぎる場合、入居者が見つかりにくくなります。

一方、家賃が低すぎると収益が減少し、融資の返済に影響を及ぼす可能性が高いです。周辺の相場を調べ、適正な家賃設定を行いましょう。

人口が減少している地域は避ける

人口減少が進んでいる地域では、入居者を見つけるのが難しくなることがあります。

空室率が高くなると、収益の確保が難しくなります。また、リフォームなどの対策も必要となるため、追加の費用が発生しやすいです。将来的な賃貸需要を考慮し、人口が増加している地域や、発展が期待されるエリアの物件を選ぶことが賢明です。

新耐震基準が適用されている物件か確認する

1981年に、新しい耐震基準が適用されました。

そのため、それ以前に建てられた物件は現行基準に満たない可能性があります。大地震が発生した場合、古い耐震基準の物件は倒壊のリスクが高いです。耐震補強工事は高額になるため、できるだけ新耐震基準に適合した1981年以降に建てられた物件を選びましょう。

まとめ

中古マンション投資は、安価で利回りが高いなどの魅力がある一方で、成功するためには慎重な選定が必要です。重要な注意点としては、物件の内見、借地権付き物件の回避、定期的な点検履歴の確認、実質利回りの計算、頭金の準備などが挙げられます。価格が極端に安い物件や家賃設定にも注意が必要で、適正な家賃で入居者を確保し、人口減少地域は避けるべきです。新耐震基準が適用されている物件は安全面で優れており、リスク管理がより確実になります。これらを守れば、安定した収益を得やすくなり、リスクを減らして投資の成功を目指せます。